如何投资实物房产?

投资购房和刚需购房既有差异,又有一致性。刚需购房会考虑离工作地点的距离、学区等个性化需求,而投资购房考虑的只有房屋升值最大化,租金收益最大化等投资回报方面因素。但他们本质上还是一致的,投资购房同样考虑房产的区位、配套、交通等因素,甚至眼光更远,站在未来发展的视角,只有满足了人们需求的房产,升值潜力和租金才是最大化的。

一、 房产类型选择

房产的类型包括住宅、商铺、公寓、写字楼、产权酒店、仓库等,为什么民间炒房者喜欢购买住宅而非商业地产,很大程度是由于我国房地产制度导致,两者主要区别如下。

(1)使用年限:商业土地使用年限40年左右,住宅土地使用年限70年;

(2)贷款年限:商业房产贷款年限一般不超过10年,而住宅房产贷款年限最长可达30年;

(3)首付比例:商业房产首付比例为50%,而住宅房产首付比例为30%;

(4)税负:商业房产税负远高于住宅房产;

(5)市场化:由于住宅房产更偏重人们基本生存保障,刚需性强,政府出面保护过购房维权人群,但商业地产完全市场化,买卖自负盈亏;

(6)风险:诸如商铺即便处于同一个物业,位置的略微差异会导致人流的不同,从而造成租金的巨大差异,而住宅同一个区域内类似的房产租金回报率不会差异太大。

(7)收益:住宅投资主要依靠房价上涨,商业房产投资主要依靠租金,其好处在于租金收益率高于住宅地产。对于个人投资者,应该借助房贷购买住宅,若想要购买商业性房产最好通过REITs,REITs里面的商业房产更稀缺质量更好,且为多处房产的组合,更有利于分散风险。

二、买房/卖房时机选择

虽然说房产价格长期上涨,但每隔三五年便有房价的波动周期。买房/卖房时机选择主要看宏观信贷政策、政府政策和市场指标这三方面因素,当它们共同形成合力时,一般就会有一轮行情。

1.宏观信贷政策

在购房资金中通过银行贷款贡献的资金占据了大部分,房价能不能涨和宏观的信贷政策相关。支持购房的信贷政策有:房贷利率8.5折、存款准备金率下调、首套房首付比例下调等。例如,2016年2月29日,中国人民银行决定,自2016年3月1日起,普遍下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点;2016年2月2日,央行发布通知,规定在不实施“限购”措施的城市,居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,原则上较低首付款比例为25%,各地可向下浮动5个百分点。反之,上述政策的从严从紧则是调控房地产信号。

2.政府政策

除了动用金融工具,政府还可以在税收、户口、人才吸引、购房补贴、土地供应量等多方面出台政策,来鼓励购房。例如,2016年2月17日,财政部发布《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》,要求2016年2月22日起开始实施“2016房地产交易契税、营业税优惠政策”;2016年2月23日,海南省政府发布《关于加强房地产市场调控的通知》,对商品住宅库存消化期超过全省平均水平的市县,暂停办理新增商品住宅及产权式酒店用地审批,暂停新建商品住宅项目规划报建审批。反之,诸如满足一定年限社保条件才准许购房的限购政策及购房满一定年限才准许出售的限售政策等政策出台则说明政府不希望房价继续上涨,否则会出现系统性的金融危机。

3.市场指标

一些市场指标同样能够指示买卖时机。

一个指标市场成交量,楼市熊市末期,市场成交量大幅萎缩,原本有购房意愿的人群也会持币观望。

第二个指标是房产估值指标,房价收入比及租售比指标虽然在预测楼市上涨时会失灵,但它们可以指示楼市下行的下限。通过房价的持平或者下跌,人均收入的逐年提升,购买力会慢慢上涨,房价收入比低至一定的水平,房价继续下跌的空间几乎没有。租金收益率达到5%甚至以上,足以覆盖贷款利率,房价继续下行也比较困难。

第三个指标是去化周期,去化周期=库存量/单月销量,含义就是按照现在的销售速度,市场上的库存房还需要几个月才能卖完。去化周期达36个月及以上的,严重供过于求,12~18个月供需平衡,6~12个月则表明供应紧张,6个月以内将陷入恐慌性抢房。在楼市牛市的中后期则会出现日光盘、半夜排队开盘、土地拍卖市场地王频现、土地拍卖价格高于周边楼房销售价格等新闻事件,往往过不了多久,政府调控政策就会出台,如果市场继续火热,还会接二连三地出台调控政策,大约数月至一年,楼市就会由牛转熊。

三、 买房的城市选择

中国目前城市化率接近60%,按每年城市化率增加一个百分点,要达到发达国家70%的城市化率水平,大约还需要十几年时间。目前,我国面临较为严峻的人口老龄化问题,将来人口仍将向大中型城市集聚。因此,从长远的角度看,中国具备房产投资价值的城市仍为以北京、上海、深圳、广州为代表的一线城市,以及以武汉、郑州、成都等各省会城市为代表的二、三线城市,再加上某些具备特殊地理环境的城市,例如具备避寒功能的三亚、西双版纳等。其他三四线城市未来面临着人口增长停滞甚至流出局面,房产前景并不容乐观。有如下几大因素在显著影响城市房价的高低。

