分享时间：2021年6月28日
分享人：马蜂英雄
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首先我来介绍一下马蜂英雄，本科为机械、金融双学士，研究生毕业于西南财经大学证券期货学院。2008年开始证券投资，坚持投资行业龙头，通过合理的仓位配置和长期锁仓，经受住多次市场巨幅震荡，并获得了丰厚的回报。2017年初，满仓中国恒大，后又逐步转到融创中国，目前的仓位是满仓，融创中国占了很大的比例。现在这个市场行情下，能够重仓地产股的人很少，需要很大信仰。我们地产群关注融创的人很多，可以从参加股东大会人数体现出来。在大湾汇地产群，报名股东大会人数第一名是新城控股，第二名融创中国。
现在有请李总为我们分享对融创中国的近期解读。
马蜂英雄（李总）：
大家晚上好，感谢金总的精心组织，谢谢大家的如期光临，非常荣幸能够再次跟大家相聚，汇报我的投资逻辑，希望大家多提意见，点拨思路。在地产最黑暗的时刻，我们一起拨开迷雾，看清本质，寻找战胜市场的机会，下面我就来抛砖引玉。
1、融创中国
我今天汇报的主题是：龙抬头——融创中国。这是我特意给融创戴的帽子，满载股价再次雄起的期许。
总体观点，我大概梳理了一下，是行业步入稳定期。系列调控之下，2018年之后，整个行业的系统性风险逐步走低，当时的定性就是“泡沫”，可见中央对形势的判断还是非常准确。最开始的一些调控政策是非常简单粗暴的，直接就限价。经过了两三年时间，看现在出台的制度，还是非常体系化的。从地方政府、开发商、银行、购买者的角度，各有限制的措施，调控的终极目的是维护房地产市场稳定，绝对不是要把这个行业“搞死”，因为这个行业规模、体量太大了。地产是牵一发动全身的，这个“雷”是谁也不敢把它主动爆掉。调控对地方政府而言是出让土地的限制，对开发商是三道红线，对银行首先是总额限制、其次是贷款新增比例的限制（要求不低于平均贷款的增速）。
那么房地产市场调控的总逻辑，我个人觉得是用时间换空间，在核心一二线城市体现最为明显。现在新房是二手房房价的八成，全民摇号，这是一个用时间换空间的模式。融创在2019年年中提出战略转型，控制资本结构，当时可以说是领先三道红线大半年提出的。我结合最近说融创做空的帖子来讲，相信大家都看了。我当时看到的时候，从体制内视角看，首先三道红线、六道横线的提出，肯定不是央行拍脑袋拍出来的，而是在前期和地产行业龙头经过多次探讨后达成共识，即共同维护行业稳定。看到那天的帖子之后，我考虑既然融创是一个龙头，拥抱监管是肯定的，他不可能知道底牌，再掀桌子，干这种事，这肯定是不成立的。帖子还说央行查它水表，这有点捕风捉影了。再剩下来的主要两点，一是收购彰泰，彰泰是很明显的分期购；二是招拍挂拿得太猛，确实他招牌挂拿地是第一。前五个月披露数据，融创新增货值总量排第五，很稳健，没有问题。这个行业预售制的商业模式，我个人觉得还是挺不错的，上下游占款多，销售拿地的数据月月更新，透明度非常高，基本整个行业都是明牌打的。
这里补充一下，前年炒的比较火热的，把预售制改为现房销售制。我个人理解当时出台政策的动机，是因为新房是期房，两三年以后交房时纠纷比较多。在和谐社会的大环境下，这个问题非常突出。当时上层有想法，想试一试，但是新房销售总额将近20万亿，去年是17.4万亿，这么大的按揭比例，如果把购房者的按揭转移到地产上，这个行业肯定是玩不了的。哪怕像行业龙头，万科，碧桂园的资产负债率比较低，也支撑不了销售打对折，所以今年预售制的改变根本就不提了，所以整个行业的模式（预售制），我还是觉得挺不错的。
2020年整个新房销售17.4万亿，碧桂园是7888亿，销售额位居榜首，市场占有率4.53%。我个人觉得有地产公司销售规模上万亿是铁定的，龙头的成长空间还是比较大。在三道红线的管控下，弯道超车的可能性是极低的，强者恒强的逻辑不断在加强；但是招拍挂的过度内卷，导致整个行业毛利不断的降低，多数公司正在陷入增收不增利的尴尬局面。在只有更严没有最严的政策背景下，加上地产行业重资本、轻资产、高杠杆运营的属性，行业出清的速度应该是会比较快的，相比传统的制造业，一定程度上能够缓解这个内卷。行业的大概情况，我就给大家汇报到这。
