分享人：狻倪 大湾区价投俱乐部
金鹏鸟:今晚是假期楼市见闻调研第五期--洛杉矶及美国专场
金鹏鸟: 分享人：狻猊职业散户，投资12年，主要集中在地产~消费~金融。职业投资前从事房地产开发业务，做了15年的机电工程师。曾取得2014年+110%、2015年+35%、2016年+39%、2017年+372% 的高收益，2018年-45%的收益，在地产领域斩获颇丰。
内容包括：
一、分享环节
1.1、美国和洛杉矶整体情况介绍
1.2、尔湾和钻石吧市情况介绍
二、提问环节
2.1 美国的房地产税
2.2 美国房屋的管理费
2.3 美国房屋第三项成本：维修费
2.4 美国的耕地政策、更新率及其他
下面是具体内容：
一、分享环节
1.1、美国和洛杉矶整体情况介绍
狻猊:下面我给大家说说我在洛杉矶有关地产方面的见闻。
狻猊:先介绍下大家都了解的基本情况
狻猊:美国人口3.25亿，国土面积跟我国差不多，不过美国幅员辽阔，自然资源丰富，大部分国土都是宜居面积。人均GDP达到6万刀
狻猊:土地私有，政府掌控的土地比例很低，大部分是国家公园或者一些公共设施用地。
狻猊:先介绍洛杉矶，我们经常说的洛杉矶其实制的是大洛杉矶地区中比较繁华的城市部分，整个大洛杉矶地区包括五个县：这5个县分别是洛杉矶县、橙县、圣贝纳迪诺县、河滨县和文图拉县。
狻猊:
狻猊:圈内是城市部分
狻猊:纵横超过100公里
狻猊:可以用博大来形容。
狻猊:比较繁华的地区主要以洛杉矶市和好莱坞为中心辐射开来的地区。
大洛杉矶是整个20世纪美国人口增长最快的地区之一，虽然进入21世纪后其人口增长速度有所放缓，但是根据2010年美国人口普查，洛杉矶都会区约有1280万居民，而整个大洛杉矶地区则拥有超过1780万居民，并且2011年统计的人口数已经达到1810万
狻猊:
狻猊:蓝圈是好莱坞
狻猊:2016年美国人口32276万整个加州人口是目前是接近4000万，因为美国2010年做了最近的一次人口普查那时候是3725万多
狻猊:洛杉矶地区1810万，旧金山地区大约800万，两大都市占加州65%，加上圣地亚哥大约300多万，大城市人口占比72%。加上一些小城镇加州城市化率应该是超过90%的
狻猊:整个大洛杉矶地区包含80多个市（city）
狻猊:除了富豪住的比弗利山和沿海一些富人区譬如托兰斯雷东多海滩房价昂贵，其他地区差别不是很大。
狻猊:来自网络的数据是中位数53.2万刀
狻猊:靠近市中心的房子一般比较便宜
狻猊:交通方便环境幽静的city房价相对比较贵。
狻猊:
狻猊:
狻猊:这些房子大多数建于70年代，也是美国高速城市化过程中建设的。
狻猊:我在美国租住的市叫钻石吧（diamond bar）
狻猊:上面的这些房子就是钻石吧比较好的房子。
狻猊:二手房大约100万刀能买下。
狻猊:普遍市4房4.5卫（半个卫生间是因为不带淋浴间）。
狻猊:面积在280左右
狻猊:占地500平方米，
狻猊:整个洛杉矶新房销售占比很小，因为独立产权的独立屋和公寓占80%以上，业主而可以自行翻新
狻猊:开车转转经常可以看到这样的场景
狻猊:这个房子在一个很好的学校边上，我看了zillow的交易价格，业主85万刀买下然后申请了重建。
狻猊:他家隔壁有个很新的房子，计税基价300多万，我估计这个房子翻新后也会到这个价格。占地很大超过一英亩。
狻猊:
陈海涛周游世界:
好房子，看着就想去住，这些房子这么浪费土地，洛杉矶的面积铺得比北上广还要大吧？
狻猊:
狻猊:南面的学校是walnut中学，在洛杉矶算上好的学校。
