法国经济学家托马斯·皮凯蒂在《21世纪资本论》中的一个核心观点是，资本收益率明显超过经济增长率，资产性收入远高于劳动性收入，未来两级分化将会越来越大。过去20年我们可以看到，财富的巨大鸿沟主要来自于房地产的配置。比如，2005年是在深圳南山买房，还是在黑龙江鹤岗买了房，将会直接决定你现在家庭财富的相当一大部分。房地产作为中国人资产配置中比重最高的一环，即使在“房住不炒”、少子化、老龄化的大背景下，其核心地位仍将持续一段时间。因此，它一定是我们投资中不可避免的，甚至是最重要的一步，我们在这里讨论资产市场，讨论基金，但也绝不能把房地产割裂开，顾此失彼，导致形而上学的错误。
具体到买房的实操之中，首先必须明确自己的初心，类似于买基金之前对自身风险偏好和承受能力进行合理评估，选择适合自己的基金品种。同理，买房子也要强调初心，因为在选房看房途中，有太多太多的噪音会影响你的判断，甚至后来发现由于别人的言论或意见影响，买到了自己本来不需要的房子或者东西。因此，在看房和购房中，一定要始终坚守自己的需求，要在看房子的时候强化初心，不要因为销售、公众号、舆论的影响而走偏，比如说本来的需求是有产业，有好学校，有地铁，品牌开发商。如果因为噪音迷失了初心，选择了虽然便宜但无配套的地段，这就与自身的需求背道而驰。
说完了买房的道，再说说买房的术。他山之石，可以攻玉。以我居住的西安为例，通过研究可以发现，各个城市的房价其实是有一定相似性的，主要的影响因素无非以下几点：①产业：深圳西边产业发达（代表着高GDP，高人口流入），房价呈现西高东低，同理西安高新区产业发达，GDP高，人口流入多，呈现南高北低；②学区：深圳好学区集中在南山、福田、罗湖，西安则集中在高新、曲江，有的家长会为孩子上学而举家搬迁，甚至因为学校排名下降，导致房价大降，好学校的溢价非常恐怖；③轨道交通：地铁是大城市出行最重要的方式，是人口的导流器，深圳、北京、上海的正地铁房（500米以内）、准地铁房（1000米以内）、近地铁房（1500米以内）、非地铁房的年均增幅依次降低，西安也一样，越近地铁价格越高；④近郊新区：如果说核心区的房子是蓝筹股，稳健增值，那么核心区近郊的辐射区就是成长股，比如北京昌平，上海张江，深圳宝安，由于接近产业核心区，能够承接核心区的外溢产业和人口，具有很大的成长空间，甚至增幅更高，西安这边就是软件新城（信息产业外溢）、航天城（曲江外溢）、高新三期（高新产业外溢）⑤集中改善区：深圳靠近海的景观房周边环境好，价格高，属于集中的改善型富人区，周边人群素质高，同理西安曲江、郑州北龙湖则是相对应的本地富人集中区，新房成片，看起来都高大上，但特别注意的一点是，环境好的地方也必须靠近产业，比如西安浐灞环境也好，但由于远离产业，房价一直也没有起色；⑥商业配套：餐厅、酒吧、宾馆，商场，购物，底商等软件便利度，也是年轻人购房考虑的一大因素；⑦居住属性：最后才是房子本身的属性，他在房价之中的占比可能只有10%左右，这里的重点是购买三室甚至四室的房子，毕竟在未来的存量房时代，小房子置换大房子将越来越普遍。当然，居住属性的重要性很弱，在很多人的观念中是不好理解的，那么我举几个具体的案例。比如，深圳万科蛇口公馆容积率7.5，绿化15%，楼高34，照样卖到11万；上海市靠近中心的老破小，如上海平南一村房子1994年的多层，由于在平南一小（区里第三），实验西校（区重点）学区中，且离产业不远，所以价格涨到了10万每平；西安曲江的华侨城天鹅堡，容积率4.00，绿化率35%，32层高，2017年的，由于其位置在曲江一期，虽然离地铁站有1KM远，但由于划在南湖小学的学区，二手房价格却卖到了3万。同样你去看看这些城市远郊的改善新房的居住属性和价格就会明白，硬件配套的分量了。
经济学家管清友称，“2022年是炒股买房的好时机，中国已经进入金融资产投资的大时代。买房的投资收益率不如买金融资产，明年如果不炒股不买基金，基本相当于过去20年不买房子”。但是，又有多少人能像买房子一样投入大几百万买股买基呢，买房子即使收益降低了，可是本金大啊！