“下半年基本没有指标，除非是特别好的地，拿地基本是停止的。” 8月22日，融创中国在香港举行2019年中期业绩发布会，融创中国董事长孙宏斌表示，今年上半年拿地不多，四、五月基本停止。
今年以来，孙宏斌言语间表现了融创管理层在拿地战略上“一以贯之”的谨慎，此前3月，孙宏斌在2018年业绩发布会上表态，“拿地要非常小心”。话音刚落，融创开启了新一轮不受控制地“买买买”。上半年，融创通过并购方式相继拿下了泛海、阳光100、新湖中宝等企业的多个项目。
习惯“手拿巨资，疯狂并购”的融创前脚踩刹车，或由于进击惯性，其攻城略地的步伐似乎并未放缓。
此次“暂停拿地”的号令是真的减速信号还是又一次“狼来了”？
在新增融资大幅增加的情况下，并购与拿地双重出击，融创如何运用杠杆平衡术“秘笈”保持杠杆率不猛增？
融创“攻城略地不差钱“的底气来源于哪里？
“第五 也挺好”
“第四挺好的，前面的我们追不上，后面的也追不上我们。”2018全年业绩会上，老孙说融创已经不想做第一很多年。半年过去，孙宏斌的后半句话被身后保利追赶上来的滚滚尘土掩盖住了。
截至上半年，融创实现销售金额 2141.6亿元，同比增长11.8%，按照全年目标5500亿元计算，上半年目标完成度约为39%。截至目前，融创排名第五。
从半年报公布的数据来看，融创核心财务数据颇为亮眼。上半年，融创中国实现收入768.4亿元，同比增长64.9%；净利102.9亿元，同比增长61.7%；毛利193.5亿元，同比增长67.88%；毛利率为25.2%，同比提升了0.5个百分点。
“第五也挺好，我们争取保持第五。”面对媒体关于销售排名的提问，孙宏斌表现出了“佛系”的态度。
对于市场走势，孙宏斌表示，其实国内形势不复杂，过去宏观调控需求端多一点，比如限购、限价，这主要是从融资端发力，控制资金向房地产流动，不把房地产作为宏观经济的调控工具，这对下半年市场影响比较大。
“下半年商品房销售会受到很大影响，首先，老百姓的预期会比较平稳，不太认为房价会涨；其次，一二线城市库存其实不多，限价使得一二手房价格倒挂，倒是三四五线城市，这两年价格涨幅较快、供应量大，需求不如一二线。”因此，孙宏斌预判，“下半年按照这个政策，融资端严控常态化，销售端也会有很大影响，商品房去化形势还是比较严峻的。”
低位补仓凶猛
在2019年年初的股东大会上，孙宏斌提出接下来要谨慎买地，但落实到执行层面又有更多变动的考量。
半年报显示，截至2019年6月底，融创借贷总额达到3202.8亿元，较2018年底增长31.7%；账面现金为1380.0亿元，较去年年底增长14.8%。因此，融创最新的净负债率达到205.87%的历史高位。融创将负债增加的原因归结为上半年拿地较为激进的缘故。
据不完全统计，仅在2019年上半年，融创中国已花掉了近800亿人民币来并购、拿地。
4月23日，武汉土地市场推出总起始价近200亿的10宗地，其中，有4宗均被融创拿下，总金额152亿，溢价率最高的一宗为24%。其中两幅起价分别为70亿元、38.5亿元的地块，由融创以底价拿下。第三幅位于汉阳区的P（2019）033号居住用地，最终由融创以41亿元竞得，楼面地价10250元/平方米，溢价率为24%。此外，位于江夏区的P（2019）029号商服用地，也由融创以2.86亿元竞得，楼面地价1482.22元/平方米，溢价率19%。这已是融创今年第二次的超百亿投资。
根据克而瑞数据显示，2019年前六月新增土地价值排行榜中，融创以829.2亿元排名第三。
除了在招拍挂市场拿地，融创在收并购方面的动作可谓“凶猛”。
今年1月21日，融创公告，以125.53亿元人民币收购上海泛海建设公司100％股权，后者拥有北京泛海国际项目1号地块及上海董家渡项目100％权益。根据公告，收购后融创获得北京和上海核心位置的优质地块，进一步巩固提升其在一线城市的市场份额和战略优势；泛海则降低了负债规模，缓解资金压力，推动公司深入转型。
今年7月，融创中国又以约67亿元的价格，将新湖中宝的20几个地块纳入麾下。据了解，这20个地块分别位于浙江温州、江苏启东和上海，土地面积近100万平方米，土地用途主要为住宅。
融创疯狂收并购起始于2014年，彼时孙宏斌以62.98亿港元的价格收购遭遇资金链危机的绿城24.313%的股权。据不完全统计， 2015年，融资展开4起并购，斥资近40个亿；2016年5月，融创斥资42.25亿元收购莱蒙国际6个项目所有股权；同年9月再花137.88亿元收购联想的地产业务，又用40亿盘下金科16.96%的股权；11月，再斥资8亿元在二级市场增持金科，以36.62亿元的价格，收购时代城项目。
