分享者：当代置业管理层
整理 / 校对：cherry 大湾汇
分享日期：2020年10月27日
问答环节
感谢邓总的介绍。下面进入问答环节，大家有什么问题的话可以直接解除静音然后提问，或者是在聊天窗提问我们反馈给管理层。
Q1罗总：感谢邓总张总，我先请教几个问题，问题比较多，第一个的话可能关于销售目标。销售目标的话，咱们今年的是目标是20%，但张鹏总有一篇采访叫对话张鹏，提到未来他有信心做到25%的增长目标。这一个是关于长期未来三五年的一个增长目标的问题。这个公司有没有一个规划？
第二个是关于结算节奏或者竣工，咱们的在中报上面有565万方的已售未结，体量是相当大的。已售未结未来的竣工节奏怎么样？因为今年的指引是竣工140万方，但不知道是表内的还是全口径的，能不能给一个全口径的未来的竣工的结算节奏？以及560万方的已售未结，当中的毛利大概是多少，以及确权总土储的毛利 ？
另外是产业拿地的持续性的问题；当前的融资成本在招拍挂市场应该是比较难有很好的利润；但我看当代去年产业拿地应该占了一半，今年不知道最终能占多少，因为未来应该产业拿地是为一个主要的土地的获取渠道，目前也深度锁定1000亿，但后期持续性怎么样？以及利润率如何？
A1: 感谢罗总，我是当代的卜晓临，首先非常感谢各位投资人能够抽出时间来和公司进行专门的路演。 对于罗总问的问题，我逐一回复。
首先对于销售目标，今年我们定的目标是420亿，从目前来看的话完成的机会是很大的。对于长期的复合增长目标，我们认为是会在20%-25%之间，因为其实当代上市以来经历的是一个顺周期的增长过程。公司认为整个行业的已经到了一个横盘，房地产整体态势来看，超高的增长对于全行业来说都不是一个非常现实的情况。但当代本身的规模体量还没有做到很大，还是有扩展的空间的，包括它的差异化产品，以及我们拿地的策略，维持20~25%的增长率是一个发展型中速增长的合理的预期。
底气来自公司产品逻辑和拿地逻辑，当代本身是做差异化的绿色科技住宅产品起家的，我们已经把差异化的产品，包括恒温、恒湿、恒氧、恒静的健康住宅的理念铺了20年，已经做得非常标准、成熟化且技术领先。这样的产品在一线二线及强三线城市，随着人们对整体的中国房地产市场的逻辑由投机投资到自住，包括从刚需到改善，再到差异化的需求，使得我们的产品能够在特别是经济发达、经济增长潜力比较高或者说能级比较高的城市是比较能够获得认可和溢价的。 因为本身现在的需求已经从刚需和投机逐步转向自住和改善，那么这一方面产品端我们是有优势的。
另外在拿地方面，我们是多种拿地组合拳的模式。像罗总说的，我们去年是以产业协同为主，所谓的产业协同就是我们会和长期深入合作的产业方去共同获取整个产业加配套的用地。那么产业方会去拿产业用地，配套住宅的部分可能交由我们来做，这样深度锁定的、强协议、强约定的排他性质土储1000亿，而有战略合作，包括意向性及意向性排他的加起来其实是有2000亿的，如果按照当代如果每年持续20%的增长率的话，是足够能够维持三年的。
而为什么这样的方式有持续性，是因为产业协同需要跟合作方有重复合作，建立高度信任，并且在不止一个项目上有过成功并见证当代的操盘能力和经验，并在产业方和企业共赢的情况下，才能够进行重复合作，并通过战略协议去框架一起拿地。
比如说我们说到的京东方，公司已经跟他重复合作两个项目了，包括在合肥和武汉的项目，马上武汉的二期项目今年也会挂出来。另外我们专门做这个小镇叫伟光汇通，已经签署战略协议。我们在重庆拿了一块地，后续也会在成都及华东区域去拿这种产业类的地，然后他来做文旅产业，我们做住宅。
那么有人会问为什么会选择我们，首先当代早在17年就看到了这个非常好的机会，尤其在一些土地市场并非特别成熟，或者政府有招商引资需求的二线城市或能够快速发展的强三线城市，是有这种产业机会的。而我们有专门团队去深耕这一套逻辑，包括如何跟产业方沟通、产业方如何去和政府沟通，以及整个产业拿地的节奏，都有一套非常深入的标准化操作流程和经验，并通过互信形成战略合作。
