$黑石集团(BX)$ 24Q1（房地产）:

克雷格-西根塔勒:

我的问题是关于房地产的。随着Tricon和Apartment Income两家私有化公司的部署逐渐加快。John，我听到了你今天上午早些时候的评论，但听起来黑石集团的观点是，居家办公和利率上升的影响已经包括在目前的估值中了。因此，考虑到这一切，您能否评论一下我们在投资周期中的位置，无论是BREP、BPP还是BREIT？我还想了解一下您对回报率的看法，现在BREIT的回报率已经回到了BREP的水平之上，从而使2季度的FRPR处于更好的位置？

乔纳森-格雷:

当然，克雷格。正如我们所谈到的，你也注意到了，有两大不利因素。一是在办公楼领域，特别是在我们很少涉足的美国办公楼，远程办公的影响以及老旧办公楼的资本需求。其次是利率上行和利差扩大。我认为，这两个因素都在23年10月份达到了顶峰。这确实在市场上产生了影响。

当然，有趣的是，在不同的环境下融资的资产，随着它们在系统中的运行，仍然会有很多具有挑战性的头条新闻。这就好像一艘船在海上出了事，然后又靠了岸。我们在金融危机后看到了这种情况，房地产价值在09年夏天触底，但在接下来的3年里，房地产的头条新闻都是负面的。

当然，在那段人们仍然谨慎的混乱时期，我们花了很多时间部署资金。展望未来，让我们充满信心的是资本成本的降低。很明显，我们看到利差在相当程度上收窄了，去年第一季度和第四季度末，CMBS的利差大概收窄了125个基点。我们还看到，与2023年第一季度相比，CMBS的发行量增长了五倍。因此，美联储在某些时候会降低利率，这一点也很重要。

我想补充的另一点是供应方面。我们看到物流业的新开工面积下降了80%。在多户住宅方面，我们也看到开工率从高峰期下降了50%。因此，这奠定了基础。在时机选择方面，我会认为这段时间是播种的时间，你想在这种错位中进行投资，因为有很多不确定性。可能会有卖家，可能会有上市公司以折扣价交易。随着时间的推移，情况开始正常化，你就会开始加速变现。

但我认为，首先是部署期，然后是逐步实现期，类似于全球金融危机后的时期。这就是我们的策略。在资本方面，我们显然拥有一个规模达300亿美元的全球基金。我们说过，我们已经在欧洲筹集了超过75亿美元的资金。我们80多亿美元的亚洲基金大部分仍未投资。因此，有很多资本需要部署。因此，尽管我们认识到前一阶段仍有大量资产需要重新估价，但我们在部署方面仍是前瞻性的。