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从企业家的角度探究商业本质
01
在上周我们写了房地产政策4条新政策后，后台瞬间多了上百条留言和咨询。
不管是高净值人群的企业家、经营者，还是中产和无产大众，甚至就连外媒在内，所有人都高度关注着中国房地产的走向。
在新政实施的一周内，我们也看到类似深圳、上海、杭州多个一二线城市新楼发售的火热景象，二手房价格出现上涨，市场传来房贷“先息后本”的消息，萎靡已久的楼市好像要好起来了。
在新政所带来的冲击面前，房地产现在是不是又值得投资了？楼市和房价会不会触底反弹，带动相关产业发展和新一轮的造富神话？
02
首先，我们来听听单仁牛商董事长，央视凤凰评论员单仁博士的看法。
房子对于中国人来说，有着特殊的情感意义，而且房产凝结了中国人绝大部分的财富，也是政府财政收入的一大来源。
根据财政部的数据，今年的1-4月，全国一般公共预算收入是80926亿，同比下降2.7%；全国政府性基金预算收入13484亿，同比下降7.7%，其中，国有土地使用权出让收入是10536亿，同比下降10.4%。
财政收入减少也就在表明经济形势不太乐观，还没完全摆脱土地财政的影响，但房地产今天面临的困境是：需求端，没人买；供给端，卖不掉，供需失衡，成交低迷，价格下跌。
如果继续这么跌下去，不管是对政府，还是对有房的人来说，都有点难以承受。
所以，房地产新政出台的目的，就是为了去释放更多的需求。
不管是放开限购，还是降低首付比例，允许贷款买多套房，包括政府下场收储做保障房，都是从正反两面拉动市场的需求，向社会传递一个重要的信号：房地产会热起来的，房价不会再下跌了。
对大众来说，永远都会有“买涨不买跌”这样的心理，只要一部分需求被释放，房产逐渐热起来，对买家来说，都会形成一种正面的影响。
那么，对供应商和二手房市场来说，我才不会继续去降价。
当然，我们要回到房地产本身供给需求的层面去看，我相信，中国的房地产不会像过去一样普涨，而且不会有太高的涨幅。
城市的分化会更加严重，对那些一二线城市，特别是一线城市中心位置的房价，一定会逐步的攀升。
对那些345线城市，特别是人口减少、人口净流出的城市，房价没有那么快启动，甚至还要跌一段时间。
像深圳就是中国房地产一个重要的风向标，它是一个人口流入型的城市，也是一个土地比较紧缺的城市。
在四项政策出台之后，我们特别去调研了一些买家反馈和二手房的挂牌价格，都反映价格开始在上升，特别是在黄金地段的房子，像深圳湾这一带，很多二手房的业主开始提价了。
从总体判断来说，从2023年到2024年年初，房价已经接近于底部，下半年央行可能还会有一次降息，房价会开始缓慢修复，一线城市会最先启动，其他城市会逐步跟随，但人口净流出的城市，房价可能还要横盘，这是个大的趋势。
对于刚需用户来说，这确实是一个不错的上车机会，对投资的需求来说，如果想要高的回报率，就需要去挖掘非常好的核心位置。
03
接下来，资深投资人，单仁行专栏作者宋子老师的观点。
做了30多年投资，我发现能拿得住赚大钱有两类人：一种是买了之后忘了，另一种是搞得很明白，所以能够拿得住。
我相信在互联网时代，买了忘了的可能性比较小，那我们就是要搞清楚这次房地产新政的逻辑。
我把房地产新政分为两类：
第一类是供给端。
截至到今年4月，全国商品房去化周期是18个月，比上月延长了0.8个月。
我们不用理解这个数字具体意义，只要看央行的解释就行了。
“当前新房市场的去库存压力已经达到高点，政府收购商品房作为保障房，能力保商品房的去化问题，也能对交付起到积极作用。”
央行也提供3000亿的再贷款支持，5000亿的抵押补充贷款额度，目的就是要消化房地产库存，减少市场的供给量。
新政的第二个角度就是需求端。
和过去的限购放松、认房不认贷相比，这次首付比例的下调，量级要远远超过其他政策，甚至可以理解为历史上最宽松的一条政策。
即使是在2008年应对世界金融危机，首套房的最低首付比例也要20%，这一次下调到15%，直接突破历史下限了。
算上近期银行无风险理财利率已经跌破3%，进入“2时代”，银行按揭利率也在3%-4%，一定带动一部分购房的需求爆发。
据深房中协的统计，5月6到至19日，深圳客户委买量同期增长46%，二手房录得量比去年同期增长33%，市场活跃度明显上升。
两家千亿房地产公司万科最近上涨24%、保利地产上涨了11%，其中小市值的渝开发上涨43%，城建发展上涨了41%。
对于读者来说，想吃到这波政策红利有两种途径。
1、直接买房。
买房子需要找房、分析，办一堆手续，如果是二手房，还有和好几个房地产经纪不停沟通，不过好处是有比较高的杠杆。
因为15%的首付，等于是6.7倍的杠杆，房价如果未来上涨20%，就等于有130%左右的收益了。
第二种途径，就是买房地产股票。
买房地产股票手续简单、变现快、成本低，手机上开个户就可以了。
买房地产基金就更简单，等于是买了一大堆的房地产公司，等于看好一个行业。
当然，如果是买具体某个公司的股票，一定要做好投资分析，
经过这几年的房地产行业洗牌，没有几家房地产公司的财报能好看。
恒大、碧桂园等公司爆雷，万达清仓，龙头的万科前段时间也爆出偿付问题。
只是我在万科股东会上获得信息和外面媒体不一样，我感觉如果万科出现问题，中国经济就岌岌可危了。
我个人揣测，最近房地产利好出台和万科危机有关，也和恒大等案落地，挤掉大部分房产泡沫有关。
鉴于当下政策组合拳措施的落地，我估计5-6月的成交量肯定会有一波回升，加上6月份刚好是房企冲刺半年业绩的阶段，各大房企势必会抓住政策窗口期，积极推盘去库存。
6月份在多重因素影响下，市场交易量很有可能出现较大幅度的回升，接下来，我们也会动态跟踪成交数据，在单仁行跟大家持续分享。
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责任编辑 | 罗英凡
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