午休临近结束的时候，一个哥们微信传给我一个信息，说政府开始拔鹅毛了，附带着所谓港媒版的《中国房地产税收细则》。粗略扫了一眼，这一2.0版本的细则比比今年4月市场传出的细则1.0貌似靠谱了许多，其中年税率出现明显变动，最高一档税率直接由20%下降到了5%。因为一堆工作忙着要做，我匆匆给同事回了一句，不太像真的，就把事情放到了一边。
晚上一起吃加班餐的时候，一群同事瞎聊聊起了个人所得税，我想起了房地产税这一茬，索性今天晚上瞎写几句，说说我对房地产税的理解。
对居民持有的住宅征收房地产税，已经列入立法计划，这无需赘言，但从今天看到的流传的房地产税收细则2.0来看，这一项税收离真正征收还存在一定距离。至少一年之内开征的可能性微乎其微。一项税法，先不说细则，从提出概念到能够操作还有相当的路程要走。今天传闻版本的细则，至少存在如下问题：
第一，税率仍偏高。细则讲将采用分段累进税率，房产税的年税率为0.8%-5%。具体来看，其将应税面积划分出0.8%、2%、3%、4%、5%五档。对于超过其正面及及起征套数4套以上的房产，按照年率5%征收房产税。这一税率虽较1.0版本大为降低，但依然属于全球顶级的房产税率。按照这一税率征收，一方面与川普掀起的全球减税浪潮背道而驰，另外一方面对房地产价格的影响无疑是显著的，5%的年税率必然导致房哥房姐们大肆抛售房产，目前大的宏观经济形势下，政府无意也缺乏胆魄彻底刺穿房地产泡沫。
第二，没有讲清楚房产的计税价格如何确定。欧美房产税普遍采用的是评估价格，我国非居民房产税采用的是“房产计税余值”，所谓余值是指自有房产按房产原价减去一个固定的扣除比例，作为计税依据，在大多数省市目前执行的均是30%，就是按照房屋价格×70%得到房产计税余值。如果采用评估价值，现有评估机构的公信力使得具备这一基础还差之甚远。如果借用非居民企业的“房产计税余值”来作为计税价格，要嘛税率需将至非居民税率的1.2%以下，要嘛要在全国氛围内禁止企业投资住宅。最近我们注意到，部分一二线城市在推出这样的禁售政策，不排除那就是未来房产税扩大版本的试点区域。
第三，没有讲清楚如何计算免税面积。细则2.0说：在免税面积方面，按照人均免税面积乘以家庭人数计算，免税面积由地方政府自行制定，为30-60平方米。这里貌似说的比较清楚，但画一下重点，恰恰这一描述最缺乏操作性。房产税不是中央税种，是一个地方税种，需要讲清楚各地税政部门怎么征收。举个例子，假定隔壁老王在北京工作，在北京有一套100平米的两居，在十八线城市的老家县城有一套300平米的联排，扣除的免税面积是先扣北京，还是先扣县城，相信老王和税政部门的意见一定非常不一致。其实这恰恰是税收细则应该说清楚的地方，现有的所谓细则2.0操作性上距离真正的税法细则尚差之甚远。
中国房地产价格的估值是一个世界之谜，未来房产税对房产价格的影响还需要走着瞧，在这过程中相信还会有细则3.0、4.0出现，让我们拭目以待吧。