3月28日晚，万科发布2023年度报告，全年实现营业收入4657.4亿元，归属于上市公司股东的净利润121.6亿元。全年，公司交付新房约29万套；销售额规模3761亿元，保持行业第二；经营性现金流连续15年为正，且有望成为业内惟一一家实现三种经营性REITs突破的企业。
回望2023年，房地产行业继续面临多重压力，一直保持稳健发展的万科也遭遇了阶段性挑战，直面挑战的同时，万科年报的确展现出了安全边际，经营质量也稳住了身位。其表示，公司2024年将实现交易回款不低于 300 亿元，并在未来两年削减付息债务 1000 亿元以上，同时在住宅、社区增量价值创造等领域继续保持领先地位，推动公司平稳度过模式转型。
展望后续，万科郁亮在业绩说明会上表示，地产行业已经很难且不可能回到过去的高点，但是行业前景依然广阔，目前对市场超跌的判断还是没有改变。他认为，未来住宅建设将在10亿平方米中枢值，“相信市场会慢慢恢复，政策效果会慢慢显现。”
现金流连续15年为正
获国资大股东支持稳定信心
2023年，一众房企经营承压、违约风险持续蔓延。在外界看来，万科一向擅长提前布局和应对风险的企业。也因此，承压之下，万科仍实现了正向现金流，截至2023年底，已连续15年经营性现金流为正，在手货币资金998亿元，可覆盖一年内到期有息负债；剔除预收房款的资产负债率为65.5%，连续5年下降。同时，万科2023年在境内外合计新获取的融资近900亿元，其中境内新增融资766亿元，新增融资的综合成本3.61%，充分展示了万科在融资市场的强大实力和良好信誉。
值得一提的是，逆势下来自国资大股东的支持，向市场传递了宝贵的信息。2023年11月，在万科遭遇做空危机时，深圳市国资委积极表态，后续也协调多家国企与万科对接，以市场化、法治化方式推动各项具体支持措施落地。2024年3月，印力REIT询价公告显示，深铁集团拟通过战略配售方式认购中金印力消费REIT，认购份额占比29.8%；2024年1月，深国资旗下投资平台深投控斥资，向万科子公司收购深圳高新投6.16%的股权。
在3月29日业绩说明会上，万科总裁祝九胜表示，万科大股东深圳地铁即将完成百亿级地实质性的支持，新的资金来源是足够的，原有的缺口一定会被弥补。实际上，自2017年深铁入股万科以来，深国资与万科已在多领域持续、深入开展各类合作，随着后续房地产优化政策的继续落地，国资股东对优质房企万科的支持，也还会有更多想象空间。
高质量交付新房28.9万套
REITs业务开局良好
2023年，万科凭借强大的品牌影响力和优质的产品线，销售额同比降幅显著低于百强房企全年降幅。去化率表现也持续提升，全年新开盘项目首开当日去化率近67%，其中13个项目开盘去化率达80%。全年，公司高质量交付28.9万套，交付即时满意度97%，客户售后满意度97%。
在开发业务之外，万科长租公寓业务也继续表现良好，规模和效率持续保持行业第一。万科泊寓已成为全国最大的集中式公寓提供商，共运营管理租赁住房23万间，累计开业18万间，布局全国31个城市，累计服务客户超过80万人，全年出租率达96%，超过60%客户选择续租。
当下，整个房地产行业已转向高质量发展，万科通过在好产品、好服务方面继续深耕，不仅在地产开发主业的经营中保持了核心竞争力，也快速抓住了公募REITs的发展机遇。2023年，公募REITs试点持续深入，作为一个已经在海外经过验证的、能有效解决经营性业务资产过重、投资回收周期过长难题的长效发展模式，这将有望推动房企从开发商转变为不动产商。
对万科而言，其目前正在实现REITs突破，有望成为业内惟一发行三类经营性REITs的企业。此前，万科旗下印力集团发布的中金印力REIT已正式进入询价阶段，万纬物流REIT已于交易所正式发布，长租公寓REIT目前也在积极申报中。可以预见，伴随REITs的扩容和发展，万科经营性业务上的能力优势将愈发显现，为其短期流动性和长期价值增长提供更丰富的来源。
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