作者：公子小白
01
灯红酒绿之中，纸醉金迷之下，你看到的是繁华，看不到的是空置率。
本号多次撰文表达过一个观点，如今各城市包括大城市的写字楼，很大一部分其最大的作用，就是用来表演灯光秀。
今年十一长假期间，全国主要城市上演了一场异彩纷呈的灯光表演。
从北到南，从东到西。
北京的长安街、上海的黄浦江畔、广州的珠江沿岸、深圳的深圳湾沿线，璀璨夺目，灯光闪闪。
不光北上广深，南京的玄武湖、成都的天府广场、杭州的钱塘江畔、武汉长江沿岸、重庆江北嘴、青岛浮山湾、宁波三江口、苏州的东方之门、西安各中心区各主要路段、郑州各地标建筑等等，几乎所有的城市中心地段，均以最美的灯光，舞动中国。
夺目耀眼之下，很多人误以为这种代表着一个城市繁华的写字楼，是不可多得的投资物业，其实不然。
透过各个统计机构公布的数据可以看到，哪怕是北上广深这些经济担当的城市，空置率也都一直在上升。
换言之，在中国（在国外也一样），投资写字楼，可选择的城市不多。基本就集中在北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、成都、武汉、青岛、苏州、厦门、宁波等一线和强二线城市。
就算投资这些城市，也只能选择中心地带，其他城市的写字楼，即便是中心地带也不值得考虑。
因为在空置率不断高企的背景下，回报率不高还是小事，一着不慎很有可能还会被套牢。
02
这并非危言耸听。
根据58安居客《2019全国写字楼市场宏观报告》数据，2019年前三季度，北京、上海、深圳写字楼空置率为13.8%、12.5%、21.2%，分别较去年底上浮3.2%，2.4%，1.8%，广州写字楼空置率维持低位且持续下降至3.7%。
空置率不断高企，致使写字楼的租金开始晃动。
根据中国指数研究院公布的最新数据显示，2019年四季度一线城市商圈写字楼的租金中，25%环比上涨，75%环比下跌；二线城市商圈写字楼的租金中，50%环比上涨，40.9%环比下跌，9.1%与上期持平。
深圳今年受经济下行影响，再加上互金行业出清，导致写字楼空置率创下新高，惊动了央视。
据第一太平戴维斯披露，今年一季度，深圳的甲级写字楼空置率为18.2%，局部区域空置率高达50%。
而另一家机构高力国际发布的2019年上半年深圳甲级写字楼市场报告，深圳当前全市甲级写字楼的平均空置率达到23.3%的新高，其中最高的前海片区达65.7%。
上海、北京同样如此。
北京，2019年三季度，北京五大核心商圈租金达每月每平方米433.64元，环比下降0.7%，同比下降2.0%，空置率为5.6%，继续保持稳定；新兴商圈租金每月每平方米290元，空置率达22%。
四个一线城市，三个空置率创下了新高。
北上深之外，其他城市的空置率更是惊人。比如天津、重庆、武汉、西安，这四个城市在甲级写字楼空置率排名上位列全国前四，空置率均超30%。
厦门、苏州、成都、杭州的空置率也都在20%以上。
这意味着，以上这些城市的写字楼，有1/5以上都是空置，都在闲置浪费资源。
最关键的是，按照目前的建设进度和去库存速度计算，到今年年底，17个主要城市的甲级写字楼空置率将集体突破20%，其中15个城市将创下新高。
以上是某统计机构给出的预测。可以看到，天津、长沙到今年年底写字楼空置率逼近50%，武汉、重庆逼近40%，无锡突破30%。
如此高的空置率，你还敢投资这种物业？
问题来了，我们知道中心城市的住宅都是严重供不应求，为何写字楼还能有这么高的空置率呢？
逻辑再简单不过，因为写字楼的供应远大于需求。
03
无论国外还国内，城市发展中，写字楼都是必不可缺的物业。
写字楼、mall、商业物业是繁华、中心的代名词，各城市上演灯光秀之处，无一不是繁华的中心地段。另外，这些物业由于税收较高，且能吸引企业落户，带动城市的GDP。
这两个关键原因致使地方政府过去大量规划了写字楼等商业物业，本来大量的供给正迎合各城市快速发展的经济，偏巧又与电商撞了个满怀。
电商不但让许多进入中国的国际超市巨头节节败退，也极度压缩了写字楼和商业物业的需求，导致供给严重大于需求，空置率持续攀升。
而最近两年空置率继续攀升，由于经济形势有关。比如深圳，前海的空置率创新高，就和互金行业清场有关。
写字楼的出租率本就是衡量经济景气指数的一个指标，受宏观经济影响，写字楼需求进一步下滑，空置率自然再创新高。
但产业地产的开发商，仍在盲目开发，甚至把触手伸向了城市郊区，在人流量不充足的地方也建起了各种写字楼，导致资源浪费。
供应量与需求量的错配，带来的必然结果是，投资收益率下滑。
亚洲主要城市甲级写字楼收益变化情况
从亚洲主要城市写字楼变化情况可以看到，多数都在下跌，如成都、广州、上海、新加坡、深圳、河内、胡志明市等。
尽管目前，国内解决写字楼空置率的办法，是商改租。也就是商业物业改为出租的居住物业，但是配套、租金、税费、水电费等若不统一协调好，也难解决根本问题。
所以，奉劝各位，投资房产需要小心，最好不要投资写字楼，即便是繁华地段，其收益率也抵不上一般地段的住宅。
对于投资客来说，最好的投资标的，是中心城市中心地段的一般大小的住宅。