小伙伴们大家好，我是日拱一卒的格价费司。
万科作为中国改革开放的杰出企业代表，又是中国经济举足轻重的房地产领域的佼佼者，同时还是混合所有制的股份公司，其管理层经常被作为中国职业经理人团队的代表，这家公司在急转直下的房地产行情之下，究竟处于什么状态，值得我们认真的思考和分析。
时间：2024年4月30日
地点：深圳市盐田区大梅沙环梅路33号万科中心会议室
人物：郁亮、祝九胜、辛杰、张海、朱旭等。
会议前一天，万科发布2024年一季报，营收615.94亿，同比下降10.05%；归母净利润3.61亿，同比-125.04%；扣非归母净利润-16.7亿，同比-359.38%。一季报上，仍有股东572070户。但是现场到来的股东大概只有2022年股东大会的一半左右。
日常的流程一如既往，提问分为针对议案的提问和自由沟通两个环节。
在议案提问环节，问答如下：
Q1：连续分红31年，今年却取消了，对于股东未来的收益是否有其他的保障？
朱旭答：公司多年来共计分红1030亿，是募资金额的2.81亿，平均年分红率是33%，目前比较困难，未来更安全的度过周期，这次不分红，也为未来分红打下基础（并未正面回复明年是否会分红）。
Q2：港股增发议案的审议，目前港股仅0.2PB，是否会不合适？
朱旭答：这是港交所的常规议案，管理层和董事会会根据情况相机抉择，不会损害股东利益。如果情况不合适，不会增发稀释权益（这个问题去年也问过）。
Q3：担保议案从350亿增长到1500亿的授权，是否是因为融资模式的改变？彭博社提到公司准备了1300亿的资产包，不知道是否属实？
祝九胜答：是的。原本的融资模式是：总对总、信用、统借统还。全市场只有万科和另一家央企背景的地产公司有此优待。目前是：项目制、落实抵押、封闭监管。以前融资有多轻松、多享受，现在就有多痛苦、多麻烦。按照过去几个月和银行的深入沟通和探讨，目前成立了专门的小组，梳理资源，盘点资产，提供押品。按照银行给资产折扣的计算来说，总体上应该是够的。折打得凶，就不够。打得合适，就够。打得宽松，就绰绰有余。
Q4：独立董事是毕马威事务所出来的，目前又选择的是该事务所作为我们的审计机构，这里面是否会出道德风险，就如同当初的恒大一样？
朱旭答：公司的独董议案里面有详细说明，可以去看。里面要求服务公司不能和关联机构一年以内有往来，我们的独董在毕马威已经是好几年前的事了。还有毕马威每五年就会更换提供服务的审计团队，以确保自身的独立性，因此不用担心会有联合做假账的风险（正面文这个问题可能永远也无法得到想要的答案）。
Q5：万科财务报表里面集体的减值损失是不是比较少？我是来自上海的投资者，我看到中海在上海的核心区的楼盘卖的很好，甚至一天卖了一百多亿，但是万科的楼盘所在的区位都比较偏僻，是不是应该更多的计提减值损失？
张海答：万科是郊区项目起家的，但是随着万科的持续发展，万科的核心地区的项目不是越来越少，而是越来越多。同时公司在上海的项目采用了很多先进的理念和技术，不仅不认为应该更多的计提减值损失，而且认为这样的项目和楼盘会是未来的趋势，会具有代表性。
到此，进行投票。从现场的宣布来看，说有80名合资格股东参与投票，为此，我特意查询了2022年股东大会后的通报，当时显示的是87名合资格股东，从数据上来看，仅少了7名。但现场给人的感觉，少了一半。
茶歇仍然是采购的香蕉、油桃等水果，三只松鼠的坚果，山姆会员店的饼干等。与去年不同的是，给股东没有提供华润怡宝的瓶装水，而是一次性纸杯自己接温水喝红茶。管理层在台上是有矿泉水的（笑）。
茶歇过后，交流环节。
Q6：股价创2014年以来的新低，近一年更是跌了50%，管理层针对股价是否有提振行动？之前制定的工作方案是否有进展？
