住房回归居住本质，居住服务也面临转型升级。有业内人士分析认为，房地产业摆脱超常规发展，也对相关衍生行业提出更高要求。其中，房产经纪行业从粗放发展走向精细经营，正进行一次全产业链的深度调整。未来，居住服务的供给质量将成为影响行业高质量发展的重要因素。
“房地产经纪行业正在发生深刻变革，一是行业已经从快速发展向平稳发展过渡。二是房源客源渠道从线下门店为主向线上线下结合转变。三是行业规则从竞争为主向竞合转变。四是商业模式从以直营模式为主，向直营与加盟模式并行转变。”中国房地产估价师与房地产经纪人学会会长杜鹃认为，未来中介企业要根据这些变化顺势而为。
中国房地产估价师与房地产经纪人学会会长 杜鹃
行业分食“蛋糕”
当前，不少城市已经进入房地产存量时代。近日，国务院部署推进城镇老旧小区改造，引起行业广泛关注。不同于房地产企业，房产经纪企业尤其是规模较大的企业对增量市场和存量市场的敏感度相对较低。长期以来，房产经纪行业的的竞争格局呈现出中小企业众多、行业集中度低等特征，从业门槛低、人员流动大、标准规范不健全等也是行业面临的问题。
有数据显示，目前全国房地产经纪机构达到了25万家，从业人员超过150万人，有21万经纪人员取得了房地产经纪专业人员的职业资格。房地产交易中通过经纪机构成交的比例超过60%，一二线城市如北京等成交比例则超过80%。但有业内人士指出，经纪行业长期藩篱林立，经纪公司之间、经纪人之间缺乏合作，这是今后发展中要解决的问题。
过去十几年，经纪行业享受着人口红利和城镇化过程中房地产市场快速发展的红利，但随着房地产业摆脱超常规发展，经纪行业的生态也亟待更新。当前，行业发展进入瓶颈期，长期存在的虚假房源等行业痛点备受诟病，传统的作业方式低能低效，难以提供令市场满意的消费体验。未来，行业发展方向锁定在以开放赋能理念和技术手段驱动行业转型升级。
房天下控股董事长 莫天全
房天下控股董事长莫天全认为，未来行业可能出现几大趋势，首先，50%以上的二手房市场还需要中介来服务；其次，综合服务商和有限服务商将各占50%；独立经纪人占比将达到50%，大部分独立经纪人将加盟全国品牌服务商；综合服务商的佣金将在3%左右，有限服务商的佣金为1%；交易过户中心将不复存在，经纪人不再坚守在小区门口。
事实上，近年来房产经纪行业的竞争格局正在发生变化，从以往企业之间的单打独斗发展到如今依靠平台开展竞争。例如，去年以来以58同城和贝壳找房为代表的中介平台多次“交锋”，背后就隐藏着对中小经纪品牌资源的争夺。莫天全认为，中国房地产行业有很大的发展空间，过度竞争对经纪行业发展不利，而应该把握好一个度。
重塑竞争格局
在居住服务行业转型升级过程中，互联网技术的发展是重要推动力，也使得用户主权逐渐提升。业内专家认为，在基于互联网平台的新居住时代，对于像房产经纪人这样的居住产业服务者而言，是一个极大的挑战，但对于整个经纪行业来说，或许是一个拐点。如何在这一大背景下有效应对变化，修正行业规则，是居住服务高质量发展的重点。
“以前客户找房像大海捞针，要耗费大量的时间精力去实地看房，有的客户因为工作忙时间紧，可能跑了三五趟下来就妥协了，最终选了个‘差不多’的房源。经纪人筛选房源也只能按图索骥，带着几条模糊的预设条件去揣测客户需求，费心费力服务效率却难以提升。”在房产经纪行业，这是许多从业者和消费者的心声，也是当前经纪平台竞争的焦点。
每一次社会生产力的提高都依赖于工具的更新迭代，房产经纪行业更是如此。互联网和信息技术的发展，不仅促使经纪行业启动流程再造、优化交易环节，而且催生了以VR看房、AI讲房等为代表的新工具的诞生，使行业从传统的人工劳作向科技化、智能化、品质化演变。当前，包括房天下、贝壳找房等在内的居住服务平台都在这方面发力。
除了技术工具，经纪行业规则也是重塑行业竞争格局的重要因素。中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长兼秘书长柴强认为，房地产经纪行业的规则需要进行大洗牌。一方面是经纪人的准入问题，另外是三方交易转向单方代理，联合销售或者是联卖也是必然的趋势，诚信专业的服务、深耕社区是不变的法则，这是获得更多房源和客源的主要途径。
“这个行业需要一些底层的规则，需要独家委托，需要合作，需要我们对经纪人门槛有一定的限制。我们希望建立起一定的服务基础、标准，能够展开真正意义上的竞争，以服务为本质的竞争。”空白科技有限公司创始人杨现领认为，房地产行业的全流通时代已经到来，新房、二手房、租赁三个市场的联动越来越强，它们之间不再孤立分割，而是互生互联。
莫天全认为，面对行业变革和竞争格局洗牌，有几点值得思考。第一，房产经纪行业已经不再是简单的传统“撮合”，技术、数据、算法在经纪人服务中扮演着不可或缺的角色。第二，光有技术、数据、算法还不行，还要让用户感觉舒服，交易体验和每一个环节的细腻度已经成为重要的竞争内容。第三，要思考如何运用技术提高效率，让成本大幅下降，并在此基础之上让佣金有所降低。
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