我一直算是房市的关注者，立场上中性偏空，支持自住，不支持投资。
最近房市政策层面大招频出，我觉得对于杭州有自住的改善需求者，是值得近距离关注了。
设想一种场景，某个家庭，现在有一套卖出能净得400w的房子，其中还有200w贷款，贷款利率为5%，贷款期限为20年，每月还款额为13199元
现在把房子卖了，拿到400w卖房款，买入一套总价600w的房子，交易成本算2.5%，也就是15w。
卖房款400w-按揭余额200w-交易成本15w=185w，用来做买房子的首付，剩下的600-185=415w，来做按揭。首套利率是3.25%，贷款年限30年。
现在杭州首套认定很宽松，贷款也很容易获得（跟银行和中介都聊过，确认没问题）
我做个表格，比较清晰：
交易完成后，
房子从400w级别升级为600w级别
现金没有变化，不用添钱进去
按揭总额增加了215w
贷款年限增加了10年
按揭利率降低了1.75%
每月还款增加了4862元
利息总额增加了118w
按照这个对比的话，居住条件改善后，主要增加的负担是每个月多付了4862元，至于年限和利息总额，主要负担体现在20年后，我觉得通胀足以消化掉了。
当下增加的负担，其实很有限。
当然，这里用了一些假设，主要是原始利率5%上可能有争议，这个5%我是根据过去几年的利率拍脑袋的。大家可以根据自己的实际情况简单演算一下。
我自己其实也有现实的需求，帮老人置换房子改善居住条件，从老家的房子换到杭州来：
老家的房子挂牌价平均424w，我打个折按照350w净得算，现有按揭的年限是20年，利率4.3%，等额本金方式。
如果置换一套500w的房子，卖房款还掉按揭和置换成本后剩下100w，全部做首付，剩下的贷款。形成上面的表格。
相当于一套老家的能卖350w的房子，换成杭州一套500w的房子，不付出额外现金，不增加当下负担。但会增加未来的负担，总的利息要多还123w。
我觉得是划算的：
1.近期负担增加不多，甚至不增加，远期负担会增加，但也会被时间稀释掉。
2.资产得到了优化，房子本身置换升级，按揭也从高利率置换成低利率的。
3.房子本是消费品，让自己住的舒服，本就是人生要义，现在可选择的产品很多，房子不仅不用像几年前那样靠抢，还可以慢慢挑选。（我上次买房是2014年底，也是可以慢慢挑的，不过现在整体市场环境跟当时不可同日而语，不可比较）
以上无关涨跌判断，仅仅是置换和改善的角度考虑。
就我近期关注房子的一些感受看，依然不看好房价会涨，杭州的基本面很好，品质好的楼盘也很多。
但，库存太多了，无论在建的还是交付的次新房，太多太多了。
所以，以房换房，可以。
用现金换房，我不会。我自认的投资能力可以让我的机会成本至少在5%，我认为房子是涨不了5%一年的。
当然，其实最大的障碍是卖自己手里的房子，并不容易。可能需要有足够的魄力去断臂求卖。
股市没啥可多说的，依然是垃圾时间。
幻方微幅正超额，博普小亏，自己的股票持仓周度新高，衍复未知
整体，周度小亏，年度小赚。