另外当代和产业方面的产业协同并不是单纯的我们带着产业方，产业拿产业，我们拿住宅，而是一个互利的过程。因为当代是具有绿色核心竞争力的。而现在包括地方政府在这种供地及绿色化建筑方面，是有明确的指标要求的。而当代在绿色建筑方面所获得的三星标识及二星标识在全国现在是排名第一的，我们的绿色核心技术得到了国家认可并且是受到政府欢迎的，所以互补过程体现在产业方在拿产业地的时候，我们充分做到了住宅操盘盈利，双方实现了共赢。而在这个过程中，我们能够在部分情况下，实现住宅的绿色化，包括绿色建筑指标，实现互补共生。以上是关于拿地、销售目标及底气合在一起解答。
然后对于结算结构，今年整体结算面积全口径大概是185万方，明年全口径结算面积预计是315亿，310万方。因为上半年还结转了一部分，大概八九十万方，相当于今年下半年到明年大概会结转400万方，其实整体565万方已经大部分结转。后年的话还是要看今年和去年拿的项目和明年拿的项目整体的去化和结转情况，现在我们还在排。
整体的未售货值的毛利率水平，还是维持在一个24%-25%范围内，因为我们是严格控制地货比的企业，这就是为什么我们聚焦于产业拿地，因为产业拿地整体能够把地货比控制在一个比较合理的区间，比如说25%-30%，再除去建安和融资成本之后，能够达到24%-25%左右毛利率的。除非整个市场出现急剧的下跌，否则毛利率能保持在近期结转的水平。
然后我还看到有投资人计算310万方结算的权益比例，其实还是在55%左右。今年上半年的加权平均融资成本是9.9%。
罗总追问Q2：刚刚您说的已售未结的毛利大概在24%-25%，那整个土储的毛利在多少左右？
回答A2：我刚才也说了，跟这个水平差不多，但是这个水平是我们按照现在的市场情况及价格预判的，如果明年市场更好可能更高，如果明年市场又出现了急剧的震荡，那也可能有变化
张总Q3：我再补充两个问题，第一个是我们看到公司集团另外一个兄弟公司第一服务前两天已经上市了，大家也比较关心我们跟第一服务之间的关联交易，因为目前整个市场的话，物业的估值相对比地产还是高一些，这一块大家还就会担心一些利益输送的问题，这一块能不能大致说明一下？
然后第二个问题想问一下代建这一块，因为PPT讲的比较少，今年签了3.9亿的合同，结算周期是不是也是跟地产开发类似，大概两年到三年的一个结算周期？代建这一块的业务未来是怎么样的发展的策略，可不可以做些展望？
回答A3：好，谢谢张总，对于关联交易这个问题，其实关联交易我们自己是控制得非常严的。因为我们本身在物业上市之前就形成了每三年一次的持续关联交易额度的审批，并且形成了框架协议。然后每年是要由的核数师向联交所出具持续关联交易的鉴证报告，只有没有超过持续关联交易额度，才能够出具无保留意见，然后如果出现超过，整个报告是会出现有保留意见或者甚至出现否定意见的，所以可以看出我们这些年严格的控制关联交易，并没有存在一个利益输送。
另外我们整体的关联交易的报批和审核都是经过我们双方按季度进行核对，包括支付，然后严格的这方面的交易，这些年可以看到上市公司报告并没有存在利益输送的问题，所以说我们自始就对这个东西管得很严，包括我们公司秘书和风控团队。
第二，对于代建合同来说，可能比地产结算的周期要稍微慢一点。因为我们代建是并不持股并不操盘，整体的建设周期要取决于合作方的诉求。合作方可能觉得这个项目现实卖的不好，那么可能就会卖慢一点，可以通过时间来换空间。所以最终的决策权还是取决于我们的委托方，所以整个结算周期可能会慢一点，在三年甚至三年多一点。但是代建费的收取是有节点的，并不是说一定要到销售或者销售完成才给，比如规划条件通过或拿到四证或拿到了几栋楼等不同情况下，可根据不同条件设置的，所以整个过程中收费的确认收入的时点，有时慢有时反而提前，比如说拿证是快，但是按照销售额去算的会取得慢一点。但整体我觉得3~4年应该能够完成确认，比如今年签的一些合同我觉得在3~5年可以完成确认。
