掌握房地产投资的时机,需要了解经济周期

房地产周期的典型发展过程可以用下面列出的30个步骤来描述,从下面讲述的经济衰退的底部开始。


阶段1~阶段4:衰退


阶段1:货币供应增加,包括短期利率在内的货币利率远低于债券收益率(收益率曲线趋陡)。这通常会在经济衰退前的14个月开始发生。


阶段2:当最睿智的投资者注意到经济衰退“二阶导数”的变化时,股票价格开始上涨,这意味着,尽管经济仍在下降,但衰退已不再加速。通常情况下,这大约发生在经济低谷到来前的5个月,或者在债券价格上涨和利率下降之后的6个月。


阶段3:新的私人住房的建造许可,或者通常称为“住房开工率”开始上升。这些指标与利率、债券价格和股票价格一起,成为衡量经济的最佳指标。住房开工率的上升,就像股票价格的上涨一样,通常会在经济低迷期的5~6个月前发生。原因之一是低利率对那些想要建设的人是具有吸引力。


阶段4:其他领先指标,如新订单、供应商表现和初次失业索赔转向,都表明经济拐点即将到来。综合领先指标的指数通常在经济低点前2个月出现。然而,在这一阶段,报纸上的头条新闻仍然很糟糕,人们无法弄清楚为什么股票价格会上涨,毕竟情况还很糟糕。


以上这一时期为现有房地产投资提供了最佳机会。当业主出现贷款违约时,该房产会被贷款机构、清收团队或自有房地产业务部门(OREOs)收回。人们应该记住的是,经济衰退的影响之一是人们不再消费或投资而选择了储蓄。这意味着越来越多的货币在货币市场的账户中堆积,而企业的储备金几乎降为零。这为经济复苏创造了条件,然后可能会按照下面所示的方式进行。


阶段5~阶段14:复苏


阶段5:企业发现,它们的库存已经达到了最低限度,因此现在开始恢复正常的生产模式,这足以推动经济复苏,甚至迫使库存增加。


阶段6:消费者支出回升。


阶段7:经济衰退结束了,尽管只是在其结束很久以后才能得以证实。这一阶段是股票投资者所谓的“最佳击球点”,因为通货膨胀和利率仍处于低位或下降中,而经济活动和企业盈利迅速增长。此时的股票价格已经比衰退开始的时候更高了。


阶段8:低利率或正在下降的利率以及房地产价格的降低,极大地提高了住房的可承受性。公寓、独栋住宅、商铺和酒店的价格开始上涨,人们回到了全服务式酒店,在经济衰退期间,这些酒店的价格相当低。


阶段9:房屋的总租金开始攀升,净租金也上涨得更快,因为开发建设成本超过了收入。


阶段10:由于开发成本上升,专业开发商对新项目开工建设犹豫不决,因此它们试图通过翻新现有建筑来满足不断增长的房屋需求。


阶段11:写字楼租赁需求大约在住宅物业需求恢复一年后开始回升。


阶段12:这一阶段还将鼓励企业(尤其是服务业)寻找良好的办公空间,而价格仍然是合理和可接受的。这种良好同时也意味着市中心的写字楼首先将被租满,进而导致那里的租赁价格上涨。


阶段13:经济稳步增长,欣欣向荣,产能变得紧迫。由于现有的房地产库存售罄,土地价格现在已经开始强劲上涨。


阶段14:如今,消费者的表现要好得多,许多人具备了从公寓搬到独栋住宅的经济实力,这使得市场对后者的需求超越了前者。


以上只是描述了阶段5~阶段14的经济奇迹,但遗憾的是它并没有持续多久。人类心理中的某些东西让我们直接进入过度繁荣的阶段。

以下内容为我们呈现了经济过热时期的具体表现。


阶段15~阶段27:过热


阶段15:在这个阶段,消费者往往会开始过度消费,因为事实可能已经证明他们低估了在通货膨胀和利率下降时以更高价格来购物的真实成本。毕竟,利率很低,因为通货膨胀在未来几年预计也会很低。低利率使得最初的抵押贷款也很低,但是房地产抵押贷款(对通货膨胀的修正)不会像通货膨胀那样在处于高位的时候就快速下降。因此,投资者更多地用到了未来的消费能力,甚至比他们可能意识到的更大。


阶段16:人们认为,现在对房地产进行投资更安全了,因为房价一直在稳步上涨,同时也因为现有的房地产可以作为更多房地产投资的抵押品,从而拓宽了房地产融资的渠道。


阶段17:在这个阶段,汽车销售很活跃,商业停车场也是如此。


阶段18:即使消费者现在已经减少了相当一部分的储蓄,却仍然很自信,所以他们还在继续花钱。住宅地产繁荣之后,住宅用地价格就会加速上涨。


阶段19:与此同时,工业正在努力跟上需求增长的步伐,它开始建立新的产能,这给经济带来了稍显滞后的提振。产能建设意味着工业地产(研发和工业仓库)以及工业用地的价格上涨。


阶段20:现在,寻找写字楼的人不得不到主要商业中心以外的区域寻找房源,这样郊区的办公空间就会蓬勃发展,而写字楼的用地也会增加。


阶段21:在这一阶段,通货膨胀可能已经开始上升,酒店和商业停车场可能不断地提高价格。


阶段22:现在有许多细分的地块,投机者开始以投机为目的买入土地。融资变得越来越容易,许多开发人员可以用很少的自有资金启动项目。


阶段23:与此同时,新的建设活动吸收了闲置土地,使土地得到有效利用,这也将给土地所有者带来暴利。作为连锁反应,土地投机开始提升。这是一场投机热潮的开始,在这里,房地产的倡导者们以最乐观的学术研究为基础(更保守的、学术的预测被忽略),发表了对未来增长率的极度乐观的预测。他们还制作营销材料,在荒地上展示未来的定居点。这样积极的销售方法比比皆是。


阶段24:这种繁荣吸引了地方官员的兴趣,他们希望通过重新划分更多土地和建设新的基础设施来支持经济增长。这给细分市场的买家带来了更多的信心,买家会认为未来还有进一步的发展,但是,如果这些预期的城市化进程未能实现,土地也将无法再用于耕种。


阶段25:股票价格停止上涨,进入一个长达数月的疯狂、无趋势波动的阶段。对冲基金和技术投机者等大型专业参与者都是净卖出者,而小投资者则是净买入者。


阶段26:综合领先指标回落。


阶段27:房地产价格依然坚挺,但交易量却大幅下降。


从领先指标下降到经济倾覆的时间,通常是6~8个月,因此,经济周期到达顶部之前的警告比到达底部之前的警告要清晰得多。理论上,这段时间可能会有时间让房地产投资者退出,但现实可能有所不同,因为现在已经没有很多买家了。价格坚挺,但交易量很少。然后是下一个时期。


阶段28~阶段30:崩溃


阶段28:消费者被困住了,工业建设能力已经达到顶峰,而租赁和建设的高昂成本也开始对商业社区造成伤害。


阶段29:股市崩溃。几个月后,经济开始衰退。


阶段30:随着置换销售超过新增需求,房地产的市场需求开始趋于平缓。尽管在GDP达到顶峰的一年之后,建筑活动仍在继续扩张,但是房地产租金下降,房屋空置率上升,其价格也在下降。


要补充的是,当你在书中读到它的时候,上面所有的这些都要比你在现实生活中的实践看起来简单得多。但对于那些做法基本正确的人来说,就有可能从中获得巨大的收益,而那些犯错的人则会蒙受巨大的损失。

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