港股解码，香港财华社原创王牌专栏，金融名家齐聚。看完记得订阅、评论、点赞哦。
$佳源国际控股(02768)$ 分拆的物管公司 $佳源服务(01153)$ 正在招股。公司以每股3.15元至4.05元招股，发售1.5亿股，其中90%国际配售，10%公开发售。一手1000股，入场4090.81元。股份预期12月9日挂牌。海通国际和国泰君安国际是保荐人。
佳源服务集资最多6.075亿元，集资所得约70%用于寻求选择性战略投资及收购机会；约8%用于丰富公司的服务产品；约12%用于投资于智能化运营及内部管理系统；约10用于运营资金及其他一般公司目的。
佳源服务为浙江省领先的综合物业管理服务供应商。集团总部位于嘉兴，并深深植根于长江叁角洲地区，通过逾15年的运营，集团已从领先的地区物业管理供应商成长为具有全国性业务的成熟综合物业管理服务供应商。
截至2020年6月30日，集团在管总建筑面积约84.5%位于长江叁角洲地区。凭藉其在长江叁角洲地区的成功，集团已率先实施全国扩张战略，并成功地从一家区域性物业管理服务供应商发展为一家全国性的成熟综合物业管理服务供应商。截至2020年6月30日，集团的合约总建筑面积约为4030万平方米，涵盖中国42个城市及16个省份；共有154个在管项目，在管总建筑面积约2760万平方米，涵盖中国28个城市及十个省份。
昨日，该公司管理层在記者會上表示，未来战略上的话主要是围绕4个方面，第一是通过战略性的收并购来扩大公司的业务规模，提升市场份额。 第二是继续提供多元化的增值服务，来扩大公司物业的一个组合，共同打造社区的这样的一个生态圈，围绕业主的生活需求，提供定制化的服务。第三的话是增加公司信息系统的投资，来进一步的提高公司的客户的质量和客户的体验。第四就是未来人才梯队的打造，建立一支优秀的员工的队伍，以更好的为公司的广大业主来提供优质的服务。
财务方面，管理层表示公司营业收入保持了长期增长，三年复合增长率为47.2%。2019年度实现了营业收入4.5亿元。2020年上半年收入达到2.8亿元，同比增长大概33%。集团的收入主要是来自三大板块，物业管理服务，非业主增值服务和社区增值服务。物业管理服务是我们主要的收入来源。2020年上半年三大业务板块的收入都有所增加，主要是由于在管面积的增加以及整体平均物业管理费的增加。
该公司管理层于昨日举行发布会并答记者提问，节录如下：
Q:公司上市之后，除了加大长三角地区的战略布局，是否还会选择其他的这些经济圈，比如说大湾区。第二，与碧桂园服务恒大物业为首的大营大型物业管理公司相比，佳源服务核心竞争力还有优势在哪里？
A:作为佳源服务，在发展过程中肯定是有一个战略。公司立足于长江三角洲大区，同时公司正加速拓展西南区、西北区和东北去这三个区。在发展过程中，我们肯定是随着佳源房地产的发展角度，而进入到某一个区域或某一个城市。那么随着发展，我们也快速的布点不同的层次及不同的区域。
实际上佳源房地产在大湾区有两个集团，一个是深圳集团公司，一个是南方集团公司。那么我们就通过佳源房地产的快速的落地和布局进入了该地区，所以公司的扩展的脚步会很快，今年大概要落地50个项目左右。核心竞争力是一个企业需要长久发展的，佳源服务的核心竞争力在于自身的品质的管控和成本的节约化。
Q:公司计划收购不超过10个潜在目标，现在进展如何？公司如何增加第三方相关项目的占比？ 未来公司觉得是会达到一个什么样的水平？
A:基于现在物业整体的市场，相对来讲我们对并购的业务也是有一定要求。在全国的一些目标标的的筛选过程中，那也是围绕公司目前整个团队的落地水平和市场成熟的程度，现在在储备收购的标的过程中，通过一轮又一轮个沟通，其实已经达成了一定的初步的合作意向，后续我们也会根据市场一些变化，逐步的进行落地。
关于未来的第三方占比的水平，我们会逐步的进行调整结构。目前30%以上已经是我们的市场化承接的项目，每一年还是会稳步的提升。在未来的两年，我们要提升佳源地产之外的占比，要超越佳源地产的占比额，这是我们大的一个原则和目标。
Q:公司整体毛利率是从24.9%快速上涨到30%，这个背后的原因是什么？未来可否有进一步的上涨空间？
A:关于整体的毛利率提升上涨的一些原因，我们现把毛利率的三个业务板块向媒体朋友进行一个分析，首先物业管理毛利率从原有的22.9%提升到了29.84%，主要还是由于我们现在交付的一些项目的物业费的整体的这样的一个提升。
第二非业主增值服务毛利率从19年底的25.61%提升到了32.74%这样的一个水平。非业主增值方面，我们现在是进一步的扩大了一些服务的内容，包括前期的咨询和定位，通过我们服务内容的提升，也扩大了我们非业主增值服务这一块的收入。
第三是关于我们的业主增值服务，是从35.06%提升到百分之是40.44%，增值服务的板块是从2017年才开始正式的起步和探索.
那么在过往的过程中，实际上公司也是跟随着这个行业，也是在不同的增值服务的一些领域进行了一些试错，在今年的话我们也是来稳定了增值服务的一些板块的结构，所以在毛利率的水平上会有所提升。
Q:不少的物业公司都把自己的目光放在非住宅物业发展上，比如说商办服务，公司在这方面未来是有什么一个计划？
A:业态布局占比方面，我们还会坚守我们住宅服务的这样一个大本营，住宅是我们现在管理的一个基础，同时我们在非住宅和其他的一些业务的布局上，我们也会去选一些中高端的这样的一些业态。在整体的布局上，我们会按照每一年的收入结构，按照10%至15%这样的一个比例，来同步的去实现增长。
Q:公司这一次招股是有包括跟恒大物业，华润万象撞期，这两家都是百亿市值的物管公司的IPO标的，公司觉得在哪些方面可以抗衡，去吸引到投资者？此外公司过去每年都有比较大的一个同行收购，请问公司在募资基金之后，对于规模是怎么样的一个想法？
A:我们和恒大物业和华润万象确实是在同一个时期，我们深耕于长三角，并且目前中国的物业市场其实是非常大的，行业的集中度其实并不高，所以佳源服务会依托于过往15年在不同的这样的地域的建立的一些基础，来进一步的去更好的发展。我们的管理层也相信通过后续一些市场的布局，也能够提不断的去提升我们的业绩，来回报我们的投资人。
Q:佳源服务属于佳源国际的一个子公司，在业务上对于母公司的依赖程度是怎么样？以后业务拓展上有什么计划？
A:佳源国际不是佳源服务的母公司，但佳源国际也是一直非常支持佳源服务的，比方说他们新加坡的商铺，最主要也是想佳源服务去做托管。从2017年到2019年，我们对佳源国际是依赖的程度逐渐减小，最主要的原因是我们从第三方收购项目的比例也提高了。
我们的第三方比例提升到30%，佳源国际也会支持我们的发展，佳源服务的后续的发展方向也跟战略模式是比较紧密的。
作者：龚娜
编辑：彭尚京