$万科A(SZ000002)$ 天风证券的观点：在土地财政降温、化债持续推进的情况下，地方政府缺少大规模举债、出资的空间，目前没有看到中央政府要参与地产收储的迹象。客观来讲，尽管政府对存量住房进行收储确实有望从根源上缓解地产的下行压力，但是从地产调控思路的转变到取得实质性效果之间，仍然有较长的路要走，至少需要中央政府大规模举债并承担可能出现的损失。
所以，我们认为博弈政府收储存量房是一件“低胜率、高赔率”的事件。此类事件一旦发生，右侧的空间较大，因此更适合在右侧交易，而不是在左侧博弈，拐点的信号至少是中央政府明确释放信号将参与地产收储。
根据我们的不完全统计，截至2024年5月10日，全国约有54个城市推出了住房“以旧换新”的政策。其中，只有11个为地方政府（或城投）收储的模式，并且有8个城市的“换新”房源限于当地城投开发的项目，相当于变相降价帮助城投房企去库存。
仅有河南省郑州市和江苏省海安市未对新房房源设限，是真正的政府下场“以旧换新”。从各地披露的方案来看，郑州是目前披露收储规模最大的城市，计划在2024年收购5000套旧房，但也仅相当于郑州2023年新房成交套数的3.3%，对于房地产市场的边际影响较小。
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