1.产业因素

城市之所以成为城市是因为有产业在此聚集。中国改革开放最早以外贸出口为导向,各种产业首先向沿海城市聚集,因为拥有港口便于外贸,中国北上广深房价最先启动。后来由于人口红利的消退,基础设施的提升,诸多产业逐步由一线沿海城市向中西部中心城市转移,中国二三线城市房价便受益于此。以富士康的转移为例,2010年,河南省政府将富士康“迎娶”到郑州机场所在的新郑市。彼时,富士康工厂周围还是一片荒凉,甚至厂区员工们想外出娱乐,都只能看到满眼的农田。之后,随着几十万富士康员工进驻,农田上开始逐渐兴建一些为富士康配套的工业用地,也开始建成一些为富士康员工配套的住宅,但真正的商品住宅供应仍十分有限。2013年3月,随着国务院正式批复《郑州航空港经济综合实验区发展规划(2013~2025年)》,这个以新郑国际机场和富士康郑州厂区为基础兴建的航空港经济发展先行区上升为国家战略,郑州航空港区的地产“战车”开始启动,包括万科、绿地在内的诸多地产商们,纷纷将重金投资于此。短短几年间郑州航空港区所在区域的房价,由1800元/平方米左右飙升至6000元/平方米以上。

2.产业结构

所谓城市的产业结构是指一个城市一、二、三产业的比重,第一产业通常是指农业,中国大陆的农业比重也很低了,所以讲一个城市的产业结构主要是讲第二产业和第三产业的比重。我们可以观察到,在GDP相仿的城市,第二产业比重较高的房价较低,第三产业比重较高的房价较高。以上海周边的一个城市苏州为例,苏州是很漂亮的城市,人口过千万,但是实际是制造业为主的城市,所以我们看到,虽然它的人均GDP早就超过了上海,但是房价只有上海的三分之一,为什么?因为流水线上的工人收入很难提高,但如果你是从事第三产业,例如房地产业或者金融业,人和人的收入就可以拉开。一个成功的银行家的薪水是普通员工的10倍甚至100倍,而整个房子的成交,以上海为例,一年就10万套新房,大概100个人中间只有1个人可以买,收入的拉开会推高房价。只有买得起房的那部分人的收入才能决定房价,而不是平均收入。

3.新增人口

城市吸引着人群集聚至此就业和生活,城市拥有着越多的新增人口,房价会越高。新增人口中一个很有代表性的数据就是小学生人数的变化。因为只有小孩在这个城市上了学,小孩的家长才在这个城市扎下了根,中小学教育有其连续性,从小学到高中毕业一般都是12年,在孩子上学的这期间,这一家人不会轻易离开一个城市。所以说,小学生的增长代表了这个城市流入人口的增长,那么购房需求也就同步增长,房价也就会走高。由于中心城市的公共资源较好、教育水平较高,而教育又往往跟房产、户口等紧密相关,因此周围农村和中小城市的人们为了子女教育,也会选择到中心城市置业。

4.地理因素

地理因素决定了城市扩张的空间,决定了城市的发展方向。以北京为例,北京的西北部是山区,发展空间十分有限,所以只能往东边和南边发展。2016年5月,中共中央召开政治局会议,决定高水平规划建设北京城市副中心、河北雄安新区两座新城,作为北京新的两翼。通州是东边的代表,近几年的表现十分抢眼。自从成为北京城市副中心后,通州就再也不是以前的那个破旧“通县”了。在此后的一年时间里,通州二手房均价从2.5万元/平方米变为3.5万元/平方米,涨幅高达40%,随后更是一路狂飙,在2017年“3.17新政”调控出来之前,通州部分楼盘房价一度超过7万元/平方米的大关。

厦门市则是地理限制土地供应不足造成房价高昂的代表。厦门GDP全国排名约在50位,但房价却仅排在北京、上海、深圳三座一线城市之后,是中国收入房价比最高的几个城市之一,其中作为主城区的厦门岛房屋均价5万元/平方米以上。看了厦门地图就明白厦门岛的房价为何如此之高了,如图9-4所示。厦门岛内面积158平方公里,占厦门全市面积不到1/10,然而全厦门有一半的人口(200万人)居住在厦门岛上,而岛上已几乎无地可供。类似的案例也发生在福建省省会城市福州,福州四面环山,基本没用向外发展的空间,福州房价均价高达三万。

