如果你后面有房子要买，或者要卖，或者想置换，或者是手里有钱，还想在楼市分到一杯羹，不知道要不要搏一把的情况，我觉得你应该毫不犹豫这篇文章，知道哪些城市会涨，值得去买，哪些涨了又会跌。
下面我先说预测结论：
1、货币极度宽松，利率不断下调，购房成本明显降低，市场暗藏上涨动力，今年非常适合加杠杆。
2、今年楼市会完成筑底，成交回暖，但目前库存较多的城市，今年房价虽然还不会上涨，但非常适合抄底入市，置换资产。
3、二线城市调整了四五年，加上人口持续流入，市场积攒了庞大的购房需求，强二线的核心区会最先启动牛市，一线今年行情一般，有小阳春也不可持续。
4、房企去年今年都不敢拿地，这会导致市场供给量在明后年出现异常短缺，供不应求，房价上涨的压力就会席卷重来。
5、楼市分化，这一轮行情不是每个城市都会涨，也不是什么区域都能涨，盯紧核心一二线的核心地段，趁机把垃圾资产置换为核心资产。
房价高速发展了20年，过去每7年就有一轮新牛市，从2016牛市高峰算起，2023年又是一个7年之痒，但现在很多人不相信，楼市还会迎来新一轮生市周期吗?
特别是这两年受疫情影响，经济基本面明显滑坡后，不少人的工作，收入都受到了影响，当然谁都知道现在想在房子上赚钱可不是那么轻而易举了，特别是人口生育问题、城镇化率增速放缓，这都是客观事实，不能避而不谈。所以很长时间，在这些负面情绪蔓延之下，现在不管如何救市利率如何下调，市场信心依然难以提振。
但在货币大放水的持续浇灌下，这些问题都可以忽略不计了，等市场情绪高涨后，很多韭菜就会冲进去。现在买房依然有较大的升值空间，不过有的人买了会赚钱，有的人买了会亏钱，有的地方是馅饼，有的地方是陷阱，你要学会的就是如何去挑选馅饼。现在你该下决心做的就是在大家都没有信心的情况下，逆势而为，赶快提前布局。
下面我就跟你们具体讲下逻辑为什么我对牛市的到来如此有信心：
1、货币大放水，贷款极度宽松利率不断下调，市场开始累积上涨能量!
但今年不会有大行情，大牛市到来还需要时间!从2021年10月之后，一年多来房地产救市不断，很多地方放松了限购限贷，最关键的是，房贷利率在不断下调，贷款异常宽松。二线城市调控依然留有底线，一线还谈不上放松，这就意味着哪怕需要房地产托底经济，房住不炒也不会抛弃，紧箍咒还是要经常拿出来念一念的。不过我觉得底裤不脱光也没关系，利率和货币松紧才是决定楼市涨跌周期最关键的要素，现在房贷利率接连下调，市场在不断积累资金和爆发的能量。房贷转经营贷已经得到很多地方的银行默许，银行知道很多人会去换贷，所以存量房贷也不可能下调了。转贷还有个好处，就是月供压力明显减轻，比如房贷贷款100万月供要五千左右，但转为经营贷，月供就变成了两千多，降了一半，现在深圳招商银行的年利率可以做到最低3.2%。很多人还会多申请一些额度，拿着经营贷去买房；
现在我们的货币极度宽松，银行就怕你不贷款，不管你是买房还是干嘛，只要你贷就好，资金可以绕个弯去做首付，这么宽松的贷款环境，我担心后面会有一波超出预期的大涨，这是极大概率，所以大家今年要积极入市抄底，明后年准备迎接新一轮牛市的到来，有的二线今年就会开始启动了。只要楼市牛市一来，大家都会丧失理智，那些老生常谈的问题都会抛之脑后，很多人都会想再赚一波，等高位抛掉就金盆洗手不干了。
