以下为麦子写的冰山苏州线下活动交流部分内容，接下来我们还会在长沙、北京、天津、广州、上海举办线下活动，有兴趣可以看次条详细信息报名。
正文：
周二参加了冰山指数线下会，非常直观了解全国楼市数据的公众号。
跟蝈蝈认识很多年，也习惯用冰山大数看相邻城市楼市活跃度，然后参考苏州情况，做接下来短期3-6个月的判断。
会后也跟冰指创始人蝈蝈聊了下全国楼市&苏州楼市目前的大概情况
熟悉公众号的老粉们都知道，本号习惯于用数据来推测
喊涨喊跌人人都会，吹规划也是人人都会，开发商营销会说谎，大V吹牛也会说谎，只有挂牌、成交数据不会。
最真实的市场，永远都是数据反馈出来的。
（1）苏州24年最恐慌的情绪或许已经过去了。
如上图，苏州小阳春开局并不美好。
1-3月急速下跌，尤其3月更是近几年一个急刹车。
重点今年3月是苏州楼市最活跃的时候，成交量最高的时候，也是跌幅最快的时候。
以价换量的姿态十分明显。
在一轮急跌声中，4月楼市跌幅开始收窄。
稳步爬坡阶段，下一阶段就是关注楼市跌幅收窄1%以内，那么市场会相对比较理想
从短期数据看，24年最恐慌的情绪或许已经释放，房价下跌幅度收窄。
（2）苏州整体均价介于18-19年期间
非常直观的数据，苏州整体均价高位是19-21年，21年下半年开始下行。苏州楼市22-24年活跃度均较低，低于18-21年。
24年小阳春热度高于23年&22年，上文讲了，以价换量阶段。
在今年这轮急跌中，高总价房源首当其冲，园区谈价空间最大。
（3）二手房谈价空间大幅上升
把谈价空间分为3档。
3%以内，楼市相对活跃，房价稳定。
3-6%，楼市相对平淡，房价下跌。
6%+，楼市冷清，房价快速下跌。
目前苏州谈价空间大概是9%左右，两个月前800万挂牌价的房子，最终成交价大概730万左右，符合目前二手市场特征。
所以今年很多二手房成交价都背离挂牌价。
考虑到二手房成交周期3-6个月左右。
23年12月800万挂牌价→24年3-6月730万。
24年4月750万挂牌价→24年7-10月？？？
当新一轮挂牌价接近上一轮成交价时，谈价空间也会慢慢下滑。
举个最明显的例子：
2月份，唐宁府挂920万，可能最终成交810万左右，现在挂820万，最终成交价可能就是780万上下。
随着房价下跌，谈价空间也会收窄。
（4）房价下跌，是普通买房人的福音
如上图所示，22年3房及以上成交占比只有55%，目前占比63%，也就是说居民住房改善情况越来越明显。
以前200万只能买2房，现在200万可以看3房2卫。
对于普通买房人来讲，房价下跌，能买的面积越大，居住舒适度越高。
对于置换来讲，以前500万只能买园区老破小，现在甚至可以买斜塘那边新房。
（5）更多楼市数据，可以关注“冰山指数”或者“冰山大数找房”公众号。
当然3个小时线下会议不止聊了这么多，很多人关心接下来楼市什么时候止跌。
很抱歉，这个问题数据只能推演，并不能预测。
今年下半年跌幅会收窄，最终底部是市场成交出来的，数据只能跟踪。
叠加一些救市政策，底部已经越来越近了。
当然也讨论了一些其他城市的情况。
比如长三角几个城市中，目前跌幅南京＞苏州＞杭州＞上海。
所以各位买房人也好，房东朋友也好，苏州其实已经算非常稳定的。
然后几个注重的点吧，也跟蝈蝈简单聊了下
（1）去年开始，楼市老旧观念已经被抛弃。
核心地段，核心小区，核心改善也开始下跌，曾经强共识的园区，只要改善就必提的园区，一样躲不过下跌，而且跌幅很快，很大。
（2）目前苏州议价率正在回调。
上文讲过，之前房东挂牌自砍一刀，现在谈价空间有所回调，价格有点砍不下去的迹象。
（3）成交周期在拉长，买房人观望情绪浓
现在成交周期中位数大概200天左右，一组房源或者客户需要带看30次左右才有成交机会。
成交周期跟带看成交比大概涨了20%左右
二手房成交难度在加大
（4）新房品质越来越高
新房已经到了卷品质的时候，价格也要卷，品质也要卷，而且全面偏改善，这种迹象会越来越明显。
300万以上客群，选择新房概率＞选择二手。
150万以内客群，选择二手概率＞选择新房。
（5）注重租售比跟房贷利率组合
蝈蝈认为，房贷利率是救市一大利器，而且从去年开始他就一直提前预判降息可能。
现在考虑租售比增长叠加房贷利率降低，楼市会到达反转的点。今年房贷利率的正常预期是3%，对于很多二三线城市来讲基本可以做到以租抵贷。
本篇篇幅有限，就先到这了，考虑楼市最新数据，关注“冰山指数”或者“冰山大数找房”公众号。
苏州楼市咨询，扫码加微信
免责声明：以上仅代表个人建议，不构成任何买房依据，仅供楼市友好交流，有误之处还请指出，有不同意见者，请以自己判断为准