展望的话，我们还是在大力拓展概念项目，目前整体代建的签约货值已经达到了180亿左右货值，未来我们还会加大这一块的投入，因为这个是非常轻的资产，我们需要投入的基本上是核心的技术、销售品牌或管理咨询团队，所以我们会继续加大这方面的输出，未来三年的话，我们也希望代建的管理面积或签约额整体的复合增长率不低于每年地产开发的增速。
简单就好Q4：我想再追问一下代建货值180亿，落实到营收和利润大概能占货值的多大比例？
A4：代建我们不算，因为代建是委托建设，所以代建的资产都不算我的，所以也不在利润和货值范围内，我们算的是按照代建费。按实现了多少代建费，按照代建费来确认收入，因为他毕竟那些东西不是我的。
简单就好Q5：对这个理解，我们收的肯定是代建费，跟货值本身是没多大关系，但是我是想问代建费本身跟货值大小是不是也有一定关系？比如代建费与签合额是拿一个比例还是固定的金额？如果是比例，大概是多少？比如看绿城的代建利润一般能够拿到代建的货值的2%。所以当代有没有从这个角度能够给投资人大概一个数？
A5：我们代建模式是比较多的，一个就像您说按照货值收的话，相当于品牌加销售加技术的全方位管理输出的代建。在这种情况下，我们可以签到的话，基本上按照销售额的2%-3%去收。有的可能无品牌无销售就是要技术的代建，则按照中标的整体代建服务成本合同额的2%-3%去收，即按照纯的包括工程和成本的概念。政府代建的也不一样，政府代建是以中标合同为主，在2%-3%的水平。还有就是纯代销，纯代销的话可能按照整个销售的1%-2%去收。基本上这几类模式，所以按照不同的模式会有不同的收取。我们现在比较多的还是以品牌加销售加成本的全方位输出的模式，在这个模式下，整体代建费的收取比例是按照货值的2%-3%去收。
Q6:再追问一下代建，18年的PPT是给过一个指引，当年代建利润7000多万，利润率还比较高，好像60%-70%。因为刚您说的代建费大概是货值的2%-3%的概念，但代建利润率是不是还有60%-70%那么高呢？
A6：明白，我们现在的代建的净利润率还是在60%。
Q7南海飞鹰:管理层好，我是大湾汇的南海飞音，我请教几个问题，我看了粗略看了一下，也是听罗总和张总讲过这公司很低估值很好，我想这他们两位的眼光还真是不错。 我想问几个问题，第一个问题，你们怎么看待公司的价值？假如说要去重置这样一个公司，你们觉得需要投入多少钱？然后这样的低估，我想不光是说在地产低估，地产行业也是非常低估，那么除了行业的本身的原因，你们认为主要原因是什么？
A7：如果你要看这个公司价值来说的话，从PE到PB上确实我们都是比较低的，我们肯定也是认为是低估。也是因为前几年我们主要还是低头做自己的事情，做产品，包括逐步稳步把规模提升上来，并没有一个大跃进式的发展或者猛加杠杆。在这个过程中，尤其在前面的16~18年，或者更早13-14年，并没有快速上杠杆，还是在做产品和差异化，所以在这个过程中市场并不了解我们，确实是存在低估的。
我们认为存在低估的两个因素，一个是规模，上市的这些年之后，规模的发展上面确实是相对比较稳定，没有实现很显著的提升。另外利润率这几年其实是逐步回升的，而且我们的产品尤其在今年或者明年，随着产品的改善性差异化实现，利润水平是能够回升的，但是在包括一线和二线城市调配比较严格，限价之后，我们没有办法完全实现产品的高溢价，没有办法卖出更高的价格。比如14-15年，当时我们在合肥拿了一个盘，当时我们就跟华润的橡树九里还是橡树蓝湾都在政务区，它的毛坯价格卖到了1万，精装价格卖到1万4，而我们当时推出来的带恒温、恒湿、恒氧、恒静和地源热泵的最顶级的产品线，毛坯卖到了16,500，但是清盘速度只用了大概的10个月的时间。这个是在没有价格限制的情况下，市场是认可这种产品的，但是随着调控之后，我们这个产品的议价其实一定程度上有受到削弱。