欧美韩早就是发达国家，人口城镇化问题多年前就发生了，但每次只要货币大水漫灌，好房子怎么也挡不住又上涨，因为通胀是个永恒的问题，楼市依然有N个涨跌周期，就看你能不能把握住买卖点，
中国也是，以后好城市还会有很多个涨跌周期，你只要把握住两次，就能跨越阶层。如果你现在还在指望房价下跌肯定要大失所望了，我坚信，楼市没有救不来的，就看放多少水，用什么手段。现在大家都只知道存钱不想消费，今年进出口行情也不好，地方除了靠天量基建拉经济，就是靠房地产了，还能给财政创收有人说这是黔驴技穷，饮鸠止渴，道理谁都懂，但你还能想出其他捷径救经济吗?想不出就老老实实的跟着政策给出的路径走，起码还能赚到钱。
中国的经济转型升级还需要很长时间才能完成，在过渡期，传统尿壶无法抛弃，否则没有经济增速，各种问题就会浮出水面，这是你必须搞懂的内在逻辑。明白了这一点，你就不会再怀疑楼市能不能救起来了。2022年居民储蓄存款史无前例的暴增了17.84万亿。这么多钱，各部门一定会想办法让你掏出来买房。很多先知先觉的人现在都在换贷准备资金，有名额了或者有看中的房子，就立即冲刺入市，但韭菜们是不会相信楼市还有牛市来，他们只会等到房价登顶时才恐慌的去追高接盘，正是因为大量韭菜的存在，楼市才能不断运转
2、市场仍有庞大的购房需求!
人口不是问题!有些城市从上一轮的2018或者2019年就开始调整了，到现在已经调了四五年的时间，积累了一大波刚需和改善需求待爆发。而且一二线城市的人口也不是问题，80后可能已经在收缩杠杆半躺平了，但是90后还处在上升阶段，他们是想在楼市放手一搏的，毕竟没什么比房子赚钱来的更快。而且90后群体依旧庞大，一直到1998年，之前每年出生人口都在2000万以上，这一代人还是有庞大的购房需求，所以人口问题这几年还不是问题。要等到00后的购房需求才会明显下滑，但就算整体下滑，也是结构性的，三四线人口流出正常一二线有流入就行了，中国14亿人口基数太大了，大城市永远不愁买家。所以市场有足够的购房群体，这个基本面并没有消失，不用担心没韭菜接盘。
3、今年主要去库存，房价上涨压力不大，还有很多机会上车过去几年需求压缩，库存就会不断积压，去库存一般需要两年的时间。
易居有个数据，2022年底，在100个城市中，一线城市、二线城市、三四线城市的新住宅库存去化周期分别为12.4个月、18.0个月和21.9个月；有些人对这个去化周期没什么概念，但这个指标非常重要，可以通过他来判断房价涨跌的压力涨跌的节点。我简单说下，去化周期在12个月左右，表示供需平衡，价格稳定，超过12个月，价格有下跌的压力。只有当去化周期达到8个月左右，房价才有明显的上涨压力。不过每个城市的每个区去化时间，一般来说，核心区也是不同的新房供给量少而最先启动的一般都是核心区，所以很容易领涨。
现在还不知道今年疫情会怎样如果出现反复，楼市也会受影响，如果没有疫情了，那复苏会加快。
有可能复苏会超出我们的意外市场提前爆发，因为很多地方的需求确实是压抑了太长时间了，现在舆论引导都是这里回暖了那里上涨了，这很容易引爆市场。所以留给大家挑选的时间窗口越来越窄了。
明后年就更加确定了，别看有些地方现在库存量大，比如福州、郑州、沈阳、重庆等城市，今年去化压力非常大，等一两年时间库存去的差不多了，后面一定会轮动上涨，我敢肯定，一定会轮动到。广东省的人最好提前抓住时机。
4.市场暗藏供不应求而大涨的风险!
