方圆100公里,四个自贸区,上海周边自贸区众生相(上)

 自贸区进入批发时代,

“你要我就给,发展靠自己”

8月26日,国务院一下子批复了山东、江苏、广西、河北、云南、黑龙江6个自贸区。至此,从2013年,中国首个自贸区上海自贸区挂牌成立以来,分5个批次,全国已批复设立了18个自贸区,大部分自贸区又包括了3个片区,加起来全国有40多个城市有了自贸区。

省市

年份

包含城市及片区

上海

2013

第一批(2013):外高桥保税区、外高桥保税物流园区、洋山保税港区、浦东机场综合保税区;

第二批(2014):金桥经济技术开发片区、张江高科技片区、陆家嘴金融片区;

第三批(2019):临港新片区(大治河以南金汇港以东、小洋山岛、浦东机场南部区域)

广东

2015

广州南沙新区、深圳前海蛇口、珠海横琴新区

天津

2015

天津港片区、天津机场片区、滨海新区中心商务片区

福建

2015

福州、厦门、平潭

辽宁

2017

沈阳、大连、营口

浙江

2017

舟山岛南部片区、舟山岛北部片区、舟山离岛片区

河南

2017

郑州、开封、洛阳

湖北

2017

武汉、襄阳、宜昌

四川

2017

成都天府新区片区、青白江铁路港片区、泸州川南临港片区

重庆

2017

两江片区、西永片区、果园港片区

陕西

2017

中心片区、西安国际港务区、杨凌示范区

海南

2018

海南全岛

山东

2019

济南、青岛、烟台

江苏

2019

南京、苏州、连云港

广西

2019

南宁、钦州港、崇左

河北

2019

雄安、正定、曹妃甸、大兴机场

云南

2019

昆明、红河、德宏

黑龙江

2019

哈尔滨、黑河、绥芬河

多如牛毛的自贸区,已经到了“你要我就给,发展靠自己”的地步!自然而然,“自贸区”的金字招牌也就黯然失色了很多。

尤其是在上海周边,方圆100公里的范围内,自贸区就多达4个,他们分别是:

2013年初创和2014年首次扩容的“全国首家”上海自贸区,2017年设立的,位于舟山群岛,如今感觉“廖胜于无”的浙江自贸区,2019年8月设立的“新晋网红”上海自贸区临港新片区“限售5年”江苏自贸区苏州片区。

“自贸概念”还值不值钱?

 2 

 上海自贸区1.0版、2.0版 

 “哥,就是一个传奇” 

2013年9月,最初设立的中国(上海)自由贸易试验区1.0版,只有28平方公里,包括了中国第一个保税区——外高桥保税区,以及外高桥保税物流园区、洋山保税港区、浦东机场综合保税区,这些区域本来就是设有隔离设施,海关实施特殊监管的经济区域。

2014年,首次扩容的上海自贸区2.0版,纳入了陆家嘴、金桥、张江三大功能片区,面积拓展到120.72平方公里(此后批复的所有自贸区,除海南全岛和临港新片区外,其余自贸区面积全部都控制在120平方公里上下),范围涵盖三港(外高桥港、浦东国际空港、洋山港)、四区(陆家嘴、金桥、张江、外高桥),全境在浦东新区内。而上海自贸老片区的这“四区”,正是浦东开发开放30年以来,最标志性的四大金刚:“陆”、“金”、“张”、“高”四大国家级开发区,分别代表了上海国际金融、经济、科创和航运中心的最高水准。

时至今日,陆、金、张、高“四大金刚”早已成为拥有国际一流配套的新型城区,陆家嘴金融片区正在向“陆家嘴2.0版”的前滩国际商务区发展,此地作为上海中环内最后一块可供整体开发的滨江区域,房价已上探至9-10万元/㎡,但仍频现“日光”盘现象。金桥、张江片区,在新一轮2035年上海城市总体规划中,同时列入了上海9个城市副中心行列,其中,张江科学城,更被赋予了4大综合性国家科学中心之一,还被规定了未来新建住宅97%只租不售,目前6-8万元/㎡的均价,新楼盘、好小区更是一房难求。外高桥的森兰国际社区,正在向“碧云2.0版”的方向进阶,未来浦东将形成“北森兰、南前滩”两大高尚国际住区。

如果说浦东是中国改革开放的龙头,那么120平方公里的上海自贸区老片区,就是整个浦东乃至全上海的精华所在。这个区域,你丝毫不要指望限购会松,“哥,就是一个传奇”,有房票,有实力,自贸区浦东老片区,还是置业上海的首选。

 3 

 临港新片区 

  期许“下一个深圳”, 起码“上海版通州”!

8月6日,上海自贸区临港新片区正式官宣,“临港新片区”参照经济特区管理,被赋予“上海改革再出发”的试验田地位,中央给予临港的定位,就是“下一个深圳”,再造一个“新浦东”,甚至是“新香港”的想法。

应该说,临港新片区,在上海城市发展的历史上,是继1990年开发开放浦东之后,最重要,也是最大手笔的“国家战略”。把它北方雄安新区的“千年大计”,南方深圳的社会主义先行示范区,并列为新时代的“三大工程”也不为过!