Q8：卜总你好，我想借着飞鹰的问题再多问几句。其实当代确实挺低估，而且产品能力管理能力都很好，但就是说可能以前在资本市场这一块投入沟通上路演上还是比较少，相对来说。就这一块不知道以后公司会不会有加强，看到今年好像活动是多了，包括雪球我看也有咱们当代的一个联合调研什么的。以后公司在投资者沟通，包括二级市场这一块，跟以往比会有什么战略的调整。
A8：就像您说的，其实今年包括也是感谢罗总、张总这些价值投资者对公司的持续看好和深入沟通，也是让我们逐步认识到股权投资市场的一个重要性。未来我们会更多的去组织投资人线上路演、投资者推介、公司考察、与雪球或富途这种机构更多的沟通，让更多的投资人了解公司发展理念及战略。 第二是让投资人了解我们的投资策略，第三是产品力，第四是管理和运营效率。在这几方面深入理解公司之后，我们认为投资人能认可公司是一个稳健且长期发展的企业的前提下，再通过深入沟通及互动，使得股价有正常的提升。
Q8：第二个问题是投资者可能还有个顾虑你们会不会私有化，我看了一下，中报数据账上现金有117亿，现在市值只有29亿，有几倍，其实你们会不会私有化我想你们可能有你们的考虑；但如果是我会私有化。你们对于会不会私有化的考量因素是什么。如果不私有化，你们除了沟通，有没有一些其他的措施？比如说回购，加大分红等来提振市场的一个信心。
A8：明白，其实我们从来没有想过私有化这件事情，但是前期确实大股东持股比例相对较高。但其实从市场来看并不算是最高的，我们现在大股东的整体持股比例是63%，市场的整体的流通股是在37%，但因为我们的股东结构比较稳定，因为我们的第二大股东是信达香港，第三大股东是长城香港，再加上一些大的个人投资者，我们的市场流动性并不是很好，但是其实大股东持股比例并不算是市场上地产类中最高的，或者说我们觉得还是相对可以的。未来会更重视这方面的工作，除了跟投资人逐步互动，今年我们把分红比例从20%提高了25%。未来中期之内把分红比例提到市场上一个平均的水平。股票回购、二级市场的维护，我们现在也都一直在沟通以及更重视，也是我们未来管理公司市值的策略。我们还是希望能够让更多的投资人能够去持有公司的股票，加强流动性。我们的整体的目标是只要保证我们的大股东的绝对控制权，其还是希望能够流动性更活跃，谢谢。
Q9：我看了一下过去几年的净利润增长不是很快的原因，因为我看到是7亿也做了很多年。为什么以后能够保持相对较快的增长？
A9：第一是因为我们有1到两年的结算周期，利率对于销售是有滞后的。然后我们整个结算的速度又慢了，但其实我们营业收入的结转从去年开始到今年有一个比较明显的提升，所以整个的利润提升上来。第二，我们这两年重新调整投资策略，尤其从17年以后，我们调整投资策略之后，丰富了我们获地手段，比如产业协同、收并购、一二级联动，我们都做了，来保证我们地货比维持在一个相对安全的水平。其实毛利率最低的时候，我记得应该是在17年，最低的时候达到了18.9%，然后毛利率逐步在回升到现在达到20~20%的水平，利润水平自然就上来了。所以我们还是会坚定投资策略和严守财务政策，同时把施工节奏提上来，随着总额的增加和利润率水平上升，我们有信心让利润总额水平维持持续增长。
Q10：还有一个小问题，您第4页提到了核心盈利增加到25亿元，核心盈利不是指净利润是吧？
A10：那个不是，核心盈利是扣除掉非经常性损益，毛利减掉费用，相当于EBITDA息税折旧摊销前利润的这样概念。
Q11：卜总我是李汀，我也想请教一个问题，关于最近热炒的三道红线的事情，现在市场上可能有一派的观点是说三道红线出来以后，融资资源比较稀缺而且向头部集中，因为我们规模还是稍微小一点。我不知道您怎么看这个观点，现在应该是踩两道，但实际上净负债率应该是我们中期临时升了一下，实际上是不踩的，所以实际上踩一道，不管是踩一道还是两道，或者说以后都达标，负债也只能增加15%。三道红线背景下，如果金融机构资源向头部集中的话，会对未来销售有什么样的影响？刚才包括罗总说的未来规划是未来20~25%的这种销售增长会不会受到三道红线的影响？
