$华侨城A(SZ000069)$ 上一篇研究了截止2021年第三季度华侨城可出租物业的情况，这篇主要研究深圳欢乐海岸的可出租物业的租金收益情况。$华侨城A(SZ000069)$
一、深圳欢乐海岸
1.基本情况
①2011年开业，总占地面积125万平方米；
②100%权益，但土地在集团名下，集团每年收取租金；
③水秀和海洋奇梦馆2013年已经卖给集团；
④可出租部分主要包括几个大类：购物中心（商场）、曲水湾（餐饮）、蓝楹国际商务中心（写字楼）和西区度假公寓等。
2.可出租面积
我们看到可出租面积变动较大，是什么情况呢？我们先看2014年一个互动易的回答：
“目前有12万平米的商业，8万平米的餐饮”，也就是说欢乐海岸总面积达到20万平米左右这个是确定的。我们再结合2019年债券评级报告的统计（18.55万平米），是与20万平米吻合的（减掉一部分自持如创意展示中心等和出售给集团的部分等）：
那为什么现在少了将近8万平米的可出租面积呢？
原因一：有一部分一次性收回租金了，所以不算。
网上找到一篇报告，大家有兴趣就百度一下：
其中有段文字如下：
记者上网查询，发现有不少该处别墅的代理信息。其中一条介绍称“欢乐海岸别墅，550平方米，地面三层，地下一层，3100万元，全包，花园超大，赠送168万白金卡会员！”据一中介透露，“这些别墅没有房产证，其实是与开发商签订租赁合同，租期为40年。而这些别墅的产权就40年，其实就是‘以租代售’。”
昨日，欢乐海岸的管理方——深圳华侨城都市娱乐公司的品牌管理部相关负责人给了记者一份书面说明。
该说明称，位于欢乐海岸西区的是蓝楹湾度假，是为了打造中国全新的旅游度假产品，实现欢乐海岸商业运营与社会公益协调发展，以及平衡的重要规划之一。度假总占地面积135216.51平方米，建筑面积39400平方米。该项目用地于2010年12月25日经深圳市规划和国土资源委员会《深圳市建设用地规划许可证（深规土许ZG-2010-0102号）》文件批准为游乐设施用地。2012年经深圳市规划和国土资源委员会《深圳市建设工程规划许可证（深规土建许字ZG-2012-0017号）》和《深圳市建设工程规划许可证（深规土建许字ZG-2012-0022号）》文件批准建设深圳华侨城欢乐海岸-西区度假（即蓝楹湾度假）项目，功能规划为度假。按照项目规划，度假采用会员制运营管理模式，不进入市场流转。
这部分就是债券报告里第四项“都市娱乐西区度假公寓”的一期，估计基本都租（卖）完了。因为不是每年收租金，所以定期报告里面就不算可出租面积了。
另外1万平左右的中影影城很可能也是类似情况，所以所谓出租率也是扣除了这些部分的。
原因二：需要扣除3个酒店
欢乐海岸区域有3个酒店，分别是蓝汐精品酒店0.7万平，蓝楹湾度假酒店面积不详，万豪行政公寓2.7万平。因为酒店是自己经营的，所以自然不算可出租面积。
3.租金测算
欢乐海岸的租金是下有保底，上不封顶的，前提是能租的出去。
关于租金部分我们可以参考亿翰智库的一篇文章《华侨城的跨越和迭代》，里面有一个表格，其来源主要还是债券评级报告：
这就很清楚了，2012-2015第四项度假公寓租金收入特别高，是因为一次收了40年租金，成本早就收回了还大赚。后面几年稳定1亿左右可能是长租的尾盘也可能是保留了一部分作为短租了，这个不好求证。
所以欢乐海岸20万平左右除了自持3-4万平米酒店自己运营，4万平左右的公寓一次性回收了租金。还有部分出售给集团或自持不产生收益的部分，剩余10万平左右出现在了定期报告中，2018年的租金收入约4亿。近两年受到疫情影响，出租率下降了10%左右。单位面积租金有可能持平或小涨，因此，结论就是，欢乐海岸目前的租金收益差不多每年4亿左右，入账成本的十几个亿，通过公寓40年长租的收入早已收回了。2018年曲水湾的单位面积租金在3400元/年每平米左右，整体10万平按4亿算也就4000元/年每平米，这个水平在深圳大概也就是个平均水平。我看好疫情过去之后，租金会有一定幅度提升。@挪威的森林0323 @欢乐野战大队 @世德散人
大家有什么看法或者指正的呢？欢迎留言。
其他可出租物业情况，后面慢慢研究吧。