【中金不动产与空间服务】恒隆地产：料业绩稳、派息稳，重申防御性配置价值 预计盈利同比微增，与市场预期基本一致。我们预计恒隆地产 2023 年收入同比+2%，其中内地零售物业仍 将为主要驱动力；股东应占基本纯利预计同比+3%，与市场预期基本一致；预计全年每股派息维持 0.78 港 币，对应股息收益率 8.4%。 料内地租金高个位数增长。公司内地商场 1H23 零售表现亮眼、同比增速+42%，带动人民币口径租金增速达 13%，为全年打下良好基础；下半年公司营销活动密集（11 月“VIP 派对” 、12 月圣诞元旦双节并促），我 们预计其零售符合季节性增强的历史趋势、环比上半年更优，全年人民币口径租金延续双位数同比增长。 计入港币升值对增速的贬损后，我们预计内地商场仍能录得高个位数报表收入增速，带动内地整体租金录 得相若增幅。 香港物业租金整体料微增。零售方面，公司 1H23 受益于访港旅客人次回升与港府消费券计划推动，零售额 +22%、租金+6%；据香港差饷物业估价署及旅业网数据，7-11 月香港零售业楼宇平均租金指数持续上行，单 月访港旅客数维持修复态势、10-11 月已与 2019 年同期持平，基于此，我们预计公司香港零售物业延续上 半年稳健表现，全年录得个位数租金增速。写字楼方面，考虑到公司物业区位良好（分布在中环、铜锣湾 等地段） 、且去年曾给予租金减免、基数较低，我们预计全年租金与出租率有望大体持平（1H23 租金同比 +1%，出租率为 88%）。 稳健财务状况支撑高股息，开发项目推售可作额外现金流补充。截至 1H23 末，公司净负债率 30.4%，伴随 年内杭州项目逐步落成、资本开支过峰，我们预计公司净负债率有望于 2024 年见顶后回落（我们预计最高 不超过 40%）；1H23 末公司平均融资成本微升至 3.9%，考虑到公司在逐步增加相对低成本的人民币融资、 叠加受惠于年内可能的美元降息，我们认为其融资成本后续明显上行的概率不高。考虑到公司稳健的投资 物业租金表现和审慎的资本开支管理，我们认为公司 2023-24 每年维持 0.78 港币的固定派息具备坚实基础。 此外，公司昆明“君悦居”项目于 2H23 推售，虽短期难有利润结算，但现金流维度有望为公司提供额外支 撑。 考虑到港币升值拖累报表业绩，我们下调 2023/24 年盈利预测 5%/7%至 43.2/46.2 亿港币，新引入 2025 年 盈利预测 51.2 亿港币。虑及近期风险偏好变差，下调目标价 18%至 13.23 港币、对应上行空间 42%。基于 公司业绩稳健兑现、固定派息维持 0.78 港币可见度高，我们仍维持跑赢行业评级，并重申其防御性配置价 值。当前交易于 9.1x 2024 年 P/E，股息率 8.4%。