第二是关于分红比例，这两年是25%，我印象里去调研的时候，公司未来计划向同行靠齐，我理解大概同行大概是30%。 那么在三道红线背景下，将来分红会不会有什么变数？公司大概如何考虑？
A11：好好谢谢李汀总。3道红线对全行业的影响其实是经营理念的改变。比如最开始的时候价格低的时候，土地价格有极大上升空间，所以通过对土地价差低杠杆要效益。然后到金融资源对于房地产投资的渗透，变成向金融杠杆要效率。现在对于整个行业来说变成向管理要效率，全方位要求不光是土地、投资策略能够保持稳健不出错，同时保证经营效率，包括周转效率和利润水平能够维持在一个均衡的水平。 第三是辅以一定的财务杠杆。
所以在这种情况下，对于公司，我们肯定现在短期目标是保证年底的时候能够最多只踩一道红线，未来还是会把尽量控制在三道红线的范围内，传统公司其实还是有空间的。头部企业降杠杆其实比我们难度更高，因为覆盖的规模大，久期又复杂，不同的借款的期限错配结构的改变过程要比我们缓慢。我们能够执行下去，率先把我们整个结构进一步调整，反而是我们这个机会，。
另外我们还继续加强合作，包括跟我们的产业合作方和当地土地方的合作，通过这种权益类的合作，能够实现用我们的品牌和建设优势对整个项目的操盘和并表，并继续扩大获取项目的规模并提升周转速度。只要周转的效率快，还是可以通过现金的周转匹配一定的杠杆能够转起来的。
分红比率问题，三道红线下，我们还是坚定的希望能够在未来能够把分红比例提上去，因为在这三道红线下，我们更看重股权类的投资人，通过让更多投资人看到我们，更愿意买当代的股票，把当代股票市值和权益规模做大，真正实现正向循环的。
Q12：好的我理解一下您说几个意思，第一个是提高经营杠杆，第二个是提高权益杠杆。经营杠杆实际上就是提高管理效率；权益杠杆的话两个方面，一个方面是在项目层面提供杠杆，就是增加合作，借用合作方的钱，但这样项目层面可能权益比例会不会有部分下降？第二是做大总权益，然后在资本市场做高市值，将来当然对地产公司最合算的实际上就是做高市值以后股权融资。 我理解是这个意思是吧？
A12：在现在这个环境下是这样，但是我们整个项目层面其实权益比例并不低，我们还是坚持在50%或55%以上水平。然后我们现在找的合作方，不管是产业类的或当地的地产商，基本上还是不具备操盘能力的，这种情况下我们还是希望能够全方位的控制项目，来并表或控制项目的运营，所以项目层面的权益比例并不会过低。但是上市公司层面我们还是希望能够到维持在投资人认可的业绩和分红比例上，未来能够把市值扩大，就像你说的能够在权益市场上有所作为。
Q13：以前曾经有一年就是由于人民币汇率的下跌导致在汇率上的有很大的损失。今年汇率上升了人民币升值了，会不会带来额外的收益？第二个就是我们的企业所得税非常的高，当然我也看过一些解释，我的理解是企业所得税一般都是在20%左右，我们现在有40%的企业所得税，以后能不能降低？
A13：您说的第一个汇率问题，如果汇率继续这样态势的话，全年肯定会有一个汇兑收益。这个假设说不会出现大的波动，因为现在汇率因素其实更是一个经济层面和政治层面的原因，因为美国通胀已经非常高了，基本上降息不能降了，但其实就是存在了一个货币之间的升贴水的一个问题。人民币如果不出现大的政治问题维持态势，理论上的年底肯定会有一个汇率收益
