汉堡小仙 的讨论

你看保利去年讲剩者为王的故事讲的多好听，房地产调控简直就成大利好了，现在怎么样。核心资产都是地产，你也就信贷宽松些，但自己的资产剧烈贬值，你信贷再宽松，又怎么样呢?万科的地价值崩塌了，保利龙湖的地难道镶金?

内行。从去年惠誉降级万科就不拿地了，也不再发信用债。万科的策略现在是去化，但地产股的集体崩盘对于楼市是负反馈。这点高层应该清楚，但不明白为什么任由做空万科。

先看地产什么时候企稳吧，现在明显已经进入了恶性循环。

……我并没否认龙湖安全一些，但公司不是安全就行了对吧，又不是在比谁晚出局。大家都有钱赚，哪怕我赚的最少，也比大家都亏钱我亏的最少要强些吧。地产现在没有赢家。

高端低端都在跌，杠杆都有的只是多少。房产现在已成雪崩之势，只要核心资产是地产，即便没有经营风险，也没有投资价值，股价一样有跟随核心资产雪崩的风险。

得考虑万科暴雷的可能性，如果暴雷，毫无疑问对地产又是一记重击。万科困境的本质还是销售问题，而这其实是全行业面临的问题。资金问题只不过是销售困难的结果而已，即便解决了资金问题，地产不反转，他依然没有价值。

是的 等万科再跌跌 然后还得分析一下现在万科到底有多少价值

估值低了以后 可以有机会出手超低 有可能超跌吧

如果把地产行业当成投资项目 那么他有杠杆的原因 主要就是第一笔现金流出巨大 也就是拍地支出 而后续的支出工程款可以拖欠 期间费用是平均支出 所以拍地成本比货值是影响财务费用支出的主要因素 所以高地价的项目要快周转 要不就会亏损
那么做别墅 做高端的项目就没有那么紧 因为腾挪空间大 像碧桂园恒大都是高地价做高层 高杆杆快速去化 所以这波房价下跌就会死 因为去化周期慢了 但有一些还是能活的
就说这么多吧 太多了说不完

不一样的 有差异
假设都是住宅 物业形态不一样 造成杠杆比例不一样 有差异的 经营杠杆
你可以看看地货比 这个是地产运营指标
为什么碧桂园恒大先倒 因为他们的地货比高 做高端的地货比要低一些 金茂最高端 所以他杠杆最低 最后倒闭 龙湖也是一个道理