万科账上831亿。应付账款2010亿。应交税费和其他应付款又是2000亿。这些都是短期应付。(一年以上长期借款还有2000亿）。
万科的存货7000亿。其他应收款2588亿。公司其他应收款主要包括土地保证金、合作方经营往来款及应收联合营公司款项。公司根据项目公司的经营情况逐步回收资金。意味着减去已售部份（合同负债）实际的存货可能超过7000亿。（还不计合营合营企业杠杆、合营企业是否崩塌不在计内）。
万科的合同负债下降较快，半年多下降了1000个亿。合同负债结转小于2300亿，意味着半年多来实际售房小于1300亿。不足去年营业收入的1/3。这是存货转化为现金的关键指标。我们看看全国的宏观数据：
1—4月份,新建商品房销售面积29252万平方米,同比下降20.2%,其中住宅销售面积下降23.8%。新建商品房销售额28067亿元,下降28.3%,其中住宅销售额下降31.1%。
国家统计局的最新数据，2024年3月，中国房地产施工面积为67.85亿平方米，施工面积的统计口径自开工至竣工。房地产开发商拿到施工证才能开工，统计部门核算新开工面积的准确性较高。
xy=z 0.8xY=0.72z。所以 Y=0.9y。价格下跌10%。关键是还缩量。万科股东权益4000亿。存货跌10%，权益下降700亿。如果快速变现，要打几折？
综上，万科主要面临流动性问题，主要还是存货的变现问题。今年资金缺口毛算1000亿左右（不计合营）。管理层没有做好财务规划，过度举债、不注重长短债务比例和杠杆过大是主要问题。只有房地产真正触底，我们才会看到反转。就看后续政策怎么出了。比如降利率，免税等。