第二个问题，企业所得税这部分，我不知道您看的是不是利润表Income Tax。Income Tax这部分其实它包含了两部分，因为在香港是把增值税VAT也算作是利得税的一部分，所以说整体加上去之后来说的话，我的一个所得税是地产企业所得税，又含土地增值税了，然后这个跟A股不一样，所以说在这个情况下，整体的税率一般来说的话，H股的企业普遍来说的话，这个税税率要比正常中国的所得税要高，因为中国所得税是25%，如果把这两个加在一起，基本上在30%多是比较正常的.公司确实在如果单看所得税也确实有些高，原因是去年和今年结转的项目，有一部分,比如说有60%的比例，其实是把前两年进行收并购得来的，那么收并购项目得来的一个特点就是历史土地历史沿革比较长，利润非常好，它的有效成本造成了就账面所得税会比较高，而现在我们调整我们不是土地获取模式，包括 所谓的产业协同招拍挂和这种一二级联动模式，其实解决了土地无票的问题，所以说整体的税率其实是在往下走的，综合税负率在往下走的一个过程。
另外报表所得税其实是按照权责发生日计提出来的，并不是真实的现金流支出。尤其是土地增值税，即便达到清算条件，其实还是有很多的空间去筹划和延迟的，所以在这种情况下，哪怕只是账面上看的比较高，然后其实在现金流上并不是一定会在一在很短时间内付出去了，但是我们还是觉得整个税率会随着我们整个拿地的模式的改变，还是会有所降低，能够回到一个比如说同行业一个比较正常的水平。
Q14：你好管理层，我是大湾区浩天，我问一个有关投资拿地的问题，当代以前的发展历史主要是在北京和一些一二线城市，后来我认为是，战略上会有出现了一定的偏差，最后是城市的能级是有一些下降的是吧？ 然后现在主要是产业拿地，根据我了解到现在市场上产业拿地可能在明年进入到一片红海的一个阶段，有一些是像当代还有中南是会跟产业化合作去拿地，有一些像恒大融创是自己做产业去拿地是吧？虽然这些产业有点假，但是他们拿的地也比较大块，因为产业用地一般不是太核心城区，都是围绕城市的外围，一二三线城市的郊区外围打，但这个郊区我认为可能一两年以内也是开发进入到一个非常激烈的一个阶段，我就想问一下公司在城市的核心城区这一块战略布局上，有没有想过再打回这些核心城市的主城区开发的这种战略的考虑。因为三四线和外围长久来说是不可持续的，只是吃一波人口从农村往城镇发展的阶段的红利。
A14：好的，感谢，我跟您简单的汇报一下我们的策略。以产业拿地这一块，首先像您说的，确实产业的土地基本上是在一线或者二线城市的相对外围的区域，但是这个区域如果能够做产业的话，基本上在城市的发展方向上，不然是没法去引入产业的。在这个过程中，我们聚焦在二线城市周边，或者说二线城市的没有那么外围的区域去拿产业地，不会太往低层级的城市去拿产业地。
因为未来整个中国的城镇化还是以重点城市带动城市群的概念，所以我们策略基本上还是在二线或者强三线城市去获取产业类的地。对于未来打入核心城市，因为我们不光是有产业拿协同这一种方式，我们今年又回顾了投资策略，我们会按照不同的区域形成不同的投资策略。您说的像这样16-17年我们走的比较散，进了很多城市，但从去年底到今年开始，我们实行区域集团化，比如说一个城市或者两个核心城市带动整个的区域。区域集团化概念之后，就有不同的打法，比如说土地市场相对来没有那么成熟或者并没有那么公开的情况下的区域，它的城市就是单核的或者说具有外招商引资需求这样的城市，我们可能就会使用产业协同或者勾地或者一二级联动，比如北方的城市，像青岛到西安，像太原；中部的武汉、长沙，这个是能够在产业协同方面能够拿到比较优质的土地，甚至能够拿到城市核心区的土地。
比如我们长沙拿的两块地，一个叫东方红项目，是我们跟我爱我家合作的项目，在城市非常核心的区域，我爱我家做产业园，我们来做住宅。在长沙还有一个贝壳项目，是我们关联方的产业去拿的，我们关联方的产业是做整个联合办公，而他的区域是在雨花区，属于核心区，所以并不是一定是城市的外围，还是有机会能够拿到在城市的核心。
