整理一下2019年的房地产行业层面的数据，顺便展望一下2020年地产行业走势。
2019年，我国实现商品住宅销售面积15.01亿平米，比去年增长2215万平米。2018年增长3141万平米，2017年增长7249万平米。可以看到，这个商品住宅销售面积0增长的临界值越来越近的。去年初很多券商预期销售增长为负，这个预测当然是被打脸的，所以整个2019年房地产行业的研报，提的最频繁的词汇就是极强的韧性。
中国首次购房年龄平均28岁，其中房价越贵的地方首次购房年龄越晚。目前购房主力大概87-90年，这是最后一个人口峰值，90年以后人口是逐年迅速下滑。整体房价增长逻辑打破后，投机/投资需求也大幅减少，预计房价未来将迎来长期销售和房价的负反馈循环。
其中有两个变量
1）很多人在预期房地产信贷（需求）政策的放松。我个人判断是，房地产信贷政策不会在目前基础上放松。很多人拿中国房市类比美国股市。美国股市上杠杆把股价推高后迅速调整了30%+，我国肯定不会希望放松信贷，过两年中国房市也这么调整一下，哪怕是20%的幅度，都是不敢想的。所以整体，肯定是控住为主。
而且目前，中国宏观居民杠杆率虽然距离70%（美国08年居民杠杆率）还有一定距离，但是1这是窄基口径，没有算现金贷P2P花呗消费贷。2中国整体信贷渗透率很低（西南财经测算渗透率34%？），比如我父母这代人，有杠杆的很少。杠杆主要集中在一二线城市，你把宏观杠杆总额度放到有负债的人口，这个杠杆比例就很可怕了。
据我草根调研，55岁以上的人，资产比较多，收入不管怎么样有杠杆的很少。93年以后的开花呗则是很普遍现象，年轻人口收入和资产都有限，妥妥的次级（相对而言）。
违约的负反馈都是从信用最差的信贷客户开始的，企业和个人都是，而且到达临界值之后会滚雪球一样，越来越大。
2）我们会对商品划分销售半径，钢铁勉强算是全国市场，煤炭这种产品还有全国行情，但是坑口价和需求地价格已经差距非常大。水泥，西南区域和华东区域可能行情冰火两重天。
销售半径最短的肯定是房子。想买丰汇园学区房的人，可能还会考虑中海凯旋，但是往南走1公里就不是目标区域了。每个城市都有自己的人口流入、人均收入、财富（和调控政策）这些基本面。每个城市都是分割的市场。
这也是中国房地产企业集中度上升很慢的原因。其实江浙、京、津这都是不同的市场，单独看每个城市，除了北上，剩下的城市应该都介于寡头垄断和寡头竞争之间了。
未来可能还有个别人口和产业汇聚能力很强的城市，房地产行业有特别的行情，但是整体的趋势已经没了。
地产还有一些积极因素，2020年中国城镇化率要提升1个百分点，这是新增需求。中国未来长期肯定是降息，一二线是利率敏感市场，资产价格会有一定支撑。也有一些悲观因素，比如2019年棚改套数大幅缩减，未来三四线整体肯定是越来越凉。
从销售可以向后推导新开工、推盘和竣工情况。
去年房地产整体新开工速度一直超预期，几方面原因吧：1融资，满足432才有便宜的开发贷资金；2债券市场和信托融资收紧后，必须赶紧开工、赶紧推盘回笼资金；3对于未来34线城市的悲观预期，使得34线的新开工增速一直很高。去年重仓34线的房企销售增速已经逐步转负了，不知道今年要是继续推盘的话，会不会对房价造成很大压力。
这里有一个疑问，不管是行业整体，还是具体到房企，新开工面积和竣工面积的差距都持续增加，即便是期房占比增加、精装越来越多，也不能搞这么大存货啊。本来我以为银行开发贷融资的原因。可今天请教了一下银行的朋友，只要满足432的要求，开发贷期限3年还是5年都是银行和企业定，所以企业不会因为融资而拖延竣工。不知道今明两年会不会竣工面积大涨。
目前来看，房地产企业还是中国经济唯一的支柱，不管是地产占我国GDP的体量，还是上游钢铁、水泥、有色；中游建筑、混凝土、银行；下游的家电、消费、家居、装修。这么长的产业链条，每个涉及行业都是就业和增长。所以虽然信贷上不能放松，但是房地产企业的现金流肯定精心呵护，除了证监会和协会对于公开市场融资边际放松，地方政府肯定会在各方面呵护好当地的企业。
因为对于今年的房价已经有预期，所以对于土地购置、新开工和推盘就不做整体分析了，目前研报对于一线、二线、三线城市这种维度的分析还是比较多的。我可能未来在个券选择的时候，会对江苏、浙江、广东、成都、重庆、武汉、郑州还有京津冀这些具体的省市的供求进行分析。现在区域市场景气度差距很大，都是一线城市，深圳和北京还有天津房地产市场温度天壤之别。整体看一线，二线，三线没啥意义。对应的房地产个体来说，还是项目的去化和回款能力比较重要。
2020年的盈利，这个大概是2017年的业绩，所以今年盈利整体还是不错。
从偿债能力来看，今年融资边际放松，融资成本显著降低。还有地方政府和银行对于房企流动性的呵护对于偿债都是利好。优质项目的变现能力一直很好，去年那么艰难，泛海和泰禾这种一线有项目的企业都没有公募债违约，今年正经房企都不会违约的。即便是三四线占比很重的房企，也是亏损问题，而不是违约问题。（范围卡在我关注的房地产企业，大约是前50）
2020年，我个人认为大湾区的项目变现能力会是最好的。去年去调研的时候，也会问一下，企业有没有进军大湾区的打算。大部分企业都有，但是受房地产行业景气度下滑、融资收紧以及广东对本地房企的保护，进入大湾区的步伐一致比较慢。所以，广东的小房企，虽然规模不太大，也可以高看一眼。
最近很多人问我绿地，怎么说呢，自从云峰违约它的骚操作开始，它也被逐出证监会和协会的融资市场了，当时我就觉得这个企业不是一个正经人。不过，今年证监会已经对绿地刑满释放了。银行对绿地一直也十分支持。
比较而言，我更看好项目和土储集中在新一线、新二线和广东、江浙区域的房企，对于成都和重庆、武汉、郑州这些中心城市也可以看看，剩下的三四线项目和土储占比过高，去化和回款，我都会十分担心。（从2019年历史数据来看，去化也确实不够好）
还有一些红顶房企，这种企业，融资能力不能完全跟经营情况挂钩，所以偿债和违约也不能简单的用经营情况来做预测。我个人没啥信息优势，还是敬而远之比较好。
最后，也未能免俗的说一下房地产股票，目前房地产企业最确定就是两条线，1）融资成本低高增长的房企，就是保利。2）过去两年规模快速扩大的企业，这种虽然债买起来战战兢兢，但是每次房地产反弹，都是弹性最大的，比如阳光城和中南建设。
比房地产行业更好的赛道，是物业股票，最近几年港股上市了不少。大家可以根据物业面积、对应的集团最近几年的增速去挑一下，正好最近港股在暴跌，很好的投资机会。
哦，还有最近很火的内房美元债，这个很多内地投资者很眼红，境内收益率5-6%，香港翻倍不止，奈何没有QDII额度。感兴趣的话，可以看一下相关的QDII债基。
本文2020年3月发表于公众号：自由而无用的思考，标题《展望2020年的地产行业~》