狻猊:2017年美国家庭中位数收入是6.14万刀，根据房地产网站Refin最新的一份报告，现在在洛杉矶赚中位数收入的人群在大洛杉矶地区能买得起的房子仅仅占大洛杉矶地区市面上房子的6.6%！
狻猊:所以说好房子能买得起人在哪里都是少数！
狻猊:不是这种动辄上100万刀的房子
狻猊:如何定义买得起呢？如果月付贷款和利息的数额低于税前收入的30%，再假设首付20%，贷款利率是3.4%，在这种情况下，中位数的收入只能买得起23万美金的房子。
狻猊:洛杉矶的新房供应主要集中在尔湾市，尔湾原来有个机场现在废弃了改为住宅用地了。
狻猊:
狻猊:西北部的圣克拉利塔也有不少。
狻猊:当地一位朋友介绍我去圣克拉利塔看看，因为时间紧我没有去。
狻猊:
狻猊:所以我就在Googleeatth上研究了一番
狻猊:听说那里都是白人，有色人很少！
狻猊:其他市因为土地资源基本耗尽新房供应极少，当然可以买旧房翻新。
像这样的情况非常罕见
狻猊:当然如果人口继续增加就可以开发更加偏远的土地。
狻猊:
狻猊:像这样的距离洛杉矶市100多公里的地方现在都开始开发了。
狻猊:
狻猊:他们的工作机会较多分布在洛杉矶和好莱坞，所以住这些地方工作不太好找或者要通勤辛苦。
1.2、尔湾和钻石吧市情况介绍
狻猊:
狻猊:尔湾是个好地方！
狻猊:一剑客&周治欣 学区和医院都很好
狻猊:华人比例很高，去尔湾置业的华人普遍富有
狻猊:大量的新房供应
狻猊:价格比较贵
狻猊:4房4.5卫（美国新房独栋的主力户型）300平左右要160万刀
狻猊:
狻猊:
狻猊:
狻猊:加州大学有个尔湾（好像也叫欧文分校，不确定）分校。
狻猊:街道非常干净
狻猊:在成熟的钻石吧市居然有一处新房项目。我也去看了：典型户型4房4.5卫280平145万刀左右。
狻猊:
一剑客&周治欣:狻猊 是，欧文分校
一剑客&周治欣:狻猊 辛苦了，尔湾包括洛杉矶地区，气候不冷不热，蓝天白云，阳光沙滩(离海也不太远)，环境各方面都不错。就是气候可能有点儿干旱。请问你在那里切身感受如何？
狻猊:是比较干燥，所以要经常性补水，华人一般会用保水膏之类的东西，我去的时候是雨季还不错。
狻猊:
狻猊:
狻猊:因为中国外汇管制加上美国经济景气见顶，洛杉矶地区二手房挂牌价最近都有所下调，新房前面去化很好，现在也不急卖，所以价格坚挺。
狻猊:群内有需要去美国购房的可以边看边等了，不会像16-17年那样需要抢房了。
二、提问环节
金鹏鸟:感谢狻猊 的分享，现在欢迎大家自由提问
2.1 美国的房产税
G.:能否分享一下美国房产的房产税情况？
金鹏鸟:请教，只有美国房产的成本贵吗？房产税、维修费、水电费、垃圾费等狻猊
狻猊:美国的房子持有成本第一是房产税。
狻猊:加州的房产税大约1.2%，各个县（county）有区别但是差别不大，其他州我有听说德州2.5%
狻猊:房产税大部分会用于当地，州和联邦大约只能拿走3%
狻猊:所以房子贵的地方学校、街道特别漂亮。
狻猊:大家可以百度下房产税的分配比例。
陈海涛周游世界:问过洛杉矶人对房价的感受怎样？
狻猊:陈海涛-广州-时代奥园花样年 都说高
2.2 美国房屋的管理费
狻猊:房子的持有成本第二是管理费：如果不是独栋就要交管理费，下图出租的房子145平，每月506刀！
狻猊:
狻猊:出租的房子是图中一楼
许萌:房子管理费506是额外的吗，房租还要另外算？
狻猊:租金39天每天170刀
狻猊:管理费房东负责
狻猊:包水电，24小时中央空调。
许萌:明白了，含在里面了，房租真不便宜
狻猊:这个房子房东买下来31万
狻猊:
狻猊:装修很漂亮
许萌:租金回报率都十几个点了