还有一个非常重要的问题容易被市场忽视，但这却是后面市场必然大涨的关键原因，就是百强房企去年因为资金链危机，拿地的数量不止腰斩了。图一:2018-2022年新增拿地金额TOP100房企拿地金额总和及同比(单位:万亿%)
今年还没缓过神，现在也都不敢拿地，这会导致市场供给量在明后年出现异常短缺，供不应求，房价上涨的压力就会席卷而来。特别是城中心好地段的土地供给量，会十分短缺。所以好城市的好地段今年真的是个绝佳的入市时机，等到大家都觉醒了，一哄而上房价暴涨的时候，就是你要准备退场的时候了，你不应该做接盘侠，必须提前布局。
5.一线今年没大行情!不用担心大涨!
一线城市，北上广深，毫无疑问，全国最优质的资产就在一线，当然一线也有烂资产，需要你会挑选。如果你想低买高卖做波段，就需要学会掌握周期，我判断今年一线会比较平稳，笋盘会减少，好地段价格会有小幅反弹，但绝对不可能有大行情，牛市大概率要到明年才能启动；如果你不急于出货，今年就别卖等着后面牛市反弹再说。除非是想置换二手房买卖可以同时进行，或者先卖二手房，再去买新房。
为什么呢，三点原因：
一是：一线今年库存并不少，只有好地段且有价格优势的才好卖没有明显价格优势的都会发愁去化难;
二是：2020、2021年才涨完一波需求掏空了很多，再次爆发需要三年左右的时间积累，所以今年完全不用担心上涨多少。
三是：一线调控也不太可能放松，顶多是小幅调整，上头就是要引导资金往二三四线流，因为一线不愁卖，顶多就是时间长点，士地财政依赖度低，但二三四线有庞大的库存需要去化，而且财政也更困难，需要扶持楼市。
比如深圳，今年新房供给量570万平米，去化周期20个月，龙华龙岗、宝安都快卷死了，这些片区今年想涨也涨不起来，但热门片区，比如前海，后海、科技宝中这些地段，今年二手房价格会反弹一点，另外到了7月715新政就三年了，会增加很多外来投资客抄底，而这些地方投资客特别多。
广州是跟在深圳屁股后面的，盯着深圳走势就行了，不可能超越深圳先启动。
上海今年库存大概八九万套但区域分化很明显，新房供给量主要集中在外郊环，占了上海一半供给量，五大新城，特别是临港占了浦东60%的供给量，楼盘会内卷到哭，房价怎么可能涨。上海二手房指导价我不知道放松没有，如果市场价和指导价还是有差距的话，那对房价肯定是有影响的。而且上海2021年才涨完一波，需求透支了，马上启动第二波也不看房量有多高就恐慌，有小阳春不代表可以持续。前不久传闻上海会放松调控，我觉得不可能，连广州小弟都没放松，上海大哥怎么敢放松。
北京每次都是后知后觉，在其他三个一线大涨后，2021北京的好房子也不声不响的暗涨了一波，毕竟洼地嘛总要填平的，北京对标上海就行了，但北京五环内有品质的次新好房子真的很稀缺，大都是一些老破旧，而且北京买房几乎没啥杠杆，所以好房子要跌也难。其他一线城市楼市怎么走，基本看深圳就行，深圳真正好地段的豪宅(五千万以上的)这一轮其实也没跌，而普宅大多跌了两三成，只能说有钱人实在是不缺钱。
整体来说，我觉得一线好项目今年非常适合上车，哪怕是买了不会马上涨，要站岗，你碰到了也应该先上车，因为有的项目属于过了这个村就没这个店了。郊区边缘地段的，只适合刚需上车，投资请远离，投资买不起一线城区，干脆就别买，不如去买二线核心区，回报率会更高。这一轮就是一线资产升值置换的好时机，把烂资产卖掉，去置换好资产，长期持有都没问题，如果你想做波段套利，过三年后我再告诉你们。
5、二线城市领涨，行情率先启动最后说下二线城市，觉得有些地方今年表现会比一线还好。
有个传统的观点，就是一线不领涨，二线就别想涨但我现在不认可，为什么：
一是二线太长时间没涨了，积攒了非常多需求待爆发。
二是二线这几年人口和产业流入速度明显比一线快，一二线房价差距就应该缩小，现在很多好二线和一线的房价差距过大，觉得不合理，这一点之前就跟你们说过。下面我重点说下GDP排行前十的二线城市，想升值就把目光盯紧他们。
1、成都