2017年融创持续加码。1月，融创26亿把链家6.25%股权收入囊中；5月，102亿收购天津星耀地产烂尾楼——星耀五洲项目，21亿收购华城富丽60%股权；6月，32.32亿收购大连润德乾城的全部股权及债权；7月，斥资438.44亿收购万达13个文旅项目91%的股权，随后150亿元收购乐视股权，2017年半年时间，融创累计花掉超750亿扩张资本。
2018年3月，融创再花10亿增资乐视，斥资19.33亿接手海航海南两家公司；10月，62.81亿全盘拿下万达文旅。
截至2019年6月底，融创的全口径土地储备约2.13亿平方米，土地储备货值预计约为人民币2.82万亿。
杠杆平衡术
在同策研究院总监张宏伟看来，从市场角度来讲，现在并购价格相对便宜，并购项目利润率整体比公开招拍拿地的利润率水平要高。融创并购通常采用分期支付的方式，首笔支付金额不大，项目收购之后，融创会迅速启动销售，因此销售回款基本上可以覆盖即将支付的每一笔款项。
截至报告期内，融创总资产8700亿，较上半年年末增长21%。现金余额达1380亿元，较去年年底增长约14.8%。
房企融资在经历了短暂的窗口期后，目前又开始收紧，孙宏斌这样看待逆周期拿地和收并购的策略：“每家银行能投到地产的信贷额度是有限制的，除银行资金外，还有一些社会资金以股权的方式参与融资，但无论是银行资金，还是社会资金，给钱的前提都是项目要能赚钱，而地价又是项目是否赚钱的关键，因此有低成本土地储备，能低成本拿地的开发商在有限的资金盘子中，融资的优势是比较明显的。”
“未来市场中会出现很多不太好的公司，这些公司问题不是在流动性，而是项目问题，地买的太贵。并购这部分我认为今后会有越来越多案例发生。“孙宏斌似乎仍有意在下半年的收并购市场掘金。
孙宏斌进一步解释：“融创的逻辑是，有的公司看起来只是流动性出了问题、缺钱，实际是项目做不好，要不然好的项目都是能卖出去，钱是能回来的。如果真的项目不好流动性出问题，那就是一个死结，因为银行这个时候也不愿意借钱。”
华创证券的一份报告认为，融创的策略是，深耕一二线，以逆周期扩张策略，逆势加杠杆扩张，并借以并购扩张，利于实现快周转及高毛利率。
对于今年频繁收紧的融资环境，孙宏斌表示，近期一些政策主要是控制资金往房地产流动。这次严控房地产，对发债、信托、开发贷都作出了一定限制，是从融资端切入的调控。在这种逻辑下，预计下半年不只是对企业拿地，对房地产销售也可能有一定影响。
在融资收紧背景下，孙宏斌也坦言：“并购的坑也越来越大，最近看了很多公司，账都算不过来还是被人并购了。”
融创中国行政总裁汪孟德表示，公司发展到了目前的阶段，“负债管控”是未来一个确定的管控目标。在孙宏斌看来，地产行业融资收紧背后更大的背景是，调控思路已经从需求端转变为融资端。
“央行系统地在发债，ABS信托在管控，按揭贷款增长最快，所以这次中央的控制会更严更快，这次融资收紧是史无前例的。同时我们也在关注融资端窗口，美国肯定是要放松的，中国也要应对全球降息开始放松，以后会是流动性放松状态。央行是有这样的手段的，过去是‘九龙治水’，现在是‘龙王治水’，没有增量了，下一步市场可能就是没有债可以卖”。
就在业绩发布前两天，融创还与多家境外银行机构签订了金额2.8亿美元的定期贷款融资协议，且在任何银行或金融机构根据融资协议条款加入融资协议的前提下，总金额将增加至不超过4亿美元。
“对一家规模庞大的企业，在整个市场增长放缓的背景下，保证财务安全的需求可能会超过对规模的追求。”某房产机构分析师这样表示。
有分析指出，融创在新增融资大幅增加的情况下保持杠杆率不猛增的一个重要“招式”是通过股票解除质押。根据港交所披露权益，此前2016年11月，孙宏斌通过其个人全资拥有的离岸公司Sunac International Investment Holdings Ltd（融创国际投资控股有限公司）将持约15.90亿股融创中国股票质押给平安银行。今年4月11日，该15.90亿股股票，已解除质押。
快速扩张市场版图和大手笔的巨资并购，对公司的现金流势必造成强大经营压力和市场的考验。香港知名房地产金融分析人士黄立冲表示，从整体来看，融创大幅投资买地，资金链在不断拉紧，杠杆也在不断提高，债务违约的风险加大；不排除公司有后续的战略布局和风险防控。
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