临港新片区的四至范围:北至大治河、西至金汇港、南至杭州湾、东至东海,天然形成了面积873平方公里,占据上海大陆板块东南一隅的“临港自贸岛”。这一面积,到了上海大陆板块(除崇明三岛外)面积的1/6,目前国内其他所有自贸区(除海南岛外)面积的7.3倍,相当于0.8个香港特别行政区,0.44个深圳市的面积。

而且,临港新片区全境都是一马平川的长江三角洲平原,而香港和深圳的山地面积占全市总面积的60%和68%。

因此,临港新片区可开发利用的面积比香港和深圳还要大。2018年,香港常住人口748万,深圳市常住人口更是达到了1303万,上海浦东新区常住人口504万,未来临港新片区倘若没有个300-500万人口的规模,又何言是““下一个深圳”,再造一个“新浦东”呢?

上海从2015年开始执行的“两个严控”(常住人口到2035年要严控在2500万人左右,建设用地规模到2035年要严控在3250平方公里以内),在新一届领导班子的“两个扇面”、“两翼齐飞”(东有老浦东+临港新片区,西有大虹桥+长三角一体化示范区)的总路线下,势必要被打破了。

事实上,上海在全境是平原的地理条件下,人口密度仅为3813人/平方公里,而深圳全境只有22%为平原的地理条件下,人口密度已达到6524人/平方公里,香港人口密度更高达6850人/平方公里。

上海若是达到今日深圳的人口密度,就能装下4136万人口!而上海2035年总体规划中,3个“1000公里”(1000公里地铁+1000公里市域铁路+1000公里中运量公交)轨交网络,是目前705公里轨交运营里程的4倍多,因此修正原来的“两个严控”,在临港(新片区)和青浦(长三角一体化示范区)这两大主战场,做大上海城市框架,给魔都可持续发展注入新的活力是大势所趋,人心所向!

当然,不看好临港的也有之。认为它远距上海市中心75公里,现状从上海市中心去一趟临港,比去南京、杭州的耗时还要长。因此,临港新片区属于典型的“飞地新区”模式!

纵观1990年代以来的中国“新区”发展史,比较成功的上海浦东新区(仅指未并入南汇区之前,523平方公里的浦东新区)、郑东新区,都是主城的自然延伸;不成功的典型天津滨海新区、兰州新区,都是“飞地新区”。“飞地新区”容易碰到的最大问题就是:产业过去了,GDP上去了,炒房客过去了,但是家没有真正搬过去(把新区房子当员工宿舍的产业居住功能除外)!因此,不看好临港的人认为,新片区充其量就是一个制造业基地、物贸仓储基地,再来上一个现代居住点,仅此而已!

有人说,临港新片区虽是上海的经济特区,至于能成为第二个深圳,还是第二个珠海或汕头?要看多种因素的长期相互作用。深圳,是特定年代、特定历史和国情背景下的产物,其背靠的是“举世无双”的香港。深圳的成功,本身不具备复制性,中国出不了第二个深圳!

笔者也认为:深圳的成功,是背靠香港,白手起家,内引外联,市场经济,国退民进,科创先行等多种因素催化出来的成功,而如今的雄安新区、临港新片区、长三角一体化示范区,则纯粹靠“政策”驱动,多了点计划经济的色彩。

当然,临港新片区的未来发展一定不会差,毕竟是它是中国大陆GDP第一大城上海的“亲生儿子”。国家的定位很清楚,雄安新区是疏解北京“非首都功能”的“新都”,临港新片区,要为上海这个“全国缴税第一大户”持续不断的输血,因而是“聚宝盆”、“招财猫”。

这两天发布的千亿以上企业,上海和广东都是21家。上海这21家,都会向临港新片区倾斜。临港的发展速度,在未来的这几年,一定是非常快的,这一点毋庸置疑。

但是,我们必须清醒的认识到,临港的优势,只是深水港、大装备、大制造+好政策,航运(尤其是海港),在当今世界,已经很LOW了!

放眼全球,拥有德州仪器的达拉斯,在德克萨斯州的内陆。硅谷离旧金山出海口60多公里,微软所在的雷德蒙德市离出海口100多公里,日本筑波离海40公里。

再蠢的民族,只要地理位置好,都可以搞航运!而真正强大的是人才聚集,高科技重地。上海真正高科技(@张江国家科学城)、高附加值(@陆家嘴金融片区)的项目,不会落户临港。这些年,深圳、杭州未来科技城的高速发展,北京的王者归来(再一次强大),都证明了这一点。

综上所述,笔者更认为,临港新片区,可以类比为北京的副中心城市——通州。

老北京塞不下更多的人了,要发展新的副中心城市,于是有了通州;同理,老上海、老浦东也塞不下更多的人了,所以要建设新的副中心城市,历史选择了临港。

至于上海版的“雄安新区”,则应该是由上海青浦、江苏吴江、浙江嘉善三省市三区县共同构建而成的“长三角一体化示范区”,雄安是京津冀一体化的产物,未来,上海的青浦,则是长三角一体化的标杆。

以上正文来源米宅长三角,原创:夏良

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国科启金09-12 06:57

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