摘要
政策强化市场预期：本月央行等部门出台改善优质房企资产负债表计划，融资端“四支箭”持续从信贷、债、股以及内保外贷多渠道支持房企境内外融资，进一步化解头部房企风险，主体信用有望逐步修复。同时政策春风也开始吹及部分出险房企。
价格方面，本月地产民企债券价格上涨延续，情绪保持回升。但疫情影响的“疤痕效应”尚在，行业反转仍需观察经营数据回升及房企主动融资能力恢复。
具体舆情方面：
（1）“第一支箭”力度持续：复星、金茂、金地、绿城、越秀地产、华发股份等房企新获中、农、交等国有大行综合授信。复星成功获得银团贷款120亿元，为近期最大一笔民企贷款。
（2）“第二支箭”加大驰援：未展期组，中骏、新希望、雅居乐分别发行15亿元、10亿元、12亿元中债增全额担保中票；大连万达成功发行4亿美元债，“破冰”境外融资僵局；复星高科发行10亿附CRMW短融券，星河实业发行3亿元附信用保护凭证并由深圳高新投差额补足的ABS。展期组，合景泰富成功发行7亿元中债增担保中票，并拟发行12亿公司债；宝龙首期15亿中票已反馈，为目前唯一境内展期且有望新发主体。
（3）“第三支箭”有序落地：本月雅居乐港股配售约2.2亿股，净筹资约4.9亿港元；华发股份、陆家嘴等房企增发有序推进中。
（4）“第四支箭”开始发力：“内保外贷”化解离岸债风险，碧桂园、越秀地产分别获“内保外贷”2.8亿美元、10亿港元。
另一方面，展期违约亦在继续，时代中国官宣境外债违约，荣盛地产二展未通过后躺倒，红星美凯龙控股展期。部分主体债务重组取得较大进展，融创、华夏幸福等部分房企境内或境外重组方案落地，花样年公布境外债重组方案，拟对美元债“部分债转股+部分展期”；恒大两套境外债重组方案也首次流出。
从成交来看，市场情绪升温态势延续，碧桂园、龙湖、万达、新城、远洋等重点关注主体债券价格普涨，其中碧桂园、远洋活跃券涨超20%。
从到期压力来看，存续债规模排前三分别是碧桂园、万科和龙湖，境内外存续债折合人民币分别约1,060亿元、1,025元和642亿元；碧桂园、万科和金地2023年内行权到期金额排前三，分别为472.5亿元、339.2亿元和214.2亿元。
市场的分化仍未结束，尾部主体的出清势在必行，而有存活希望的则持续博弈；但是行情修复比较显著，整体大的机会窗口不大。
01 评级调整
2022年12月29日至2023年1月30日，YY评级综合评估行业基本面和个体信用资质等因素，下调2家地产主体评级，包括绿景中国及其境内运营主体正兴隆。下调原因主要系：（1）公司2023年离岸债券到期压力大，同时境内尚有10.9亿元债券将于8月面临回售压力；（2）境内项目数量有限且过于集中，最为重要的白石洲项目作为旧改项目，开发周期长、推盘去化不确定性大，销售不及预期或致偿债能力进一步恶化。
02 期间重要舆情
融资端政策持续发力，“四支箭”从信贷、债、股以及内保外贷在内的各融资渠道支持房企境内外融资，部分出险房企融资亦实现“破冰”。从受益程度来看，各主体融资分化态势延续，优质房企资产负债表有望在政策支持下加速改善。地产政策底已相对明确，后续主要跟踪已出台政策的落实进度以及行业结构分化情况，仍需持续关注房企经营数据回升及主动融资能力修复。
具体来看，热点主体方面，大连万达融资利好消息频出，境内60亿公司债已获上交所反馈；境外成功发行4亿美元债，为22年初以来首笔成功发行的中资高收益主体美元债，认购倍数达3.7，市场信心有所回暖。运营方面亦出现向好趋势，22年基本完成经营目标，春节期间客流及销售指标复苏明显。但珠海万达经历三轮递表，上市仍未完成，持续关注上市进程与对赌条款可能带来的回购压力。
碧桂园及龙湖两家代表性民企，本月延续银行授信及债券融资方面的利好趋势。碧桂园拟发行20亿元中票，同时受益于“第四只箭”发力，本月获工行2.8亿美元、民生银行最高5,000万美元“内保外贷”资金。龙湖在交易所的再融资也持续发力，继银行间200亿储架，发行两笔中债增进担保中票后，200亿公司债已获受理。此外，1月中旬“改善优质房企资产负债表计划”出炉，据悉碧桂园、龙湖、金地、新城控股、美的置业、滨江等均位于名单中，反映监管对优质房企的救助意愿强化，市场信心有望进一步提振。
旭辉继续在债券及银行授信等方面获得支持。23年首期中票获中债增进15亿保函，但春节假期前未能按计划完成发行；新获工商银行、中国银行等国有银行上海分行授信支持，负债端压力有一定缓释，但销售端能否企稳仍是流动性困局的解题关键。
其他公开市场尚未发生违约事件的房企在股、债、信贷“三支箭”支持下继续获得融资端利好，同时，“第四支箭”落地，通过境外征信支持优质房企海外融资。
