2020至2021年，韩国房价最大涨幅超过40%。首尔更是超过50%，房价一度达每平米14万人民币，与全球第一的香港不相上下。
然而，2021年购房的租房的韩国人，却开始一场噩梦。
2021年8月随着韩国央行开始加息，房价开启了崩盘模式，首尔实际交易房价暴跌25%，部分社区更是跌了3-4成，跌幅达历史之最，成交量也暴跌超7成。
房东跑路，租客崩溃，这还不是楼市噩梦的全部。历来的地产危机告诉我们，背后地产金融链条的断裂和实体房企的破产，才是冰山下的黑影。
随着乐高乐园担保违约以及传出房地产贷款业务的券商面临倒闭，2022年10月，韩国金融当局出台了总额高达50万亿韩元的救市计划。
同时又在今年年初放松了施加于房地产市场的史上最严调控。
韩国楼市能不能在暴跌30%后安全着陆？
“全租房”的杠杆游戏
和历史上所有房地产故事一样，韩国也始于熟悉的配方。
2016年欧债危机蔓延到韩国出口需求，韩国将基准利率由3.25%下调至1.25%，成为这轮房地产上行的起点。而2020年疫情的爆发，韩国更是将基准利率降到了0.5%。韩国房价直接飞起。
值得一提的是，前韩国总统文在寅也曾努力想要刹住房价这辆高速行驶的车。
他在任的四年间，搞了大大小小28项调控措施，堪称史上最强调控。然而这些，在上涨的房价面前，不但不堪一击，甚至还对房价的上涨起到了推波助澜的作用。
韩国房价“越调越涨”背后不仅是炒房房东的贪婪，是普通民众的焦虑，还是海外投资者的煽风点火。而韩国“全租房”的制度，更是通过扩大杠杆对房价带来助涨助跌的效果。
“全租房”即租客一次性缴纳房价五到八成的押金即可入住，期间不用支付租金，到约定期满后，房东退还租客全部押金。
在房价上涨的时候，房东可以利用住房吸引租客的押金，投资更多房地产，放大杠杆增加收入。
而租客也可以去银行贷款付全租押金，每月支付利息。支付的利息只有普通月租的1/4，甚至更低。
这种模式在低利率和房价上涨时看似两全其美。但问题是，房东拿到押金继续买房，过度的杠杆把房价炒到了过高的水平。租客靠着银行贷款，低息租房本以为可以攒点钱自己买房，但越来越高的房价始终超过可承受范围。
就在双方不停加杠杆的基础上，加息永远是一剂后劲十足的猛药。
2021年8月至2022年7月，韩国六次加息。随着贷款利率上升，一方面房东的还贷成本增加，同时租客贷款的负担也日益加重。当租客想要回押金时，很多房东却由于连环炒房（A租客的押金付B房的首付，B房的押金付C房的首付……），或者无法寻到新的租客，无法退回押金，只能选择卖房，卖房的越来越多，房地产泡沫便开始破裂。
2022年韩国发生了2073起全租房保证金并吞案，涉及金额达到7千多亿韩元。手握巨额押金的房东们资金链断裂，拿不回押金的租客们却还要继续高息还贷。
韩国有专家预计今年的全租押金损失最多将达到1兆8千亿韩元的损失，房价雪崩的势头难以扼制。
冰山下的黑影
而历来的地产危机告诉我们，购房者资金断裂，租客血本无归从来不是楼市噩梦的全部。冰山下更深的黑影，还有地产金融链条的崩塌和实体房企的破产。
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