另外除了一个产业获地，当代还是在看招拍挂的，像您说的核心城市热点区域，尤其那种公开的城市，最有可能走的就是招拍挂。比如杭州、南京、苏州、长三角、的区域，都是进行招拍挂，那么我们在的策略选取上，这种招拍挂我们会选择把这个地都分体量放小一点，比如说拿个5万方是比如说5万方到10万方的地，然后它能迅速的达到开盘滚起来。比如珠三角区域，更多的是收并购。或者采用排除法，又有招拍挂有收并购的情况下，因为招拍挂比较热，土地价格比较高，我们也会寻找收并购机会，所以从现在来说我们还是在往核心城市走，但在不同区域我们采取的策略是不一样的。
Q14：我相信公司也是关注到市值，因为地产行业本身整体都低，但是当代就更低了。今年我们跟市场沟通，其实也可以公司比以前多了更多关注；除了积极跟市场沟通，积极释放业绩这些措施以外，公司还有没有其他维护市值的想法？比如说因为现在大股东的持股比例说实在的也不高，这么低的价格之下，有没有比如说增持或者回购这样的计划？
A14：我们都在积极的探讨，确实增持和回购也是市场通用的手段。我们也一直在考虑。就像您说的投资人关注的，一个是高成长性，股价高；一个是分红高。所以我们从两个方向考虑，一个是把可以预见的未来分红比例提上去，第二我们也跟大股东在沟通，适时的时候也会启动这样的策略，我们都愿意去尝试，这点您可以放心。
Q15：我是大湾汇的金鹏鸟，我想延续一下我刚才的一个提问。人民币升值预估一下今年可以带来多少的收益，不知方不方便预估一下，谢谢。
A15：首先我们上半年汇兑亏损1.95亿，按照现在这个汇率走势，1.95亿的亏损基本被抹平，然后看年底的汇率水平，如果按现在六点六几，可能有个几千万的收益，也就是从汇率亏损到越有汇兑收益的过程，里外里就差了两个亿了。
Q16：我再追问两个问题，一是因为我们今年的销售还差一大截，我想问广州的项目今年是不是会有比较大的一个贡献，开盘的时间定了没？因为原来好像是说今年下半年开盘，而它的货量和利润率应该都比较高。能不能大概介绍一下广州这个项目，今年下半年能不能如期开盘，大概在今年能能够贡献多少销售？
第二个关于融资成本，目前比较高，利率去到了9.9，未来几年有没有什么措施或者手段降低融资成本？大概降到什么目标水平？
A16：广州这个项目是跟阳光城合作的。我们现在排下来预计12月份有机会开盘。项目推盘量应该是能够推到10亿以上，当期的销售量还得看，我觉得应该还是有个5个亿，而且我们现在并不是指的广州这个项目，整个来说， 7~9月是每个月在40~45亿。到10月份的时候，我们十一7天完成了14亿的销售，我们今年我们预估我们10、11、12月的销售肯定是50亿以上，因为整个销售供货其实都非常顺了，所以每个月的销售额基本都是在50亿以上。420亿实际上是通过现有的销售是能够有支撑的。
对于融资成本这一块， 9.9%比较高的主要影响因素是19年发了一个15.5%票息的海外债，我们7月2号已偿还，这部分归还之后，年底的融资成本会有一个显著的下降。未来的话，融资成本下降就是其实关键的点就在规模和利润这两个都要，另外就是一个评级。比如说大概我们规模和利润增速都能实现的情况下，把评级水平能够稳定，并且还有机会往上升。那么在长远来看的话，融资成本还能够继续往下降。另外我们现在大增加了股权合作，那么权益类的合作在前期增加之后，其实来说的话相当于把这个就是融资类的这种这种合作降低了，那么相当于权益类的合作能够在一定程度上把资本结构调整和资本结构之后，把有息负债的这个规模再进一步控制住，融资成本也许会下降。
Q17：那就说我们基本上不依赖于广州这个项目，如果说像广州项目，我们今年如果是有什么意外，今年还开不了盘的话，其实也不会影响我们全年的销售目标是吧？
A17：我们现在看广州项目应该是个锦上添花的一个项目，如果今年能开的，ok好好了解。
Q18：关于已售未捷还要追问一下，因为一般公司这就是直接给的一个已售未结金额的指引；咱们的也能不能直接给一个金额指引
A18：已售未结给的是565万方，全口径已售未结的金额是670个亿
Q19：再追问一下关于收购未结670个亿是含税口径还是不含税口径？
A19：是含增值税口径。
