$新城控股(SH601155)$ 周末没事刷帖子，看了好多关于地产的观点，房地产结构复杂，数据庞大，牵涉的因素和各种面太广，就连专业的学者和智囊团都研究不明白，各种不同的看多看空观点层出不穷，我觉得把房地产市场比喻成股市，或许更能为股民理解和接受。首先，把房地产市场比喻成A股的一个行业板块，注意，我说的是现实中的楼市当作股市的一级行业板块，不是说房地产行业板块。那么按照模糊的界定进行分类，或许有不严谨，但大致是这个意思：1、这个行业板块的大股东是谁？全国几亿栋房子，总量这么多，大股东是所有的已购房或者已有自建房的刚需住房群体，这类人群在房市里占比是最多的，这个相信没有人会有异议。那么这个大股东无论股价也就是说房价涨还是跌，他不能把房子卖了睡大街吧，我们把这部分群体看作行业板块里的大股东的限售股。所以就得到一个模糊的结论，这个行业板块的流通股占比并不高。2、所有流通股中，开发商新增入市的楼盘、投资客的抛售、现有的楼市库存可以看作是空头，利用利空消息（老龄化、少子化、经济低迷、存量时代、夕阳产业等等）来做空股价抛售筹码，未购房刚需群体和改善性群体是主要多头，利用预期（城镇化率还有上升空间、人口断崖式下跌的呈现是二十年以后的事情，至少15年以前出生的人口并未明显减少，每年还是有大量的年轻人有购房需求、整个楼市的优质商品房占比并不高，79年以前的低级建筑和推动商品房国策之前的福利房都高达几十年的高领，只能满足遮风避雨，房屋质量和结构满足不了现在人的美好居住需求）坚定看多。 3、客观来讲，现在空头占据优势，多头毫无抵抗之力，导致股价（房价）闪崩，狂跌三四十个点甚至腰斩。 4、那么现在走到一个什么阶段？股价（房价）下跌速度变缓，空头力量逐步衰竭（土拍和新建面积断崖式下跌导致后续几年供给变少、投资客的多余房产在这几年的调整期中但凡看空的该卖的也都卖了，没卖出去的也挂出来了），股价从急跌进入平缓无量阴跌的阶段。5、这个时候一个超级大主力开始进场了，这个大主力放一堆工具和利好出来（各种降利率降首付等等），然后开始进场建仓了（收购存量房），同时多头开始出现承接（一二线成交量提升）。这就是目前我们能看到的现象。 接下来讲重点，也就是对后期股价走势的预判：1、首先这个主力刚开始建仓，就那么3000亿的建仓体量对比整个行业板块筹码来说寥寥无几，但是这个主力对这个板块的定位是长线投资，不是赚点钱割韭菜就跑了，这一点尤其重要。为啥说是长线投资，因为主力定位是商品房+保障房双轨制，是要对这个行业板块进行托底和价投，如果商品房体量市值上百万亿，保障房市值体量几千亿，如此大的比例悬殊能叫双轨吗？再怎么也要有个十万亿的体量吧，由此可以判断后市股价走势有两种：（1）、主力建仓后散户跟风，股价暴力反弹甚至反转，这种现象出现的概率非常小，因为主力这点建仓控不了盘，控制不了股价走势，说白了就是扭转不了散户的预期和情绪。（2）、主力建仓后散户阶段性跟风弱反弹之后股价再次回落，主力再次甚至多次低位吸筹建仓，直至构筑底部形态和平台后股价企稳，主力建仓结束，后续拉升股价。这种出现的概率非常非常大。香港就是这情况。这个过程中就知道主力后续还会有建仓和构筑底部形态的动作（也就是收存量从一二线扩展到县级以上、进一步增加收购存量房金额、工具箱的利好、甚至各种闻所未闻的工具。同时这个主力最强大的点是不仅资金实力雄厚，最主要的是他放的利好消息一定是真的，不存在小作文）。 2、股价企稳后开始反转，板块内部一定是北上广深的一线龙头股率先上攻，四五线的股票跟着反弹，板块分化会有，龙头涨的肯定多，人气旺嘛，但是也不至于出现极端的分化，龙头涨其他板块个股跌不会出现，因为主力是行业板块建仓。不是做的个股。3、股价呈现震荡上行的慢牛格局，涨多了主力抛点存量房筹码或者在卖点地，跌多了在承接点存量房筹码，控制供需格局和筹码流通。4、房产税就是你进入股市的成本（印花税等）、全国性的国央开发商就是这个板块里面的小主力，跟着大主力的步伐和节奏，拆了建，建的拆，做T赚钱，小型的地方开发商更像是游资，瞅准时机弄个项目或者买块好地赶紧赚点钱跑路，也不大量存货。 所以来看看结论：1、有些人会反驳，主力来了也不好使，一样要套里面，房价继续下跌。我想问问你见过股市的超级主力亏损割肉离场的吗？去看看超级主力在A股的傲人战绩，再想想这个行业板块的主力。你会觉得他能陪钱吗？2、这个行业板块现在已经岌岌可危，如果这个行业板块内的公司继续连年集体亏损，最多两三年，是不是所有公司都要完蛋，全球股市你能找到一个行业板块集体覆灭或者集体退市的案例吗？那么这个行业板块一定不会消失，既然不会消失，是不是要有从事这个行业的公司继续生存？3、这个行业板块普遍0.5PB以下，在跌还能跌到哪去，能集体退市吗？4、以国情和国人的传统观念，这个板块是14亿人民的梦中情人，有钱就找他，没钱也想他，是国内唯一的具备全民认知和大众基础的板块，一旦站起来，是个什么现象？如果有人说：我有钱也不愿意换更好的房子，那么我会对他讲：请你摸着你的胸口，问问你的心和良知，再把这句话重新说一遍。所以，物极必反，我的观点是A股的房地产板块机会大于风险，下跌空间有限，反转空间想象巨大。先不说业绩增长，单单板块企稳的估值修复至少都是翻倍空间，叠加业绩就是双击。 我看了下地产板块的走势，又到前低了，猜不错的话，新的ZC最近应该快出来了。 最后顺便说说新城，新城在地产上行周期花了10年，倾尽所有资源和财力物力打造100多个吾悦广场，铸造一个品牌。以后肉眼可见的几十年时间里不可能再有后来居上者。除非收购和并购各种渠道的商业地产拼凑一个规模出来，估计没有局外的玩家这么傻，进来硬刚行业内的龙头玩家。这种实体经济不像科技行业，突破个新技术瞬间颠覆市场格局，需要真金白银、大量好的地段资源和超长的周期一砖一瓦建出来，达到规模化后才能形成品牌和溢价。所以新城的商业壁垒和龙头地位牢不可破，只要自己用心经营，无非就是跟WD、LH、HR几个存量玩家搞搞内部竞争和差异化竞争，干一线的干一线，干三四线的干三四线，各人服务好各人服务半径内的客户群体。服务半径有交叉的拼拼经营理念和模式创新，以现在新城的股价和估值水平来说，就算出租率和租金下降点都无伤大雅，不会大面积影响整体收益，更何况现在看到的是稳步提高。熬过现阶段以后的新城进退自如，想扩张拿点地，不想扩张收个租，上有想象空间，下有保底收益。地产板块如果反转，周期上行，新城是戴维斯双击中的双击。