狻猊:散租价格高
狻猊:全屋家具
许萌:请教狻猊兄房子层高主流是多少，以前在加拿大呆了几周和十几个同事一起，住的公寓和house层高都很低，不到2米4，感觉面积大层高有点低了，
许萌:层高是不是比国内低啊，感觉房子单层都比较低，
狻猊:
狻猊:不低，他们是全吊顶的，吊顶内有中央空调的风管
xdove～鸽子:怎么看美国和中国的房屋租售比，从这个角度，深圳房价高很多
狻猊:这样的condo管理费巨贵，有个好处自己维护室内就好，室外部分HOA搞定
狻猊:xdove-深圳-万融恒 我们房子紧缺价格高，租金的基础是中位数收入。
狻猊:所以我们租售比很低
xdove～鸽子:洛杉矶公寓类和house占比大概多少？
狻猊:xdove-深圳-万融恒 single family和有独立产权的condo占80%
狻猊:很多condo和独栋差不多，就是小区道路是不是市政的，是小区业主共有。
狻猊:这样的就要请HOA交管理费了
2.3 美国房屋第三项成本：维修费
狻猊:房屋持有的第三项成本是维修，屋面大约10-15年翻新，人工费巨贵。
狻猊:一个工人开着车笑呵呵来了，懒懒散散干一天150刀左右，还要提供中餐。
狻猊:外立面嘛！天晴又不热的时候，自己动手。
狻猊:如果太旧不维护邻居会投诉
许萌:房子的持有成本很高
狻猊:许 南京 是的
狻猊:独栋还要交垃圾清理费
狻猊:水电费跟国内差不多。
狻猊:房子买到手，工作有动荡很多人就要卖掉。
2.4 美国的耕地政策、更新率及其他
金鹏鸟:洛杉矶和旧金山中间有大量的农田，很多都是荒芜的，我亲戚在美国，带我去看过。这些也许以后可以盖房子。是不是美国跟中国一样也有保护耕地政策
狻猊:金鹏鸟-宁波-地产股 美国有个很完善的规划法案，城市自然发展根据规划法案实施城市扩张。
狻猊:土地是私人的私人要盖房子，只要符合规划法案政府管不了。
金鹏鸟:估计美国地方政府也想学中国这一套，但是就是征地难
狻猊:金鹏鸟-宁波-地产股 美国有30多亿亩耕地，实施轮耕制，不差耕地，
夸克轻子粥:美国6-70年代房子到现在还是很宜居很漂亮
狻猊:城市扩张的土地占土地比例太小了，我个人认为我们的耕地红线意义不大。
徐海:耕地红线其实意义不大
夸克轻子粥:美国房屋更新率比较低，据我了解数据，只有1%左右。国内2000年以前的房子居住体验都很差，国内房屋更新率有人说可以到3%。
4亿城市居民年销售160万套新房，那么国内住宅市场到达稳态发展阶段，毛估估应该有160*2*3＝960万套市场。
齐放:对比美国，日本，按人均新房套数换算，中国城镇化率达到80-90%，新房销售套数和平米数还有多少？
陈海涛周游世界:谢谢，洛杉矶居然盖房到90公里处，通勤交通工具分别占比大概怎样，通勤时长呢？
狻猊:陈海涛-广州-时代奥园花样年 洛杉矶市内高度公路极为发达。
金鹏鸟:图片上加州山很多啊，那些房子大多都在山脚下，是不是很容易起火灾？
zongli:狻猊 你看完美国的房产后，对比中国房子，整体什么感受？
zongli:狻猊 他们的房子好像没有小区啊
狻猊:zongli-融创奥园新城 地产是不动产，他的价值不仅仅是房子本身，所以深圳的房子和洛杉矶的房子分开来看。
zongli:狻猊 具体怎么讲？
狻猊:zongli-融创奥园新城 我们住深圳能有更多的赚钱机会住差一点有啥关系？
金鹏鸟:今天有点超时，建议先到这里，后面自由交流。谢谢狻猊为我们介绍洛杉矶及美国地产情况，图片加实例，清晰明了，很是精彩。美国的房价不贵，但是使用较贵。大家讨论也很热烈，也谢谢参与的各位。
整理：陈庄 大湾区价投俱乐部