无论怎么说，天津是北方第二大城市，天津港是仅次于青岛港的北方第二大港口。在2020年第一季的国内港口排名上，天津港的集装箱吞吐量排名第6，货物吞吐量排名第8。今年上半年,天津港集团港口生产实现逆势双增长,完成货物吞吐量2.08亿吨,同比增长1.7%;集装箱吞吐量完成857.6万标准箱,同比增长2.9%,创历史同期新高。
数据来源：中华人民共和国交通运输部
港口生意，是标准的坐地收费商业模式，适合采用“核心自由现金流”估值法，我们使用这种估值方法来给天津港估算下其价值。
数据来源：财报，天津港
从上表可以看到，最近五年的核心自由现金流区间为12亿-19亿左右，平均15亿，港口业务除非大规模的收购资产，否则只能是存量业务经营，通过降本增效来创造更多的利润，天津港短期看不到大幅提升营业收入的可能，可以按照10倍倍率来给估值，也就是正常年景下十年可以回本，那么合理估值为15亿X10=150亿，合理估值为150亿，截止2020年7月17日，天津港的市值为112亿，相对于合理估值有34%的升幅空间。
以上的数据均是基于财报公开数据，我们还要考虑一下业务的真实性，可以通过收现比和净现比，来核查一下营收真实性和净利润的含金量情况。
数据来源：财报，天津港
看到这个数据，心里默默念叨了一句，我滴个乖乖，丰乳肥臀的现金奶牛啊，十年净现比136%，十年净赚取的现金流是十年净利润的1.36倍，含金量足。2013年净现比74%，2013年的财报中给出的一个解释是，经营性应收项目减少-1,379,004,668.78 元，主要是经营性应收款项的增加，而我在财报中看到的应收部分没有增加这么多，反而是应付增加超过了10个亿，应该是我错了，毕竟审计所比我专业认真。净利润比净现金流大，那么相应的可能变化是应收账款/票据增加，应付账款/票据减少，预收减少，预付增加，存货增加等这几个方面。
针对收现比低这个情况，发现大部分应收票据应付票据多的企业，其收现比都不大好看，大概率是使用了票据结算，绕开了现金流流量表。不利于分析营业收入的真实性。
考虑到净现比如此优秀，给到“核心自由现金流”十倍的估值，相对合理。
作为“坐地收费”，看不到未来大增长空间，没有大手笔投资/收购资产的企业，理论上其分红应该是很高的，参照机场股和高速公路股。但是，不仅仅是天津港，包括日照港，广州港，招商港口，青岛港在内的分红均是不好。恐怕这也是天津港股价上不去的一方面原因，分红率太低。
数据来源：果仁网，天津港股息率TTM
青岛港，作为北方第一大港口，北方龙头，对于评比天津港的估值，其估值具有很大的参考意义。同样，我们采用“核心自由现金流估值法”来给青岛港估值。
数据来源：青岛港财报，青岛港核心自由现金流
从上表的数据来看，青岛港近年的核心自由现金流同比大幅增长，2019为最大值17.68亿，2020年7月17日，青岛港的收盘价为415亿，对应的估值倍数为23.5倍，是天津港合理估值的2.35倍，这样看的话，天津港是低估了。但是天津港是没有看到增长潜力的，而青岛港有一些光环加持：2019年上市的次新股，北方港口龙头，有息负债率低，财务费用为负，有增长预期等。相比来说，天津港分红低，有息负债率25.6%，营收在持续下滑，没有增长预期，给到10倍估值，还算合理。
另外，我们再来看一下天津港股价的走势情况。
数据来源：同花顺，天津港日线图
从上图可以看到，黄色线大概为4.5元左右，这条线是3月中下旬至7月上旬，共计约100天区间震荡的上沿，此为这100天突破前的压力位，而现在，则是成为了下跌的支撑位，也就是说，股价有可能在这个位置企稳，当跌到4.5元左右的时候，开始建仓，如果继续跌入4.5元以下的震荡区间，则继续补仓位，前面的震荡区间幅度在5%左右，所以下跌幅度很难超过5%，补仓的话，也只能补少量仓位。在4.5元建仓的话，向下的空间很小，也就是亏损的概率低，属于比较舒服的位置。
结论，在4.5元左右建仓天津港亏损的概率小，但是向上盈利的空间也不大，到达150亿市值所耗费时间也无从可知，而且股息率跑输理财。如果不是像我一样有点情怀的投资者，也许不会想要买入这么不性感的标的。
利益披露：本人不持有天津港，在未来一定时间内有建仓的可能。