郁亮答：股价下跌，一损俱损。我从最初持有1000股到现在有700多万股，只有增持，从未卖出过。股价表现是无法令人满意的，也严重达不到管理层自身的要求。我们正在制定管理层增持计划，未来会推出。我们当下的工作进展很清晰，三点：避风险、降负债、聚主业。在现在的环境下，万科两年内要降低有息负债1000亿，未来五年要将有息负债降低50%。同时进行融资模式的转型，这个刚才总裁已经详细介绍过了。以前万科探索很多，但现在我们发现万科的资源也是有限的，不得不进行取舍，所以只能聚焦主业。我们选择开发、租赁（泊寓）和物业（万物云）。我们选择的依据是：社会有需求，市场有前景，万科有优势。随着经济环境的变化，我们注意到房地产开始像电动车一样开始卷产品了，这两年新品的推出速度快于以前。例如说女孩子的化妆镜背后往往放了很多的化妆品，在背后放一个冰箱，就可以很好地保存女孩子的化妆品；又比如厨房是空调最薄弱也最热的地方，所以在厨房安装一个空调的出风口，能够极大地解决这个痛点。这些都是基于对行业的观察和对客户的关注所带来的产品的进步，万科在这一块是有优势的。回头看万科最早的楼盘，现在也在更新，住的人很多，有机会推荐大家去看看，我之前去看的时候也很感慨。所以，万科会坚定瘦身，退出其他业务。清理非主业的财务投资。计划未来每年卖出200亿的资产，希望未来两年，转型初见成效，做好做强做精主业。
Q7：深铁如何看待万科这笔投资的回报，对万科当下的看法和态度？
辛杰答：万科今年40岁，进入不惑之年。对未来要有信心，对万科要有信心，深铁作为大股东践行长期主义，刚认购了万科最新的REITs，真金白银支持。但也期盼、也要求万科做好市值管理。
Q8：再融资的进展如何，是否有什么困境？
祝九胜答：需要迈过三座大山。第一座：回款不好。第二座：经营业务收益无法覆盖成本。第三座：融资模式转换过度期间的现金流问题。解决这三个问题，也就解决了再融资的问题。当下白名单项目从23年底的45个增长到了一季度末的59个，公司积极争取，白名单就是最好的过度方案。同时除了项目上的抵押贷款之外，还通过总部的经营贷和银团贷款共同解决流动性压力。一季度经营贷新增106亿，就是在逐步推进。只是一开始，进展往往不明显。
再之后，就结束了。管理层退场，留了部分IR人员在现场和大家做了一个简短的交流。
郁亮在回答大家关于股价的疑问的时候，那种淡淡心酸、英雄迟暮的感觉，确实让人感叹。我们这一代人，从改革开放到现在，经历了中国经济超高速发展的三四十年。这时间太长，就好像中国的经济从来不会停止增长，就好像中国股市永远在3000点挣扎一样。经济增速的转换，人口结构的变化，出生率的下滑，老龄化的到来，大国博弈的冲突，地缘政治的变动，一切似乎都不一样了。原来这就是百年未有之大变局。强如万科的管理层，也难以扭转颓势。虽然在17年就预见到了行业的拐点，但是仍旧稍有不慎，举措不够坚决，就导致了当下的被动局面。这个状态实在是太难，就好像股价翻了3倍，我们需要在涨了2倍的时候就毫不留情的转身离去，对于后面的利润不动心、不贪图。
房地产行业发展到头了，拐点到了。优秀如万科，也是风雨飘摇。市场经济下，没有谁能够轻而易举的说自己把握到了经济的脉动，稍有不慎，就是万劫不复。投资者和企业家一样不容易，因为大家都需要在经济的迷雾当中航行，判断未来，判断当下。既需要斩钉截铁的决断力，又需要耐心等待的忍耐力，还需要在判断尚未得到验证时的自信与笃定。这一切，都需要功夫。
郁亮将自己的工资降到了1块，王石也放弃了自己千万的退休金。但这并不能解决当下的问题，万科的问题也不在于这一千零一块。这是一种表态，正如郁亮在股东大会上说的：“万科管理层很在意自己的职业声誉”。究竟是悲情逆风的诸葛孔明，还是最终能够让万科重获新生，这个必答题当下已经放在了所有关心万科未来的人的面前。而这道题是否能够回答的好，也许也会是高质量发展阶段的一个侧面。
以上，是为万科23年股东大会。
祝小伙伴们投资暴赚！