再到金边
此时的金边不再是只有上海、香港的直飞航班了。中资建工不再只有宝冶，大型国企及省建都已进场。高楼不断树立，不再只有安达大厦一栋办公大厦。太子（线上博彩集团）已成功成为房地产品牌。永旺商超已经建成两期，跟国内一线城市一样的消费标准，有日流近万的客户量。
金边确实大不一样了。
此时的谢同学也已经是技术部门谢部长了。
谢部长带我参观他设计的施工板房
谢部长正在经历他在柬埔寨4年的第6个项目，金边富力城。
金边富力城是此时最大盘，56万方，5237户超大型万人社区，宝冶负责一期的4栋，预计2020年年中交楼。
因为是考察楼市，走到哪都问这个房子怎么卖，去到宝冶我当然不能放过，追着谢部长约出了富力的中层领导。
富力销控很严格，销售提成给的较低，也确实大品牌是不愁销路。不过也有收获，沟通中富力领导说，他们有内部认购的房源，领导是有8折左右折扣的，如果有买家以合适的价格认购，他们是会考虑出手的。
带着房源我马不停蹄，回来我就联系了以前同事，现在在增财易上班的华同学和东家财富的朱同学，一起组团去看房。
两个星期后，成团出发。
重视金边市场
再到金边，在机场坐上富力安排的接送车，我和小伙伴们来到了在Airbnb上定的SKYLAY。
我们想着还是要细致的考察考察。
SKYLAY是金边有名的酒店式公寓品牌，周边也都是网红酒店公寓
目前住宅项目在售，均价2300美金。
SKYLAY作为天际系列，顶层的无边泳池是个美美的景观，远处那栋外墙土色的建筑，便是太子的中央广场项目，下面一到四层是商场，上面是住宅，售价2500美金。
SKYLAY步行范围内，除了太子中央广场内有个超市外，周边并没有其他休憩点，没有配套设施，没有咖啡店，没有我喜欢的Amazon cafe。
么的办法，我打开了PassApp Taxi，叫了辆突突车前往莫尼旺大道，打算在那里随便找个地方解决一顿。
汇率是4000瑞尔比1美金，车费是5500瑞尔，下车我给了两美金，当地司机找了瑞尔给我，我在车旁整理瑞尔，整理整理着感觉不对，抬头看看司机，他又慢慢地掏出了500瑞尔给我，再获得我的认可后，他才开车离去。。
（在东南亚范围内，柬埔寨人民是普遍没有宰中国游客现象的）
金边主要大道三横两竖，最北边一横是机场到市区方向的大道，叫俄罗斯大道。二横，是经过独立纪念碑直通Naga赌场的西哈努克大道。三横，是沿着大使馆区南边的毛泽东大道。
两竖是两代君王的命名，分别是西边的莫尼旺和东边的诺罗顿大道。
莫尼旺和诺罗顿的中间区域，称为BKK1区，也是城市中的欧美人区域。城市最中心，配套设施最全、商业最多、夜市最繁华，地价、租金最贵，一居室租金均价达到800美金每月，最高达到1500美金每月。
这次接触的一个项目——毕加索名宅，就位于BKK1的中心点，均价3000美金。
同样一个销售团队操刀的写字楼，在莫尼旺大道西边的4个街道处，叫icenter。
icenter主打高端共享办公室，由台湾人团队管理。办公套间由35.74到124.62平米不等，均价在3500美金。
具体项目我这里不讲，下面讲讲写字楼的投资收益算法。
写字楼的基本分析框架是这样：
（图源：第一太平戴维斯研究报告）
包含三个部分，净租金，租户实际租金（即租户入住成本），业主实际租金（即业主净利润）。
租户实际租金是用总租金减去业主优惠的分摊成本，优惠的分摊成本指的是，包括租户装修补贴以及租金折扣价值，是通过租赁开始时的总优惠价值除以市场平均租期计算得出。
业主实际租金是用总租金减去由业主产生的成本。
一般情况，从投资角度应核算租户实际租金及业主实际租金
租户实际租金应是总租金的75%，业主实际租金应是租户实际租金的50%。
以金边现在市场为例，一线写字楼总租金为30美金/平米，租户实际租金为22.5美金/平米，业主实际租金为11.25美金/平米。假设100平米的办公空间，一年业主实际租金即业主净利润应为13500美金。写字楼正常的回本周期应是20年，则金边一线写字楼的售价应在2700-3000美金/平米。
写字楼市场租金现状及未来预计增加套数：
