REITs，是重资产项目盘活资金的重要融资渠道。记忆中第一个吃螃蟹的是万科，2013年从深圳前海管理局接过了企业公馆BOT项目，发起鹏华前海基金。但那个时代是金融科技野生的时代，P2P，货币基金迅速拉高了社会的信贷成本，大家发现无论是公寓利润率都很难做到两位数，很难覆盖商业融资成本。而无论是商铺还是酒店都对运营能力要求很高，最终地产商们对商业地产采取了打包销售的快速变现模式，REITs逐渐淡出，鹏华在18年的市价被严重的低估只有70元。随着P2P等高息融资模式的落幕，现今能找到5%的理财都很难，来看鹏华前海今年8%的收益率，项目好像变香了。如果做时间的朋友，那么这个投资多赢的。
同样是重资产项目数据中心和REITs有没有联姻成功的可能性呢？答案是肯定的，盘活资产，提高资本利用率，帮助企业快速发展。不同的是资产属性，物业可能随着GDP增长等因素带来自然增值，而数据中心属于固定资产，折旧是一个必然的。投入时需要考虑的风险因素比地产多了不少，竞争环境下持续获客的能力，技术进步带来的竞争力突变，设备的运营风险等。现有的两种数据中心的产权方式：
1，项目初始阶段，不动产权和运营权分属不同主体。运营方以租赁的形式获得机房使用权。这种模式在云计算头部企业当中较为普遍。以阿里云为例，其机房多以8+2模式为主，即阿里云负责解决土地产权问题，第三方服务商则负责机房建设和后期运维。建成之后8年内，阿里云以租赁的方式向第三方服务商支付租金，而2则是8年后双方根据成本和利益决定是否续租2年。
2，不动产权和运营权自开始即归属同一主体，运营方享有不动产的收益权，同时以专业化的建设、托管、运维等服务收取服务费。两者收益的差异是不动产的未来现金流。
如果根据对产权关系与现金流的分散要求，第二种模式更适合做基础设施REITs的基础资产。但是，目前数据中心的收入主要来自主机托管业务，如数据中心的鼻祖Equinix 收入占比76%；互联服务（网间结算）收入占比18%；基础设施管理收入占比6%。而中国很多中小型第三方数据中心服务商并不具有服务中大型客户的能力，导致其ARPU并不具有竞争优势。中国数据中心市场未来必然会出现客户和资源向头部服务商集中的趋势，可能更多是大的互联网厂商烟囱式联营合作的趋势更明显一些。REITs可能会选择股权中数据中心使用方的成长性云计算企业先确保收益，以降低风险，这种投资的债性更强一些。