2022年过去了，对于地产房企上市房企的整体营收和成本做一个回顾：营收及利润规模负增长在“房住不炒”、行业降杠杆的政策主基调下，针对房地产行业的调控持续。市场下行调整、整体表现相对低迷，企业去化压力显著提升。2021年以来，企业销售规模增速放缓，部分房企出现规模收紧，企业整体的结算规模相应也受到影响，叠加房企拿地的价格逐年上涨，所以净利润率是逐步下降的 。从截至目前已披露年度业绩的企业数据来看，2022年行业典型上市房企[1]整体实现营业收入47633亿元、营业成本40336亿元，企业营业收入和营业成本增速的中位数分别为-17.1%和-14.6%，且营业收入的降幅高于营业成本。具体来看，2022年行业典型上市房企整体实现毛利润规模6481亿元，企业毛利润增速的中位数为-32.3%。净利润合计表现为净亏损542亿元、归母净利润亏损1194亿元，企业净利润和归母净利润增速的中位数分别为-58.5%和-67.5%。
2022年行业典型上市房企整体的毛利率、净利率以及归母净利率水平均延续2019年以来的下行趋势，且降幅较往年进一步扩大。具体来看，2022年行业典型上市房企毛利率中位数同比降低4个百分点至14.1%，净利率和归母净利率为负，同比分别降低7.0和5.6个百分点至-0.2%和-1.7%。年来行业规模增速放缓、、不少房企通过打折促销、加剧了企业增收不增利的表现，另外存货及投资物业账面价值缩水，房企结合市场风险对部分项目和股权投资计提资产减值，也对当期的利润表现有负面影响。
具体从企业层面来看，2022年在行业典型上市房企中仅有约25%的企业实现营收增长。超过85%的行业典型上市房企毛利润（剔除税金及附加）和净利润同比降低，其中部分企业的毛利润降幅超过50%，营业收入与毛利润同时降低的企业数量占比逾七成，碧桂园、绿地控股、龙光集团、金科股份、旭辉控股集团等中大型房企也不例外。以碧桂园为例，截至2022年末碧桂园实现营业收入4303.7亿元、毛利润328.8亿元，分别同比降低17.7%和64.6%。
此外，2022年在行业典型上市房企中还有近半数的企业净利润出现亏损，其中融创中国、金科股份、荣盛发展、富力地产、远洋集团、正荣地产、旭辉控股集团、雅居乐集团、禹洲集团等13家规模上市房企2022年净利润均亏损逾百亿元。
当然，2022年也有部分房企利润表现稳中有进，展现出优于行业的抗风险能力，以央国企和部分优质民企为主。如建发国际集团、越秀地产等，实现毛利润和归母净利润双增长。其中，建发国际集团2022年实现营业收入996.4亿元、毛利润152.2亿元，分别同比显著增长82.6%和67.6%；净利润55.6亿元、归母净利润49.3亿元，同比也分别增长34.1%和38.9%。
规模房企中，部分企业2022年毛利率和归母净利率双降、且指标降幅较大，如合景泰富集团、龙光集团、上坤地产、融信中国、雅居乐集团、旭辉控股集团、时代中国控股等，归母净利率的降幅均在30个百分点以上。另外如中国海外发展、保利发展、保利置业集团等。其中，中国海外发展2022年毛利率同比下降2.2个百分点至21.3%、归母净利率同比下降3.7个百分点至12.9%，其利润率的下降主要是由于结转项目利润率降低、外币汇兑亏损、物业存货减值准备以及对应收合营公司款减值准备等。
2022年，房地产行业加速下行探底，ROE也达到了历史最低水平，且投资物业出现了较大面积亏损。投资物业重估收益，是企业所持有的商业、酒店、办公等投资物业，在报告期内按照公允市值波动进行重新估值后发生的净值差额，计入当期损益，反映投资物业资产质量与资产价值回报状况。面对市场低迷，投资物业重估收益波动加剧，也更为明显地作用到净利润和归母净利润的减少上。2022年，投资物业重估亏损企业占比达到67%，包括碧桂园、富力地产、正荣地产、融信中国、合景泰富等典型上市房企都出现了不同程度的亏损。富力地产重估亏损额最高，达到19.58亿元。此外，如绿城中国、保利置业、融信中国、远洋集团等多家企业已经连续3、4年面临投资性地产亏损，持续承压。但是另一方面，热点城市核心板块、运营效率高、出租率高的投资物业重估表现相对坚挺。合生创展、华润置地、中海地产、龙湖集团作为成熟的投资物业运营商，重估收益规模居于行业前列。华润置地、中海地产重估收益分别为69.78亿元、47.96亿元，尽管较2021年分别降低10.5%、13.4%，但跌幅整体可控，且归母净利率仍然保持在行业较高水平。龙湖集团投资物业重估收益为28.88亿元，较2021年28.50亿元有所上升，成为少数保持正增长的房企之一。资产减值持续，金科、华侨城等存货跌价计提超百亿。
2022年，合营联营收益减少现象比比皆是，近半数典型上市房企陷入亏损。不少企业都是由盈转亏，且亏损较大，如合景泰富、远洋集团、禹洲地产，万科地产等，其中合景泰富亏损额最高，达到38.7亿元。而保持正增长的企业仅占2成左右，包括华发股份、滨江集团、绿城中国等。华发股份、滨江集团实现“大跃进式”增长，合营联营收益分别为15.0亿元、21.9亿元，均达到2021年的7倍之多。在盈利下行大趋势下，这些企业营合联营收益增长对利润的促进作用更为明显，合联营利润贡献度（合营联营收益/税前利润）显著提升，滨江集团达到41.2%。
结论：关注合生创展，滨江，龙湖，越秀，中国海外发展。