#多地调整住房信贷政策，地产股震荡反弹#
A股三大指数今日涨跌不一，截止收盘，沪指跌0.27%，收报3078.49点；深证成指涨0.07%，收报9370.50点；创业板指涨0.79%，收报1819.46点。沪深两市成交额达到8307亿，较上个交易日放量1157亿。实际两市超过4400只股票下跌，仅900只上涨，指数全靠权重股维持颜面。
肃清市场风气方面，我们依然取得了积极的进展。据不完全统计，5月6家上市公司公告被终止上市；9家公司公告收到拟终止公司股票上市的事先告知书。上周被终止上市的5家上市公司均因触及财务类退市指标。正源股份成为年内首只面值退的非ST股。另据不完全统计，20家A股上市公司公告公司或相关方被证监会立案调查。
今天最后一次更新下我对房地产市场的看法，主要是最近跟一些专家学习了下，跟大家同步下信息。按照国家统计局披露，我国房地产从2003年住房商品化改革开始，到2020年，将近20年时间，持续保持高增长。从2003年到2020年，房地产投资年均增长19.9%，商品房销售面积年均增长10.8%，商品房销售金额年均增长20.3%，走出了一波波澜壮阔的超级牛市。截止到目前，人均居住面积已经达到41平方米，按照14亿人口测算，全国住房总面积已达到574亿平方米。按照实际使用折旧率2%计算，每年的正常折旧更新需求就是11.48亿平方米，再加上部分有钱人自发的改善性需求，假设13亿平方米，我们以这个数作为市场需求的参考中枢。同时应意识到，由于购房的价格弹性比较大（由于房价较高，所以一般市场需求都会集中爆发或是集中萎缩，而不会是一个线性稳定的趋势），所以这个中枢应该作为一个中长期的中枢去使用，而不是一两年的短期中枢。
而2019年-2023年的近5年国内住房销售面积分别为17.15，17.6，17.9，13.33，11.17亿平方米，可见近两年国内销售面积确实明显下滑，有牛市结束的趋势。但还应看到这也是因为前三年购房需求持续透支所造成的，近5年的年均销售面积仍有15.43亿平方米，仍处于参考中枢水平之上。2024年前4月，国内销售面积是2.9亿平方米，假设后面继续维持这个趋势，全年销售9亿平方米，按照这个数测算近5年年均销售面积也仍为13.8亿元，仍在中枢线之上。证明目前的阶段仍是在需求透支后的还账阶段，而不是住房市场寒冬后的需求积累阶段。所以完全不用担心房价未来房价会很快反弹，可以有点耐心，我认为市场的最低点还没有到来，一个市场的触底应该见到恐慌杀跌的过程，还应见到低价格和低成交量。
此外，未来的房地产市场仍是有机会的，虽然我国人口整体结构进入负增长和老龄化，对房价中长期形成压力；而短期由于房价涨幅过大对居民收入要求过高，且收入预期出现下滑，两方面均导致需求下滑。所以预计即使国家出台了各项政策扶持，但是短期房地产市场仍难恢复，降价压力很大。
但是压力大并不代表房地产市场没有继续向多的逻辑，房地产未来的机会在于中国现代化趋势继续发展造成的人口继续向城市集中的城镇化趋势仍在，叠加城镇户籍人口的增加。目前我国具有城镇户口人员比例仅占48%，但城镇常驻人口有65%，还有大比例的人民没有落户、没有买房。根据国家目前2050年取消户籍二元制经济结构和居者有其屋的政策目标，这部分人民未来的置业需求将是基础。在这之上，我国存量房中有一半房龄已超过25年，老破小们的居住面积和户型以及小区的配套等均不能满足当前人民的居住需求了，存在重建和改善性需求，而且这部分需求未来可能逐渐成为房地产的支柱型需求。在这两种之上，还有针对富裕人群的享受型需求和奢侈型需求，这个由于比例不高，就不多谈了。
综上，房价快速上涨的阶段确实已结束，目前仍存在很大的调整压力，但是这并不代表未来房价调整完不会继续上涨。随着需求的存在，货币的超发和收入的恢复，我认为房价会以一种整体温和、局部分化的行情往下走，所以我们要选择好地段、高质量的好房子，等着今年后期或明年房价见到地量见地价的悲观时刻，果断入手购置，方能有所收获。