文丨秦佳丽
编辑丨李壮
中国人民银行今日发布稳房地产市场、稳楼市的新政策。5月17日，中国人民银行发布《关于下调个人住房公积金贷款利率的通知》，要求自2024年5月18日起，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%和3.325%。另外，中国人民银行发布调整商业性个人住房贷款利率政策有关事项通知，其中，取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。
在此次房贷利率调整之前，一些地方政府按照因城施策原则，筹划由地方政府直接收购商品房用作公共租赁住房等。
自“4·30”政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”以来，地方政府正在推出相应的措施。5月14日，杭州临安区住建局公告表示，拟在临安区范围内收购一批商品住房用作公共租赁住房。
事实上，在去库存成为楼市调控重要方向的当下，除了政府直接收购待售房屋，以旧换新、深化房地联动机制等正为去库存打出组合拳。截至5月15日，全国已有60余城表态推行“以旧换新”，覆盖政府收储（二手房）、优化交易、换房补贴等多种模式，华发股份等千亿级销量房企也公开进场收购。有业内人士对此表示，目前“以旧换新”的推进难点在于二手房出售环节没有完全跑通，需要大体量的资金进场，才能消化庞大的库存量。
超60城表态支持以旧换新
地方政府收储二手房成效明显
伴随去库存成为新一轮楼市政策基调，越来越多的城市通过“以旧换新”推进去库存步伐。本刊了解到，截至5月15日，全国已有南京、济南、苏州、重庆、郑州、南昌、福州、长沙、武汉等60余个城市支持住房以旧换新，其中，上海、广州花都、深圳等一线城市或地区也开始将“以旧换新”纳入楼市新政或推出相关活动。
中指研究院市场研究总监陈文静向本刊介绍，整体而言，目前南京、郑州实施的以旧换新力度最大：“今年4月南京开展‘以旧换新’试点收购二手房，首批试点2000套，截至5月8日，当地‘以旧换新’有效登记达到3044组，完成新房意向认购数量达到365组；郑州明确计划全年完成5000套，也为其他城市提供了参考借鉴。”
从以旧换新模式看，目前主流方案包括政府收储、优化交易、换房补贴三类。其中，政府收储指地方城投平台或房企收购居民持有的二手住房，旧房款项直接用于置换指定楼盘新房；优化交易指地方政府或协会协调房企为换房人意向购买的新房设定“解约保护期”，如旧房未售出，换房人可无条件解除协议；换房补贴指地方政府对于“卖旧”和“买新”两笔交易提供税费优惠或购房补贴。
目前不同模式的以旧换新效果也显现出差异。本刊了解到，相比“代售”等常见的优化交易方式，政府直接收购二手房能够有效解决市场新旧房源置换周期长的痛点，目前市场反馈较为积极。比如，无锡市4月20日启动“以旧换新”评估工作后，截至4月底，首批次房源已成交25套，成交金额近1亿元，试点项目表现好于自然成交。
华泰证券报告显示，从对房地产市场供求关系影响程度来看，政府收储>换房补贴>便利交易，但相应的对于地方财政的资金负担也是由大到小；如果推广政府收储模式，那么收购规模、收购标准和新房换购标准等具体细节仍有较多可待商榷之处，如何公允地为二手房定价也是该模式的一大难点。
事实上，目前进场的国资平台普遍制定了相对严格的收房标准。以郑州为例，本刊以购房者身份咨询郑州参与“以旧换新”活动的新盘项目了解到，郑州市对参与收购的二手房源设置了一定门槛，不过整个交易流程较为迅捷。
有项目置业顾问向本刊介绍，目前郑州以旧换新主要由政府收购，二手房源普遍要求三环以内、房龄不能超过20年。“参与以旧换新可以借助电子审核平台，旧房信息录入后，平台给出一个整体评估价格，如果客户对评估价认可，可以在楼盘预定新房，后续政府层面把款项直接打给开发商。如果旧房跟新房之间需要补差价，客户也可以走常规的房贷流程。”该置业顾问介绍，“这种模式下，线上评估价格可能比市场价格略微低一点点，优势是回款变现很快，流程简单，客户线上录入登记后也可以随时取消。”
与此同时，郑州“以旧换新”的新房也以现房为主。本刊查询安居客等中介代理平台了解到，目前郑州约有40个楼盘标注“以旧换新”，涉及招商蛇口、华侨城、华润置地、中海地产等众多房企，参与项目普遍为现房房源。