Q20：然追问一下24~25%的毛利的分母是含税口径还是不含税口径？比如670亿的已售未结，实际上刨去增值税，实际营收是600亿左右，对吧？
A20：差不多。增值税是价外税，成本里面那个税也刨掉了；也就是说报表是不含税的。670亿的已售未结扣税之后营收600亿，对应的是24~25%的毛利，因为增值税是流转税，不计成本的。
Q21：管理层你好，我想问一下绿色建筑这一块，市场上还有朗诗也做绿色建筑，您方不方便跟他做一个对比？你们相对来说有哪些优点？再一个就是您发行的有绿色债券这一块是和绿色建筑这一块，关联度大概有多少？大概融资成本是多少？谢谢。
A21：首先确实行业内的现在做绿色建筑比较多，朗诗是一个。我不方便评价我好还是他不好。首先，中国第一个做绿色建筑的公司叫风尚，是北京的。这个公司现在已经基本不做了。然后第二个做绿色建筑的是当代，是国内首个获得美国LEED-ND认证的。全中国现在有22个绿色三星运营标识，这个是住房建设部颁发的，当代是有5个还是4个我记不清了，占到了20%多。其他您可以再查一查。非官方的说，我们记得朗诗的领导还买过我们当代MOMA的房子，我只能这么说了。
第二个问题就是绿债，我们是内房第一个发绿债的。16年内房绿债第一单。我们所有的绿债的认证全部是按照整个绿色的建筑的评价标识，包括设计面积有多少，建筑面积有多少是经过世界银行底下的一个机构去认证的，包括标图也有绿色的认证，所以是跟绿色建筑全口径评价相关的。但成本来说，虽然是绿债，估值角度还是房地产债，主要是跟资质及评级相关；但会吸引到一些投资人，比如说像我们这一两年的话，欧洲看绿债的投资人就有一部分开始逐渐看我们的债，并且也在买我们的债。 欧洲是比较关注绿债的，所以我们未来的包括债券宣传重点和策略也会往欧洲上侧重。因为欧洲本身是负利率和零利率的这样一个市场，我们有机会拿到一个更低的成本。
Q22：绿色债券它是融资利率低吗？
A22：绿色债券其实是从欧洲起来的，有一类专门投资绿色建筑和绿色行业的债券，中国是这两年推广的，因为国家战略规划上也提到一个绿化，对清洁能源、节能减排的建筑或行业，也建立了相关的评价体系。但是市场来说的话，基本上中国及香港投资人还是从内房的维度来看；欧洲会有专门投绿债的机构，它的要求的成本就没那么高。但整体来说，因为投资人分布比较广，看下来之后成本就显不出来了，但是未来，随着绿债在中国的推广，投资绿债的投资机构越来越多，我们觉得还是对成本有一个正向的帮助。
Q23：现在发的那些绿债利率跟其他的债差不多？目前应该也看不到什么明显的优势？
A23：对，是这样。绿债的优势就在于未来我们的投资人范围更广，就像我说的欧洲投资人、美国的投资；但这部分并不会占到投资人的主导，还没有没有占到10~15%，因为大部分投资人还是这香港、新加坡看房地产债的投资人，以评级为主导；所以成本上不明显，但这是一个长期的过程。
Q24：另外想问公司内部的股权激励这一块的事情，有没有一些新的一些进展或新的计划？
A24：我们上半年进行了一次期权授予，我记得好像不到5000万股期权授予。我们基本上每隔一两年都会去做，年相对来说已经做完了。明年的话管理层也会根据业绩情况及发展情况不时的进行期权计划。
Q24：请教一下会不会因为需要增加流动性而增发一些股票？
A24：我们这个价格不会增发股票的。这个价格增发股票，市场形象也不好，投资人也会觉得会有点问题，我们还是希望做好自己的事情，把我们的市值做高，让投资人更好的看到公司的长期发展，这个不会去在市场上不好的情况下去做增发。
总 结
今天大家讨论的也挺充分的，看大家还有没有什么问题需要问。没有问题的话，今天路演就到这里结束。邓总卜总你们还有没有什么信息想跟大家想最后再补充或者总结一下的？
欢迎大家来公司，因为我们以前跟大家的沟通还是比较少，今天开始逐步做投资人对公司反向路演。希望各位投资人有时间也多参访公司和互动，希望大家能够再多看多支持公司，谢谢。