我的个人投资风格，再加上地产整个行业的内卷，我选择重仓融创。
融创，我主要看它破内卷的功夫比较了得，“并购王”、“文旅王”是它当之无愧的两个桂冠。近两年销售额都是稳居行业第四的，既有大量、优质的土储存量，也有能力通过收并购和文旅，持续获取增量的低价土地，这就是我的一个总体观点。
2、公司分析
下面，我给大家汇报下公司分析。主要是两大块，一是优势，二是美中不足的地方。
优势我总结出三点。第一是高管稳定，进取心强；第二是多元拿地，节奏感好；第三是持续进化，产品力强。
美中不足的地方，我总结了三点对应，第一是融资成本很高，但改善空间大；第二是自持规模大，但效率稳步改善；第三是增速回落快，但换挡提速迹象明显。
首先我从高管稳定，进取心强这一点开始给大家汇报。老孙团队的核心人物，跟着老孙打拼，从顺驰开始有十八九年了。他团队的核心人物现在都已成为独当一面的能手，比如前几年的汪孟德、邓鸿，今年是商羽，都是独当一面的枭雄。融创在2019年收购李嘉诚的项目时，还要老孙亲自出面拍板，现在都是各个职能部门给老孙派活，尤其在这一次的股东会议上，老孙的表态也挺有意思。
整个集团公司充分放权，把决策权交给听到炮声的市场一线。这对一个大公司来说，我觉得这个是至关重要的。和其他几个龙头地产公司对比，它的效率和反应速度比对手要快，根源还在它的架构上面，效率比较高。我粗略地统计，2020年4月疫情解封后，老孙先后去到武汉、成都、昆明、洛阳、柳州、曲靖、沈阳、绍兴、苏州、青岛、哈尔滨、昆山、长沙、济南、上海、广州、石家庄、保定、南通、贵阳等20多个城市拜会当地的主要领导，个别城市还是多次到访。这个行程安排之紧密，整个团队的进取心、拼搏精神，我作为一个小股东，觉得非常值得给他们点赞的。融创的战略具有前瞻性，对大环境把握好，春江水暖鸭先知，管理层对市场的把握比较准，跟高层的沟通，基础工作做的还是非常扎实的。这么多年的大开大合，张弛有度，抛开掉偶然的运气，战略的前瞻性，是值得点赞的。而且随着环境的变化，能够相机决策，比如说有好的收并购机会出现时，魄力非常强，杀伐决断，狼性十足。
尤其我想重点说一下收并购，做过管理、在大公司干过的人，有一点共识，分拆一家公司非常容易，但是要收并购一家公司是非常难的，因为收并购来的公司多多少少是出了问题的。融创有十多年收并购经验，抛开乐视不谈，在行业内的整合能力是首屈一指的。往大了说，公司的价值观，认同感比较强，软实力比较强；往小了说，是各个职能条线的专业水平和这个快速反应能力是值得点赞的。有一点相互印证，2019年9月把时代环球收购了之后，现在邓鸿在融创集团层面发挥的作用，包括他个人的工作积极性，和整个高管团队的默契，是很难得的。老孙时不时提到公司架构、企业文化领先行业10年，虽然这个没法量化，但是定性来说，是有过人之处的。这是第一点，就是我给大家汇报的，就说集团高管从几个层面看，进取心比较强。
第二多元拿地，节奏感好。我梳理了一下，用一句话来说，15-17年逆势加杠杆扩张，同时借助并购和文旅赋能。在19年上半年之前，战略重心是冲规模，那些定量的指标，比如负债、成本、费用，跟万科、旭辉等优质生是存在明显差距的。19年下半年之后，战略重心在优化资本结构，严控拿地的节奏，更加注重土地质量。我梳理了一下，19年销售是5562亿，但是新增货值是1.34万亿，其中有50%是收并购，也就是抛开收并购，不到7千亿新增货值。19年底土储货值是3.07万亿，总的来说60%的土储是收并购的，82%是位于一二线城市，平均成本4300。当时销售均价是不到14,000。土储和售价的比例，从整体来看还是不错的。再就是去化率，这几年跟踪下来是70%左右，比较稳定。与20年对比，20年销售是5752亿，新增货值7261亿，其中34%为产业拿地，30%为收并购，约各1/3。通过20年数据，可以看出19年下半年，战略执行得还是比较到位的。