早上去跟之前约好的销售去看了一下房子。
最近限购放开，看房的已经多起来；
也想看看最近的房地产市场。
以下是实际跟随链家销售走访的五环外，靠近五环地铁外的房产情况。
发现房子可以分为几类：
1、没有电梯的老房子
这种房子的位置还不错，很多都在地铁站周围；
但是因为没有电梯的缘故，看家其实聊聊。
17年最高价卖到748万，而今498万也无人问津。
房子的体验不是很好，小区没有地下停车场，地上基本上靠抢车位。
楼梯间比较脏乱差，栏杆和房屋外部的铁栏杆都已经生锈。
房龄已经超过了20年。
从自己将近40年的人生经验来看，
从来没有一套房子居住的时间超过20年。
20年的房子，如果后面不能翻修或者安装电梯，
其实居住体验已经很差。
2、有电梯有学区的老小区
这个小区位置不错，离学校和地铁站都不远。
但缺点也是房龄偏老，没有地下停车场，小区内停车也比较混乱。
平均单价也接近4万，而且小区是法拍房居多。
为了一下链家的销售，
很多都是在抵押房子做生意的人，
然后在口罩期间，
生意不好做，房子都被银行回收了。
因为位置不错的原因，
旁边新开盘的楼盘单价是六七万，
还有周边开工的一个别墅，
预售单价已经超过10万。
新小区的绿化、楼房的品质都要好很多。
这样100平的房子，二手房和新房能差上200多万，
房子的折旧可见一般。
3、比较高档的别墅区
因为主要是大户型或者别墅，位置略微远一些。
单价还是算比较稳定。
问了一下原业主。
11年买的，13年交房。
11年买入的时候单价是9千元，13年周边的房价已经接近2万。
到17年最高峰的时候超过6万，目前回落到4万左右。
周边新盖的高层，单价也在6万多了；
新的别墅单价在7万以上。
4、比较新的高层，位置一般，学区一般
位置比较好的价格依旧坚挺，
精装修的仍能够维持在6万以上。
位置差一点儿的能基本稳定在4万左右，
大一点儿4居室，面积在168平，
2021年的时候最高时刻总价在950万左右，
目前有剩余的特价房能到650万左右。
而且首套20%首付，利率在3.5%，二套在3.7%。
……
整体的感受：
1、房子已经成了消费品，而且折旧厉害
2、老小区的居住体验糟糕，除非有学区，但是能够坚持几年居住在这样的小区需要很大的意志力。
3、新高层和新别墅，普遍位置不会不好。
4、位置好而且新的别墅，单价依旧天价。
大体房子的分级：
1、位置好、带学区、居住体验好的新小区，价格坚挺：
即便是五环外，单价仍能够维持在6万到10万。
2、位置好、带学区、老小区，价格能基本维持：
能够维持在4万左右，有一定价值。
3、位置好、不带学区、老小区，价格弹性大。
基本上4万左右很难维持，有价无市的感觉。
4、位置不错、不带学区、居住体验尚可的半新小区，价格弹性大。
基本上4万左右很难维持，价格谈判弹性大。
5、位置一般、不带学区、居住体验好的半新小区，价格弹性大。
基本上已经从6万跌到4万左右，价格谈判弹性大。
房子基本上在位置好坏、是否带学区、新旧这三个维度上，大体可以分成这样的评价表格：
学区方便的诉求、居住体验的追求、通勤方便的需求等存在，
房子的价值仍在，但所有的这些需求都建立在人口的基础之上。
如果人口流失、老龄化严重，
那么以上的需求变会荡然无存。
就像一个击鼓传花的游戏，到了一个人的手上，
突然发现玩不下去了。
然后接最后一棒的人会诧异的喊道：
人呢？
没人玩了？