分别来看，1）“第一支箭”力度持续：复星、金茂、金地、绿城、越秀地产、华发股份、大华集团、招商局蛇口等房企新获中、农、交等国有大行综合授信。其中，复星成功获得国有大行牵头、8家银行组成的银团贷款120亿元，为近期最大一笔民企贷款。
2）“第二支箭”加大驰援：中骏、新希望、雅居乐分别发行15亿元、10亿元、12亿元中债增全额担保中票，复星高科发行10亿附CRMW短融券（覆盖率85%），星河实业发行3亿元附信用保护凭证（覆盖率33%）并由深圳高新投提供差额补足担保的ABS。
3）“第三支箭”有序落地：本月雅居乐港股配售约2.2亿股，净筹资约4.9亿港元；A股方面，华发股份、陆家嘴等房企增发有序推进中。
4）“第四支箭”出鞘，开始发力：第四支箭通过“内保外贷”化解离岸债风险。22年末，碧桂园、越秀地产分别获工行、农行广州分行“内保外贷”融资2.8亿美元、10亿港元。政策通过跨境征信支持优质房企海外融资，有望修复境外融资渠道，缓解境外债偿付压力。
同时，资产转让仍为部分房企缓解资金压力的方式。复星、保利发展、中国绿发等均有项目或股份出售。
此外，建发股份拟以现金62.86亿元收购红星美凯龙家居29.95%的股权，以向家居供应链延伸。本次交易不涉及债务安排，建发或将成为红星美凯龙家居控股股东，但不承担目前控股公司红星控股之债务。红星美凯龙家居所处家居行业目前行情较冷，且偿债压力较大，可能对建发股份的经营造成一定负担。
部分房企流动性风险仍有待观察，建业地产仍需于宽限期内争取兑付境外债利息；绿景中国正在确认3月到期美元债持有人身份，或将展期。
展期违约组方面，虽然展期违约仍在继续，但部分主体债务重组取得较大进展，同时融资端利好政策开始惠及部分出险房企。
具体来看，1）展期违约方面：时代中国暂停支付境外债务，宣告违约；荣盛二展未通过，已躺倒。红星美凯龙控股、宝龙、世茂、佳源创盛等房企的展期仍在继续。
2）债务重组方面：进度加快，部分房企境内或境外重组已完成。融创境内债（余额合计160.1亿元）展期方案通过，实现境内债整体重组；华夏幸福境外债（余额合计49.6亿美元）“债转股”重组方案亦已通过，并通过处置资产获现来清偿债务。花样年公布境外债重组方案，拟对40.18亿美元债“部分债转股+部分展期”；恒大境外债重组细节首次曝光，两套方案分别为整体展期、部分“债转股”+剩余债务展期分期支付（展期时间缩短）。
3）新增融资方面：政策暖风下，部分出险房企融资回暖态势初现。债券发行上，合景泰富成功发行7亿中债增担保中票，并拟发行12亿公司债（10亿CDS+2亿粤财担保）。宝龙申报40亿元储架发行额度，首期15亿中票已反馈，为目前唯一境内展期且有望新发主体。银行授信上，宝龙、正荣等与国有大行、股份行开展授信合作。股权融资上，中南建设拟定增募资不超28亿元。但整体来看，出险房企融资“破冰”覆盖面有限，主要针对少量有一定优质资产的房企，融资分化趋势或将延续。
03 重要关注主体成交情况
我们选取旭辉、碧桂园、龙湖、大连万达商管、新城控股、远洋和金地期限相近的境内债券，观察近期的成交情况。整体来看，受益于融资端政策利好释放，市场情绪回温明显，重点关注主体的境内债价格延续11月以来的上涨态势，碧桂园、远洋等主体涨幅明显。
热点民企方面，21龙湖01（0.96+2Y）价格震荡上行至96元左右。碧桂园各渠道融资利好延续，助推债券价格持续回温，“20碧地04”（0.79+2Y）本月涨超25%，价格达93.5元。
旭辉再融资利好频传，市场预期呈回升态势，“21旭辉01”（1.14+2Y）延续上涨趋势至68元附近。
大连万达和新城控股因其商业物业的“造血能力”及资产支撑，其债券被认为拥有更高安全边际，叠加近期融资端边际利好，债券价格高位上涨。本月，“20万达01”（0.64+2Y）和“20新控04”（0.62+1Y）价格涨至98元左右。
混改企业方面，远洋集团在新发REITs、出售资产及银行授信等支持下，“21远洋01”（1.31+2Y）本月涨超28%，价格升至近86元，虽近期传出旗下大信商用信托违约的负面舆情，但并未在成交上有所反映。“21金地03” （1.22+2Y）本月稳中有升，价格超过90元，整体中枢水平高于远洋。
04 部分房企债券到期情况
重点民企中，存续债规模排前三分别是碧桂园、万科和龙湖，境内外存续债折合人民币分别约1,060亿元、1,025元和642亿元；
到期压力方面，碧桂园、万科和金地2023年内行权到期金额排前三，分别为472.5亿元、339.2亿元和214.2亿元。
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