地产股今年明年说不清，盈利能力起码今年是没有恢复。但放到5年的维度去考虑，倒是简单了。保利万科这种现在都是一千亿市值，5年后3000亿市值，按照8倍PE 给估值，大约赚370-380亿的利润，四千多亿的收入是可能的。随着净资产的增加，到时候PB 也就是1-1.2 的水平而已。五年年化复合收益在25%，蛮不错的了。属于即使是高风险的行业，投资其股票目前也远比存银行好。

在中国做地产上杠杆上的猛的话，感觉和做期货期权差不多，就是浮盈加仓，浮亏扛，一路都可以，因为低点一个比一个高，最后万人景仰；最后一次是低点一个比一个低，就爆仓。清空或者负资产。所以这一轮肯定是很多公司永远地退出了这个市场，或者处理好的，重新再来，从低做起，已经在行业里面没有那样的地位了。但马死落地行，有一份生意就挺好的了。

所以这轮暴雷的最后能救的肯定是少数，即使救到了恢复成原来的规模是永远不要指望了。财务结构好的没倒的公司之后会扩大市场份额，重新一次洗牌，也是供给侧改革。股价跌到了原来5%的如果最终度过难关，5年5-10倍也不奇怪，但即使10倍也只是回到高峰期的一半而已

这里面如果要大倍数，甄别是难的，也可能破产，也可能10倍，也可能一直就那死样。这个要具体看了。如果要不死的，难度就小很多。

不过这里面有个变数，就是政府的旧城改造和公租房建设会占了多少份额，是个未知数，需要做个设想才行。

我可从来没有推荐过万科哈，雪球上有些人知道我2020年对他们30块（除权前）还看好万科是不以为然的，居然还拿出一个人写的万科隐藏利润的文章来说事。很多人买了股票有点自我安慰了，连递延资产都去给自己找到安慰，最后害了自己。

只是用保利万科这种比较知名有影响的企业，管理团队还行的举个例子。即使我不以为然的万科，现在似乎赔率还不错。

现在大家都觉得地产公司很危险，其实在底部的时候风险远远比大家亢奋的时候低，这时候反而不应该怕。高峰期新房销售16-17万亿吧，如果不是说目前的房子包括先人去世继承的足够满足需求，不需要再盖房子了，那五年后销售8-10万亿还是会有的。

地产股价、企业利润、地价房价，几个高低点的时点从来都是不一致的。

$国证地产(SZ399393)$ 现在是不是底不知道，但肯定是低风险了，今年大概率还可能是正收益，最好的买入时点是啥时候我也不知道。