我多次说过，非常看好成都，未来三年内，成都应该是二线里面最有升值潜力的城市。理由很多，市容市貌很高大上，一线人才回来完全不失体面，生活压力也不大，产业有高端的，科教发达，医疗资源也很丰富，美女多又时尚所以人口吸附力非常强，什么都好，就是买房要求有点高，还要落户好烦。成都去年二手房成交高达15万多套，走出全国独立行情，历史上首次超过新房，这意味着楼市开始进入存量市场主导，一圈层人口集中，新房越来越少，你就只能买二手房，那二手房价格必然向上以后成都二手房价格也会拉开差距，老破旧越来越不值钱，因为现在接盘大量二手房的都是刚需，他们以后都还要改善换房的，所以大面积高品质次新房升值以后会加快。建议你们房子要赶快升级换代，数量不在多，在好，未来十年，你3套老城普宅还抵不上人家一套金融街豪宅升值总价，成都豪宅五年内必破十万一平。今年成都二三圈层库存量还有点大，行情不会太好，一圈层次新房依然坚挺，据说年后成交量又暴增，今年肯定领涨全
2、杭州
下半年房价开始下调，有的板块跌幅还挺大的，我觉得现在还没有调整到位，虽然说热盘可能还是要摇号，但绝大多数房子今年肯定是没行情，所以投资可以等一等主要是之前涨的太久了，从2016年9月一直涨到2019年6月，连续大涨33个月，接着仅仅调整三四个月.又接着涨，一直涨到2022年6月又是33个月，炒数字经济，炒网红经济，炒人口持续流入，但连续涨这么久，需求也掏空了。再加上过去五六年，杭州每年新房供给量太大了，这些新房开始陆续进入二手房市场，杭州投资客太多，有集中抛盘的压力，房价容易大涨大跌，之前涨了太多的二手房从高点回落两三成会很正常。杭州2022年GDP下滑了1位，被武汉超越，光靠数字经济不行，后面还得靠制造业奋起直追，这两年需要时间沉淀一下，补齐短板。当然，等调整到位，杭州还是可以继续买的，长期依旧值得看好，毕竟浙江人均收人高啊。
3、苏州
经济总量数据很好看，这几年一直排在第六位，跟深圳有点像是工业强市，也是典型的外向型经济，包容性强，有助于吸引人口。但苏州有个问题，就是有一半经济都是靠县贡献的，光昆山GDP就超5000亿，比很多省会还高，所以昆山房价高是有原因的，并非都是泡沫，不能说他是县就不行相对应的，苏州人口1200多万人也有一半在县里，市区人口较为分散，所以苏州大部分片区房子也也不值得投资，即便涨了后面一调控又容易下跌，因为苏州两极分化特别严重。园区和高新区科技城是公认热度最高的片区，最近楼市回暖明显，今年应该就能启动了，但想赚钱也要挑选，不能闭着眼睛买。
4.武汉
去年反超杭州排第八，势头不错，中部老大的地位无可撼动，当然房价跟杭州比差一大截，因为人均收入没法比。武汉现在新房库存超级多，郊区再便宜也不要去买，便宜不是货，后面下跌周期又是首当其中，但热门区今年也是机会，因为库存多才能选到好房，等房价涨了，光谷你抢都抢不到。
5.南京
楼市讨去多年一直是小幅移步上涨，比较稳健，当然江北热门片区去年也回调了，因为投资客很多，现在三万多还可以买，之前涨到五万多。南京经济总量排在第10位，城市底蕴深厚，所以也是值得长期购买的城市之一
6、重庆
虽然总量超过广州排第四了但重庆不能光看总量，市区的实力跟成都差距还在拉大，具有投资价值的片区不多，往北的照母山央公园还可以，西部就是西永大学城，成都涨完，重庆肯定也会跟涨，只是幅度没成都大；我觉得今年最大的机会，就是经济总量排行全国前十的二线城市，属于最有价值的第二梯队。
如果你要买最好是尽快下手，能买新房就买新房，抢不到就买二手次新房。如果想置换，那就最好是先买，再卖。
7.GDP排名11-20强的城市
天津，经济节节败退，看不到扭转乾坤的希望，外地人买房无非是看中学区，投资果断放弃:
宁波，抢跑较快，今年估计会超越天津，宁波是个很低调的城市，人均收入也高，每次上涨幅度也蛮大的，但他很难吸引到浙江以外的人去买，而浙江本身各地市都很优秀。
济南、青岛没啥亮点，跟东北一样，重工业很难转型，都是不思进取的地方，和广东和江苏差距越拉越大，仅限于山东本地人买，虽然牛市一来都会轮动上涨，但后面可能又回调，投资的话为什么要选这里呢?