地方国资担当二手房收储主力
千亿级房企入场收购
在各地的政府收储模式中，以旧换新的开展更多依赖具备片区综合开发能力的地方国资平台。以目前释放试点房源较多的南京为例，根据公开资料，截至5月5日，当地微信小程序“宁换新”平台登记意向报名3610组，初审符合条件2947组；在售项目现场累计来访1705组，缴纳新房意向认筹金客户322组。
南京以旧换新进度居前的背后，当地国资企业南京安居集团担当收购主力军。根据企业公告，4月27日，南京安居集团启动存量住房“以旧换新”试点工作，首批试点限额2000套，存量住房收购价格以评估价为依据，并直接转为新建商品住房购房款使用；收购主体邀请换购人代表，共同遴选3家评估机构并取中间评估值为最终收购价格。
本刊了解到，南京安居集团牵头当地以旧换新活动基于多项优势，包括集团旗下具备新房房源、具有片区综合开发能力及持有型物业经营能力等。比如，公司初步组建2000套房源的资产池，均为南京安居集团旗下或参股开发建设的楼盘，具备一定的规模效应；该家企业本身承担保障房建设运营的任务，收购来的二手房未来有机会纳入保障房体系，能够形成资产循环。
类似特征在珠海国资房企华发股份身上也如出一辙。作为目前为数不多参与二手房收储的千亿级房企，这家珠海国资企业自今年1月公开下场收购。截至5月8日，华发股份意向了解置换活动的客户超过2000批，已经成交120套，另有200多套正在进行验房和评估。与此同时，参与此次华发股份以旧换新活动的条件是意向认购珠海华发全资开发的新房项目，覆盖其珠海大区的7个全资在售项目；考虑到房屋的流通性，对于收购来的房源，华发股份的处理方式是委托给自己的长租公寓品牌“华发优生活”进行运营。
此外，“华发模式”也是目前国资收储二手房的普遍缩影——该企业对参与收购二手房源设置了门槛，须为珠海市房龄15年内的优质住宅；产权清晰、面积不限；旧房总价≤新房总价80%；房屋产权人只能为自然人等。在此基础上，按照客户报名、选购新房、旧房评估、收购认购、手续办结这五个步骤操作，可完成旧房与新房的置换。
杭州政府层面推出收储新政
资金支持是关键
事实上，尽管目前不少城市制定了以旧换新的政策导向，但市场整体仍处于探索阶段。陈文静就此表示：“具体而言，各地‘中介优先卖’的优化交易类政策频次最高，不过效果很大程度上取决于市场的运行情况，在买方市场背景下效果有限；另外，多地试点了地方国企收购模式，目前整体规模较小，而且一般要求购房者在指定的新房楼盘购买。不过，未来参与城市范围有望不断扩大、实施力度也有望增强，以旧换新策略也会对市场逐渐发挥作用。”
在李宇嘉看来，目前以旧换新的推进难点在于，很多城市的二手房出售环节尚未跑通，即二手房出售周期较长，降价销售明显。他就此表示：“推进过程中，需要看当地政府或者房地产协会组织能否打通一些环节，比如提供税费减免、中介服务费降低、新盘折扣优惠、二手房装修装饰服务等；各地信息平台也要打通，让更多新房项目参与其中；最主要的还是收购主体能否持续放量，使得更多平台参与收购并用作保租房，不追求短期收益。”
值得一提的是，近日“相关部门正在考虑一项计划，即让全国各地的地方政府购买尚未售出的存量住房，该方案可能会让银行提供贷款”的行业重磅传闻有望进一步落地。
5月14日，杭州市临安区住房和城乡建设局日前发布《关于收购商品住房用作公共租赁住房供应商的征集公告》（以下简称《公告》），提出在临安区范围内收购一批商品住房用作公共租赁住房。《公告》同时对于房源条件作出规定：收购房源以整幢作为基本收购单位，单套建筑面积不超过70平方米，需搭配一定比例车位；收购价格以不超过周边房源、车位的评估价作为本次收购的最高限价。
李宇嘉认为，杭州临安区此举是“4·30”政治局会议提出的“统筹谋划存量消化和增量优化政策”在地方的落地，意味着未来不管是公租房、保租房还是拆迁安置房，都可以通过存量盘活的方式来解决。“只有大体量的资金进场，才能消化庞大的库存量，否则常规的以旧换新仍是小打小闹。”他就此补充道，“理论上而言，最近‘地方政府购买待售住房、并由银行提供贷款’的传闻方案是可行的。不过，金融机构也有盈利、风险平衡等评估要求，具体实施细节有待商榷，存在挑战。”
（文中提及个股仅做举例分析，不做买卖推荐。）