转自微信公众号“财务会计”，万科利润分析及市值预测
假定2017年底市值2,962亿元时买入万科股票，持股到2020年底，市值3,041亿元，并收获3次分红共计344.3亿元，持股年化收益率为4.7%。其中分红收益，年化收益率3.9%；持股市值上升收益，年化收益率0.9%。
假定2020年底市值3,041亿元时买入万科股票，持股到2023年底，市值3,602亿元，并收获3次分红共计446.3亿元，持股年化收益率为10.4%。其中分红收益，年化收益率4.9%；持股市值上升收益，年化收益率5.5%。
假定2021年9月17日收盘市值2,1492亿元时买入万科股票，持股到2023年底，市值3,602亿元，并收获2次分红共计301.0亿元，持股年化收益率为30.4%。其中分红收益，年化收益率6.1%；持股市值上升收益，年化收益率24.4%。
一、利润增长率预测
2021年8月万科发布半年报，随后多家机构给出万科未来3年的盈利预测。基于2020年归母净利润415.2亿元，机构预测的2021年归母净利润介于386.0亿元和440.9亿元之间，年增长率介于-7.0%和6.2%之间，平均1.6%。
二、利润预测
采用机构对万科2021年利润增长率预测的均值1.6%，预计2021年归母净利润为422.0亿元，机构预测的2022年和2023年归母净利润均值分别为452.2亿元和491.6亿元。
三、市值预测
万科2017年底-2020年底市盈率介于7.2倍和10.6倍之间。2017年归母净利润280.5亿元，2017年底市值2,962亿元，市盈率10.6倍。2018年归母净利润337.7亿元，2018年底市值2,416亿元，市盈率7.2倍。
万科港股和A股市盈率差异较大，以2020年底为例，港股和A股市盈率分别为5.8倍和7.6倍，按照股本占比计算的平均市盈率为7.3倍（5.8*16.4%+7.6*83.6%）。
预计2021年-2023年归母净利润分别为422.0亿元、452.2亿元和491.6亿元，按照2020年底7.3倍市盈率测算，预计2021年底市值3,091亿元，2022年底市值3,313亿元，2023年底市值3,602亿元。
四、分红测算
万科2017-2020年归母净利润共计1,422.1亿元，2018-2021年分红共计489.6亿元，累计分红比例34.4%。
预测2021-2023年归母净利润共计1,365.8亿元，按照34.4%的比例测算，2022-2024年分红共计470.3亿元。
五、历史持股收益测算
假定2017年底市值2,962亿元时买入万科股票，持股到2020年底，市值3,041亿元，并收获3次分红共计344.3亿元，持股年化收益率为4.7%。
其中分红收益，年化收益率3.9%；持股市值上升收益，年化收益率0.9%。
持股市值上升收益，又可以拆分为业绩增长收益，以及估值下降损失。业绩方面，归母净利润从2017年的280.5亿元增至2020年的415.2亿元，增幅48.0%，年化14.0%。估值方面，市盈率由2017年底的10.6倍，降至2020年底的7.3倍。
六、预期持股收益测算
1、2020年底买入
假定2020年底市值3,041亿元时买入万科股票，持股到2023年底，市值3,602亿元，并收获3次分红共计446.3亿元，持股年化收益率为10.4%。
其中分红收益，年化收益率4.9%；持股市值上升收益，年化收益率5.5%。
持股市值上升收益，主要为业绩增长收益。归母净利润从2020年的415.2亿元增至2023年的491.6亿元，年化增长5.8%。
2、2021年9月17日收盘时买入
假定2021年9月17日收盘市值2,1492亿元时买入万科股票，持股到2023年底，市值3,602亿元，并收获2次分红共计301.0亿元，持股年化收益率为30.4%。
其中分红收益，年化收益率6.1%；持股市值上升收益，年化收益率24.4%。
持股市值上升收益，又可以拆分为业绩增长收益，以及估值上升收益。业绩方面，归母净利润从最近4个季度（2020Q3-2021Q2）的400.5亿元增至2023年的491.6亿元，年化增长8.5%。估值方面，市盈率由2021年9月17日的5.4倍，升至2023年底的7.3倍。
七、预期市净率测算
1、市净率
预计市净率从2020年底的1.35倍降至2023年底的1.14倍，其中市值从2020年底的3,041亿元增至2023年底的3,602亿元，归母净资产从2020年底的2,245亿元增至2023年底的3,165亿元。
2、归母净资产收益率
预计归母净资产收益率从2020年的22.1%降至2023年的17.4%，其中归母净资产从2020年初的1,881亿元增至2023年初的2,829亿元，归母净利润从2020年的415.2亿元增至2023年的491.6亿元。
八、净资产收益率分析
1、净资产收益率
2018-2020年净资产收益率分别为26.4%、23.4%和21.9%，其中归母净资产收益率分别为25.5%、25.0%和22.1%，少数股东净资产收益率分别为28.7%、20.4%和21.5%。
2、净资产收益率变动分析
净资产收益率从2018年的26.4%降至2019年的23.4%，下降3.0%，其中销售净利率下降贡献-2.4%，资产周转率下降贡献-1.6%，权益乘数上升贡献1.0%。净资产收益率从2019年的23.4%降至2020年的21.9%，下降1.5%，其中销售净利率下降贡献-1.3%，资产周转率上升贡献0.2%，权益乘数下降贡献-0.3%。
3、销售净利率
销售净利率从2018年的16.6%降至2020年的14.1%，其中营业收入从2018年的2,977亿元增至2020年的4,191亿元，净利润从2018年的492.7亿元增至2020年的593.0亿元。
4、资产周转率
资产周转率从2018年的0.26次降至2020年的0.24次，其中营业收入从2018年的2,977亿元增至2020年的4,191亿元，资产总额从2018年初的11,653亿元增至2020年初的17,299亿元。
5、权益乘数
权益乘数从2018年初的6.24倍升至2020年初的6.39倍，其中资产总额从2018年初的11,653亿元增至2020年初的17,299亿元，净资产从2018年初的1,867亿元增至2020年初的2,706亿元。