长沙，房价便宜，公认的洼地，但就是涨的太慢了，很多人没有耐心等。其实城市科教发达城市生活悠闲无压力，但就是新兴产业不足收入不高，城市面貌也不够高端大气，广州深圳的人才很想回去却苦于找不到工作，最后可能就买在东莞佛山惠州了。
福州，进步较快，现在强省会战略所人人简基建技资方外述有全间，但也仅限于福建北边城市的人去买。顺便说下厦门，岛内房价偏高，而购买人群很多依赖闽南，如果限购不完全放开房价就受影响，岛内八万十万的就没必要买厦门了。
郑州，仅限于河南人买，关键还是穷了点，投资价值不大，而且新房供给量超级大，这几年烂尾楼遍地，今年应该很难涨应该说整个秦岭淮河以北，除了北京不说，西安还有点潜力外，其他城市都入不了我的法眼，西安虽然还排在22位，但开足马力在追逐，谁进步快，房价相应也会增长快。无锡、泉州、佛山、南通给我的感觉很类似，制造业发达，但吸引不到高端人才，存在感不是很强，这些地方投资客偏少，都是本地自住为主，所以房价会相对稳定，但投资我会首选前十强8、其他省会城市，就不一一举例了，本省内的人去定居的可以买。海南的海口和三亚，觉得也是可以买的，现在去海南养老的北方人越来越多，大家注重的是享受生活，不再是十年前去海南炒房淘金的目的，房子终归要回归到居住属性，越是这样，房子泡沫反而越小，也就越安全，所以我觉得海南的旅居还是可以买的，气候确实是好，能升值更好，即便升值不了多少，以后去养老度假也可以，今年旺季很多人租房订酒店都搞不到，那时候就能感受到自己有旅居房的优势了。明后年的牛市一来，省会城市以上，经济总量上万亿的城市，房价都会轮动上涨，但是，涨完到时候利息一涨，货币一收紧又会跌，所以不要盲目去买，选对房子太关键了。还有一些二线城市我没有分析今年你所在的城市会不会启动需要去查很多数据，城市太多我就没有一一查了，但我可以告诉你
最简单的方法，你自己要学会去把握：
第一个，看成交量，量在价先如果持续半年以上，成交量异常爆发，超出正常成交量一倍以上，那很快价就要涨了。
第二个，你先看看上一波上涨结束是什么时候，任何城市的楼市都是有周期的，因为需求在一年半左右内集中消耗完，就需要三年时间去积攒牛市不可能一波接一波，一定是有涨跌时间的从上一轮高点到这一轮低点启动，正常一般是三年左右，调整期越长积攒的能量也越大。像杭州那种持续涨五六年的很少见涨的时间越长，透支的越多，后面需求积攒的时间也会更长。今天说的主要是一二线，三四线太多了没办法分析那么多，但现在都知道绝大多数三四线不值得买了，一定要学会往高处走！