我也梳理了一下土储，2020年货值3.1万亿，19年底是3.07万亿，基本上就是这个水平，但是土储的质量是略微有下降的，一二线城市的比例从2019年的82%下降到2020年底的78%，平均成本从4306降到4270。今年1-5月招拍挂总量第一，新增货值总量第五，除了恒大以外，其他前几个龙头都不变。招拍挂的的高调和整体适中的排位我觉得还是挺好的，招拍挂的低毛利、高周转，和文旅的高毛利、低周转有较好的平衡。股东会披露的信息，对近期的招拍挂，拿地盈利测算，汪孟德也说了，标准还是挺严格的，净利的7%，也就是与19年下半年优化资本结构的战略重心吻合，战略没有跑偏。
第三是持续进化，产品能力强。克而瑞发布19年中国房企产品力排行榜和亿瀚智库20年发布的中国房地产超级产品力，融创都是榜首，连续两年位居第一，这也是印证。文旅是最明显的，在万达的基础上，进化出了2.0、3.0的版本，自持更少，产品力更迎合市场需求，抛开自持还有7%的净利很难得。我个人觉得城镇化的下半场，对住房的品质、配套设施的要求越来越高，而且基本都是大地块，综合型、大房企肯定会占优势。举个例子，5月份融创在北京集中供地，他拼方案，力压群雄，斩获两块明星地块，更好地印证了公司的产品力。
以上的三大块，就是我对融创最核心的优势的一个总结。因为李定国在雪球上，对融创的持续跟踪分析，作业都已经做得非常踏实了，再加上群里的大佬，基本功也很深，我就不班门弄斧了。我总结出来，也就是一些大的方向性的几点归纳。那么接下来去看一下缺点，也就是美中不足的地方。
第一是融资成本高，但是改善空间比较大。融创加权平均融资成本自2014年的9.16%，快速回落到15年的7.6%，16年的5.98%。此后迅速加杠杆扩张，加权平均融资成本逐步上升，17年6.24%，18年6.81%，19年8.56%，20年8.26%，拐点已经出现了，而且看利率变动，从14年开始是9.16%、7.6%、5.98%、6.24%、6.81%、8.56%、8.26%，起来的速度很快，然后降的速度也很快。14年到15年到16年，降的速度也很快，20年即期借贷总额是 916 亿，平均成本较2019年下降2.1%。即期借贷总额916亿，占有息负债的比例是30.2%，李定国对这一块有一个分析是利息成本比总债务是9.6%，他是考虑到一定的摩擦成本的，就是公司主动调整负债结构，缩降短债规模，增加长期债务的比例付出的额外成本。这个即期借贷比例相比正常年份是略显偏高的。我也做了一个保守的推算，也就是剩下70%的有息负债，三年左右的时间来进行全部置换。23 年底加权平均利率下降到6%是大概率，融资成本降下来后给5倍PE这个要求来应该不算太高，估值提升叠加净利增长，来一个小双击也是可期的，毕竟现在的市值也才是千亿过头。我推算一下，假设有息负债的规模不变，这个利息支出由20年289亿稳步下降到23年的182亿，也就是财务开支减少107亿的。如果是按照线性的来测算的话，就是每年节省35.67亿。那么这个是线性的，肯定是不太符合实际的。今年销售7000亿，在拿地上按照40%这个比例进行拿地，自身的现金流就会大幅度的改善。央行只要把拿地规模控制住，我个人觉得在2022年底融创达到三道红线的标准，提前央行规定的时限一年，问题是不大的，概率 90% 以上。因此，由于融资成本的大幅降低，能够极大的支撑融创毛利率的反弹。这是我汇报的第一点融资成本高，但是改善空间大。
第二是自持规模大，但效率稳固在改善。自持是说文旅资产，我去梳理了一下，17年7月收购万达文旅，19年11月收购环球，成功地迈入文旅头部企业。19年底融创文旅自持1001.18亿，占总资产10.83%。20年年中1127.5859亿，占总资产11.82%。20年底1250.72亿，占总资产11.84% 时，也就是从19年底10.83%，逐步上升到20年中的11.82，到年底的11.84%。那么，管理层的目标也很明确，要将自持的规模控制在总资产的 10% 左右，20年已经处理掉了部分的酒店。截止到21年3月已开业管理的面积是664万平方米，发展中规划的面积是 456万平方米，把这两个面积加总，与现在的资产组合来做一个测算的。