文章原于2024-05发表于微信公众号“自由而无用的思考”，欢迎关注
①先详解一下今天深圳的优化限购政策
5月6日傍晚，深圳住建局发布《关于进一步优化房地产政策的通知》，这篇表述有点复杂，很多人一开始没看懂。
先给大家解读一下深圳的优化措施：
①非户籍人士和成年单身人士限购1套，在罗湖、南山和福田区买房依然要3年社保，其他区降低为一年社保。本市户籍家庭依然可以买2套，有两个及以上未成年子女户籍家庭可以在罗湖、南山和福田区以外的地方再买一套，持有3套。
②在深圳设立满一年，缴税100W以上的企事业单位可以在罗湖、南山和福田区以外的地方买房用于员工宿舍。
整体来看深圳的救市措施跟北京很像。
北京的政策：
北京在4月30号公布了优化限购政策的，允许原限购人群在五环外新购买1套商品住房（包括新建商品住房和二手住房）。
原限购人群是指：已拥有2套住房的本市户籍居民家庭，已拥有一套住房的本市单身人士，已拥有一套住房且已缴纳5年社保的居民和单身人士。
注意：北京并没有放松限购人群，仅仅是原限购人群可以再买一套。
上海的政策：
今年1月30日，上海发布《关于优化本市住房限购政策的通知》，在上海缴纳社保或者个税满5年的非户籍居民可在外环以外区域、除崇明区外，限购1套住房。
天津的政策：
①北京市、河北省户籍居民和在北京市、河北省就业人员在津购买住房的，享受天津户籍居民购房政策。
②天津户籍居民在市内六区购买单套120平方米以上新建商品住房的，不再核验购房资格。
③有60周岁（含）以上成员的居民家庭或生育二孩及以上的多子女家庭，在认定住房套数时核减1套。
这四个城市应该属于在全国范围内限购措施还比较强的城市。其余城市中能级最高的广州，也已经放开120平方米以上的住房限购，跟苏州保持一致。杭州的限购政策则是把限购范围调整为上城区、拱墅区、西湖区、滨江区，其余区放开限购。
广州的政策：
今年1月29日，广州进一步优化调整限购政策，明确120平方米以上住房不再限购，全国均可买，并鼓励“租一买一”和“卖一买一”。
综合对比北京上海深圳天津广州的放松限购政策，应该说北上深的限购放松进度远远逊于我朋友圈的期待，天津更是超预期的矜持（完全不顾及自己的政府债务压力）
本号观众北上深占比超过65%，很多人对于自持房产的房价无序下跌产生压力。期待房价止跌。
亦或者我朋友圈很多都是地产债投资人，或者从地方财政、银行、开发商的角度出发非常期待房地产行业的尽快转暖，所以期待住宅销售和房价能稳住。
但是从目前一线城市救市措施来看，基本还是杯水车薪，扬汤止沸，没啥卵用。
为啥北京上海深圳放松限购的步伐如此之慢呢？
1、首先我国房地产政策的宏观纲领依然是“房住不炒”，这一点从没变过，所以各个城市，特别大城市需要在“房住不炒”，满足居民的居住期待和救市之间做一个艰难的平衡。
一线城市有真实的改善需求，供求压力大导致房价昂贵（所以房住不炒尚未整改到位）。
而在中国如今，政治正确是最重要的，房住不炒就是住建部门的政策红线。
而且一线城市房价高，高端产业发达，卖地收入高导致财政条件也没那么缺钱，目前房价下跌20-30%正好算是“房住不炒”政策的成效，所以在救市上还能稳得住。
2、也要顾及兄弟城市的诉求，北京是全国的北京、上海是整个长三角的上海，而深圳则是江西湖南贵州的耶路撒冷，这三个城市对于全国购买力的吸纳能力是非常强的，他们快速放松限购也是其他城市不愿意看到的，所以我们看到三个城市都没有放松购买资质的社保要求，只是降低了社保年限。放松套数限制也非常谨慎，都只在需求不振的区域放松了一套。
通过北上放松限购效果的观察，可以得知本次深圳放松限购真的用处不大，后续各个北上深和天津仍有较大放松空间，杭州也有一定放松空间。
注：在本文发表后不久，杭州完全放开了所有购房限制，目前仅剩北京上海深圳天津海南等地还有显著的限购要求，广州我觉得相当于没有限购要求，谁去广州买房还要非得买120平以下的么？
但是放松的进度一定远不及预期。
注：上周五传言上海会完全放开限购，也有很多朋友问我传言是真是假，只能说没有认真看本文。
最后解释一下深圳的二手房交易为啥这么火，但是一手房销售不太行。我想比较重要的一个原因是深圳有段时间偷面积盛行，住宅得房率经常超过100%。而2018年以后深圳监管趋于严格，得房率基本低于80%，导致现在的新房单价实际相当于2018年之前的1.25-1.4倍，所以买新房非常不划算，我想这应该是一个比较重要的原因。