昨天发了一个有关房地产行业的帖子，引起了很多的争论。我发现很多人在争论中，有几个问题是放在一起考虑的，没有严格的分析清楚。这几个问题分别是，房价，房屋的销售量，房地产公司的股价（经营状况）。
这一次出台的大量措施，其本质在于稳定房价，并不是在于救房地产开发商，更不是为了恢复土地财政。之所以我们对稳定房价特别的关注，那是因为房价的快速下滑，会引发金融机构的系统性风险，而这个结果是一定不允许发生的。要知道，中国的房价和地价是联系在一块儿的，而房屋和土地是最主要的贷款抵押品，不仅仅包括居民的贷款买房，还包括各类企业在银行的抵押贷款。房价和地价的快速下滑，会导致贷款企业和居民在银行的抵押品不足，而目前的经济状况，企业和居民无疑没有能力补充抵押品，这就会影响银行的贷款安全，并会导致坏账的增加。现在的法拍房大量增加，就是这种苗头的显现。而这种势头发展下去，会酿成巨大的问题。所以稳房价就是稳定银行的抵押品，保证银行的贷款安全。
那么这些稳房价的措施，是否一定会导致房屋销售的增加呢？当然是会的，但问题在于会增加的销售来自于哪里？我们都知道，前一段为了稳房价，我们限制了房地产开发商销售价格的最低限价，这甚至也导致了今天房地产开发商经营状况的恶化，因为这限制了他们变现的速度。但问题在于，你只能限制房地产开发商销售的最低限价，却无法限制二手房销售的最低价格。存量房的交易才真正反映市场的供需，房地产开发商销售的新房价格受很多影响，其供需信号是严重扭曲的。并且作为银行的抵押品来说，他本身都是存量房产，所以抵押品的价值更有参考意义的是二手房的价格，而不是新房的价格。那么二手房的价格为什么快速下滑？这其实反映了供需关系的变化，就是供应太多而需求太少。接下来的问题是，我们为了稳定房价所能做的工作，对于二手房来说，只能增加需求而不能减少供给，所以我们出台了各种各样的措施，包括降低贷款首付，包括出钱收购房产，都是为了增加房屋的需求。这些措施需要付出很大的成本，但这些成本都是为了稳房价所必须付出的，否则一旦发生系统性风险，我们付出的成本就会更高。
接下来我们考虑另外一件事，我们费尽九牛二虎之力增加的一点点需求，就是为了稳定房价，那么我们会不会还让开发商继续建房增加供给？我想大家都知道答案。现在我们做的事情，一句话就可以总结，控量保价。而控量只能控开发商的量，无法控制二手房主的量。所以未来很长一段时间，房地产开发商将面临无项目可做的局面，甚至已经拿到手的存量土地，也会通过限制贷款和限制审批等手段，限制期开发建设。在这样的情况下，房地产开发商的日子不会好过。有很多小伙伴愿意想得很远，说我们的房屋改善还有很大的空间，这个是没错的。但房子不是普通的消费品，房子盖出来了，他的寿命很长，去化周期很长。如果我们现在都去住别墅，那现在如春笋一样的高层，怎么处理，并且要知道那些房子都是抵押给银行的，那简直就是一场灾难。
最后我再说说房价。既然我们已经下大力气稳定房价，所以房价的稳定甚至上涨都是有可能的。但这只是针对房价的绝对数值，并没有考虑通胀的影响。要知道，在银行的抵押品只要名义价格不跌，对于银行的贷款就是安全的。但对于普通的百姓来说，你手里的房子名义价格不跌，但由于通胀的影响，你的财富依然是缩水的。所以未来很可能发生的现象就是，除了房价不涨其他的东西都在上涨。拿着房产的人财富会缩水，拿着现金的人财富也会缩水，而财富不会凭空的消失，有缩水的就有增值的。这就是我昨天说的财富大转移。任何的宏观环境，都会导致财富的潜移默化的转移，我们不要去讨论这些东西对不对，关键的问题是你要思考，你如何避免自己的财富缩水，甚至更进一步，你如何做才能赚到便宜。