推算一下，自持未来规模要达到2108亿，出于这点考虑的，我个人觉得，融创大幅度提高分红比例的这个可能性应该是比较小，因为自持规模，从目前来看，盈利的效果不是太理想。在17年收购万达的13个文旅项目，后期又签约了周庄，青岛环球融创海洋文旅未来城、武汉甘露山、深圳，还有绍兴等多个项目。他当时收购万达的文旅项目13 个，目前是除了海口以外，其余12个都已经正常的开业了，当时披露自持面积是924万平方米。目前公布21年3月已开业664万平方米，规划是453万平方米，进行一个对比，新增项目自持面积是大幅度减少，平均每个项目的自持规模缩减了原规模50%。总体来看，文旅资产自持很重，收益率极低。20年收入是38.8亿，管理利润是6.27亿，基本是可以忽略不计，但好的一点是文旅资产绝对量是比较大的过千亿，但是它占总资产的比例也就11%左右。下面我再说一下文旅资产的来源，如果说是单纯的看文旅资产这部分收益，如果公司是用现金利润去买这样的“烂资产”，直接否决融创没问题，但文旅是以前利润的沉淀。以前收购万达的，基本是没有额外盈利的，利润都沉淀在他的自持上面。可以复盘看一下，基本上万达当时卖给融创，打折打的厉害、五折，这么看也还不错。20年处理的那部分酒店，计提过减值以后，出售的时候还略有收益。现在2.0、3.0的文旅抛开自持，还有7%的净利，整体来说相当于是送的辛苦钱。尤其是融创底子比较薄，杠杆率比较高。那么搞文旅能快速增厚净资产，降低杠杆率，对黑马融创，是否能够站稳龙头至关重要。
下一步看文旅我梳理了一下，主要是有三个方面，第一的是继续优化自持结构，提升效率，管理层目前已经着手在做这一块。比如说它主要的低效率是在酒店和乐园，这一块主要看市场行情，而且处理压力也比较大，它跟整个社会融资大环境有很大的关系。第二是持续推进项目的再融资，盘活资产，目前的文旅部分的资产负债率仅有21.58%。随着近年来新开业的广州、无锡、昆明、成都、重庆、济南，济南是今年新开业的，步入正常的运营，只要它们维持较好的现金流，ABS 、抵押贷款操作空间都比较大。第三是加强文旅项目的运营管理，快速增收。今年和华住酒店的战略合作，我觉得是一个很好的开端，把专业的事交给专业的人来办。我去过几个融创的文旅项目，看选址，万达是早早的布局，随着城镇化的进程，现在的位置来看也还算可以。选址从全国来看，人口得是跟得上的，离城区基本上都在两个小时左右的车程。我去体验过几个，也听朋友分享过口碑还是挺不错的。这个行业，文旅壁垒非常高，目前来看，央企能有来自国开行、地方政府，超低利率的贷款支持，一般民企根本是玩不了的，而且对地段、对内容的要求非常高。那么融创率先布局，迎合消费升级的大趋势。我觉得从长远来看是值得期待。王健林，我个人挺佩服他的，那么大的万达集团杀伐决断，航空母舰玩的跟摩托车一样溜，说断臂就断臂。王健林把文旅地产处置掉以后，后来还想再搞一个文旅，但是时机已经错过了。而且后期融资的口碑已经没有了，银行基本都不怎么给他贷款，我相信王健林的眼光应该是不错的，文旅方面好的供给确实比较少。
复盘2020年文旅收入是38.8亿，全年因为疫情，前三个月基本关门歇业。五一之后，整个市场恢复相比19年是54%，端午是51%，到下半年的中秋是79%，在这样的水平下，都有38.8 亿收入。在这个基础上进行一个测算，成都和重庆的文旅是去年9月份开业，满打满算3个月，对今年文旅营收有9个月甩尾。成都和重庆太火爆了，人太多了，基本就把都江堰盘活了，人气量是急剧的上升的，产品力还是很不错的。济南今年是5月29日开业，新增了7个月的营收，并且今年文化旅游部公布的数据非常理想。今年端午恢复到了95%。也就是说市场今年的恢复，疫苗的接种率越来越高，我个人觉得，今年整体文旅市场都是相当不错的。去年平均下来也就是50%。今年平均来看达到90%，再加上几个大型项目，成都、重庆、济南，前两天又开了一个桂林。对文旅城今年的收入到70亿，我觉得可能性非常高。而且文旅是一个重资产的行业，可变成本我觉得占的比例应该不会很高。再接下来的半年报可以追踪一下，去年收入是38.8亿，管理利润是6.27。如果营收半年40-50亿，管理利润大幅度上升，就很有想象空间了。净利润的比例，只是我个人的推测，就是可变成本比较低，也就是10个人和50个人来玩，对他的成本的增加是很有限的。而且下一步是两到三年内可以看得到，随着文旅城入住率的不断提高，它都是超级大盘，稳定的流量不断加强，再加上消费升级的增量需求，文旅这块的增速个人认为是比较乐观的。尤其是海世界和雪世界，重复消费的需求是特别旺盛的，基本都是重复消费。像那个海世界，运营理念就是重复消费，定价非常合理，买了门票，一大一小，二百来块钱，很多小孩玩的项目，都是不用再另交费，带小孩玩一天没问题。
文旅的战略规划是下一步分拆上市，这能极大改善资本结构。我想补充一点，地产企业目前哪怕龙头，融资成本也非常低，给的PE也就5倍。因为市场担心永续性，对地产开发主业永续性的担忧，而且多元化空间太小，根本就没有办法匹配主业，一年结算三五百亿的利润。像碧桂园的机器人，万科养猪、搞物流，相比地产都是小打小闹。那么像融创在自己核心能力范围之内，开辟文旅的第二个赛道。我们假设一下，文旅在五年内快速增长，营收达到200亿以后，自持的规模将会达到2000亿。现在融创市值1000亿出头，这是不是就算一个比较完美的转型，成为一个永续型。虽然自持规模大，但是效率较稳固。
第三是增速回落比较快，换挡提速的迹象非常明显。17-20年销售分别是3620、4608、5562、5752亿。2020年是5752亿，销售目标是6000亿，没有完成。增速从18年27.29%回落到20年的3.43%，20年既定目标是 6.7%。这次股东会，把原定6400亿的销售目标，调高到7000亿，增速从既定的11.27%，调高到21.7%，这个增速是相当不错的，主要得益于彰泰收购，新增上千亿货值。还有就是招拍挂，今年上半年招拍挂比较好，21年可售货值从年初既定的9000亿增加到了1万亿。按照一年70%去化率推算，完成全年7000亿的销售目标，问题不大。下一步可能要担心的是银行的按揭能不能跟得上来，我推测融创上半年尤其是6月份、5月份，销售额就达到了历史新高，是不是也跟抢收是有一定的关系的，因为下半年按揭额度太紧，就目前来看很多城市二手房的按揭贷款比较紧。银行是有一个共识，必须优先保障新房销售，因为跟开发商利益一致性是非常高的。
关于第三点，我再补充一下。19年降负债，降成本不达预期，因为19年年中已经提出战略转型了。但是事实上结果非常不理想，尤其是收并购之后。20年是销售不达预期，结果很多投资者都走掉了，再就是他既定的21年的销售目标，目标也不高，也就11%。总的来说就是低增速加高杠杆。这个也就能解释目前为什么是3倍PE的估值。尤其拿它基本面和旭辉对比，可量化的这些指标，简直是没法看。我之所以没走，主要是与我个人投资观点有关系，我更加注重的是关注公司战略层面的一些东西。
融创19年底，包括20年，并没有太大的实质性的变化。我个人也就是10%的仓位，一个波段。还有长期跟踪下来，我觉得管理层比较靠谱，毕竟专业的人做专业的事，我也想听听他们是怎么说的，就是等一等等一等，就拿住了。这点并不值得庆幸，公司的股价是逐渐在创新低，打回到年初的原型。20年底年报发布的降杠杆的这个超预期利好，被最近集中供地的高调、毫无来油的做空报告，基本都对冲掉了，仿佛走钢丝的老孙又回来了。这个我客观地说如果融创还像两年以前那么激进，我是绝对不敢重仓这么拿，绝对不敢。今年股东会上孟德说的那句话，我一直在等的这句，今年拿地按净利率，内部测算是7%，这个水平我还是比较满意的。
总体来说，公司土储质量非常好，未来保持在两位数以上的增长，还是比较从容，规模保持领先的前提下，更加追求盈利水平。所以20年底少卖了几百亿，其实意义也不大，一味地要规模，大幅降价，这恰恰是投资地产要警惕的。如果继续按照央行要求，将拿地金额控制在销售额的40%，同时保持两位数以上的增长，稳固上到8000亿销售规模，那么推算，公司现金流是极大改善的。也就是这个资本结构，现金流是会非常靓丽的，可能年报，应该就会体现出来了。
3、估值预测
最后一部分是估值预测。假设22年底三道红线达标，核心净利润是400亿，保守一点，给5倍PE，港币汇率按0.8282计算，这个目标价格是51.72。按现在的价格，涨幅有将近翻倍的空间。
以上这个估值，就是因为地产太复杂，就粗略算，是个翻倍，这样安全边际比较高，分红率目前百分之八点几。因为我个人考虑到他文旅的自持的规模也比较大，所以想快速提高分红比例，或者说公司做市值管理、回购可能性都比较小，短期半年一年内，都不会有大的动作。22年底，文旅收入大概是在100亿，管理利润是按照利润率调整的，看净利润率能不能大幅度提高了，如果能 看到30-40亿，这样要给20倍PE也是比较可观。
感谢大家的光临。融创中国，是地产内房当中的明星，很多雪球上的分析比较透彻，很多细节我没有展开。以上的也是仅代表我个人的观点，感谢大家的光临。今天汇报到此结束。
4、问答环节
主持人：
感谢李总的精彩分享。李总看的角度，主要是从公司的经营管理层面，对近期融创的情况，包括股东大会,还有一些财务上的变化做了详细的解读,还有对我们普遍担心的市场对融创的担心的几个重大问题，比如说文旅、负债率，还有销售的减速，做了一个讲解。我觉得总体比较全面。当然有些细的地方，他也不讲了，因为毕竟时间有限。留出更多的时间给大家来一起讨论。我也知道我们群有很多人在跟踪融创，也很多人是铁粉，这么多年下来一直重仓融创。那大家可以提问，现在进入讨论提问环节，欢迎大家踊跃提问。
Q1：非常感谢你的精彩分享。我开头抛砖引玉，各位多提问。请教一下，李总你觉得下半年有很多传闻说这个二手房的房贷停了，有很多这种情况，你跟我们介绍一下大概是什么样一个情况，到底额度是紧到一个什么样的情况，还是干脆停了，还是排几个月后还是能贷到，谢谢。
答：你好。我个人的观点，第一总量有控制。央行对银行投向地产领悟的贷款总量比例有要求。第二增速有限制，不能超过贷款的平均增速。有这两个卡住了。这对整个行业是比较难受的，按揭贷款太优质，不良率极低，而且首套贷，是刚需，等额还本付息是5.7%，所以银行都非常有动力去做。那么像现在目前的整体的情况，去年年底已经十分明显。融创当时最后一个月踩刹车了，很重要的一个原因就是因为没有额度，就是住房按揭的新房比较紧。
今年银行会因为地产开发企业爆雷比较多，暴雷后受伤最大的就银行。银行总体来说，额度是有的，但是他应该是要想把额度留到保新房，目前像我一个朋友前两天在武汉买房，做二手房按揭，银行给他搭售一个理财，贷款也办下来了。二手房并不是全面的停贷，没有那么紧。监管出台政策的时候，都会有一个测量，绝对不会说是因为要管住风险而造成新的次生风险。我觉得今年房贷总体额度也跟去年差不多，甚至是略微有一定的增长。
Q2：有没有测算比如说全年按照一个什么样的量，比如说18万，19万，20万，这样的一个量来保证这个信贷额度？
答：20年商品房销售额，新房是17.4万。我个人觉得跟去年规模是维持平衡的，应该大概就是去年的量，甚至略有增长。因为总量控制上，一旦下降幅度比较大时，风险太大，谁也承受不起。
Q3：好像还有一个说法是二十万亿，你觉得这个有点乐观了吧？
答：二十万亿，有点乐观，确实有点乐观，因为总体基调，这个行业还是要控制的，目前来看还是要控制。
Q4：按照17.4万亿，李总，您个人的测算是加个5-10%。有没有这样的一个说法还是如果按照两道红线来测的话，到底应该是多少？当然这个也是拍脑袋，不一定是到时候这个量是准确的，谢谢。
答：个人感觉基本差不多是那个水平，目的还是要维护市场稳定。
群友补充：上次那个谣言出来之后，我问了公司，公司说每个月是向央行汇报，但是没有单独就这个事情来查融创。
5、结语
非常感谢李总，学到很多东西，特别是从监管部门的这个角度，收获很大。感谢。
原文链接《龙抬头——融创中国近期情况解读》
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