图9-4

广州则是土地供应多导致涨幅相对较慢的例子。2008年时,广州房价与北京、上海、深圳还在同一条起跑线上,均价1万元/平方米左右,而到了10年后的2018年,当北京、上海、深圳房价全部突破5万元/平方米时,广州房价却还在3万元/平方米左右徘徊。10年期间,房价涨幅只有240%,远低于北京、上海和深圳。为何会出现这种局面?一个原因是,广州经济竞争力在衰退,无论是人口吸引力还是经济竞争力,都弱于北京、上海和深圳。另一个原因更为实际,广州城市面积位居全国第二,7700平方公里住了1400万人,而深圳是1/4个广州面积住了整个广州那么多人。上海面积小于广州,人口却是广州的1.7倍。这意味着广州拥有广大的郊区和腹地,摊平了房价。还有一个原因,广州2010年举办了亚运会,积累了大笔城市债务,为还债,广州不得不加大供地力度,由此带来了相对过量的土地供应。

四、 买房的区域选择

同一个城市里,各个区域发展的速度不一样,那么究竟选择买在城市的哪个区域也是需要研究的。我总结区域选择需考虑6个因素,包括交通、医疗、教育、商业、产业和环境,这6个因素就构成了房产的配套设施,房产具备的6个因素自然越齐备越好。去哪里了解城市区域规划方面的信息呢,一般可以通过该市规划局网站、国土局网站、政府文件、城市新闻(重大项目的投资、建设新闻报道)等了解。区域选择6因素具体如下。

l 交通:周边道路情况,是否存在火车站、高铁站、地铁站、快速路等规划,能够缩短楼盘至市中心通勤时间(控制在1小时内为佳),当然房产不能太靠近交通设施,避免噪音影响。

l 医疗:附近是否存在医疗机构便于就医如果房产正对着医院,从普通人的接受程度来说,是一个减分项。

l 教育:附近是否规划或存在市重点学校。学区房之所以昂贵,是因为能负担得起房价的这一批中产阶级从小就被灌输了读书成材论,学区内的房产不但拥有良好的教育价值,而且当孩子读完书后,房产还可以高价卖给下一家,变成了理财产品,具有双重属性。

l 商业:是否拥有文娱配套、大型商城,生活相关配套等。

l 产业:周边是否有中央商务区,写字楼档次,是否为高科技、金融行业聚集。一般此类区域附近房产租金收益率较高,较好出租。

l 环境:是否拥有海景、公园、湖景、江景等自然资源。纽约中央公园周边房产、轮渡海德公园周边房产以及香港海景房产都是顶级豪宅,被证明长期拥有较高的升值潜力。

投资实物房产某种程度比投资股票容易,为什么这么说呢?因为竞争对手更弱些。股票市场上的投资者都是经过N轮牛熊后存活下来的,分析能力和反应能力都“进化”到了相当高的水平。而房产投资市场面对的竞争对手是真正的普通大众,一辈子大多只有一次买房经历,欠缺相关经验,买房以满足现实需求为主,前瞻性判断不多。购房者只要关心区域发展规划,通过政府规划局网站、地区新闻等方式就能掌握到规划项目,知道未来该地区的格局及升值潜力,以我所在的海口市为例说明。

西海岸片区前几年就有市政府、会展中心、星级酒店等配套,用心留意就会知道有快速路、购物中心、医院、体育中心、博物馆、美术馆、图书馆、科技馆、电影主题公园等项目将陆续建成。每完成一个项目,西海岸片区楼盘价值就会提升,导致投资的确定性很高!例如海口市民全部知道快速路修了长达五年之久,等快速路真正开通后,西海岸片区楼房还是涨了一波。五源河学校(当地知名学校)开学了,西海岸片区又涨了一波,事实上开学前一两年,你看新闻可以知道市领导专门关心过学校建设,可以知道学校具体位置在哪里。远大购物中心开业,西海岸片区再涨一波,其实早几个月前它就有发广告宣传即将开业。

投资股票不同,你就算知道公司未来规划,可是没办法保证未来几年公司价值就一定得到提升,因为项目做不做得成,竞争对手因素,行业环境因素等都是未知的。楼市价格的反应一般是滞后的(除非雄安地区这种政策强刺激),项目实现后普通市民才会想到看到,价格才会开始上涨(类似港股业绩实现了才开始涨一样),跟A股有预期股价就涨的风格明显不同,聪明人可以利用这个预期和实现差进行获利。

五、 买房的楼盘选择

房产的购买终究要具体到楼盘的选择,选择楼盘要考虑如下因素。

(1)开发商:最好选择大型开发商,如全国前100强地产公司(前100强名单可见克尔瑞地产研究),或者国资背景开发商。因为所购房产多为期房,大型开发商相比小型开发商,实力雄厚,不容易出现资金链断裂造成楼盘烂尾,或者销售五证不全的房产的情况。大型开发商的整体片区配套打造能力更强。

(2)容积率:容积率是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。容积率越低(最好低于3),房产实际拥有的土地含金量越高,楼层不会太高显得压抑,住户居住不拥挤,其他的衡量楼房密度的指标还有楼间距等。

(3)小区配套:具有植被绿化、商业设施、游泳池、运动设施等。

(4)物业:好的物业管理公司是房产增值的保障。物业管理好的小区能保持较新样貌,居住舒心,能有效避免传销、群租等闲杂人等。

(5)房屋选择:在楼层方面,避免最底层,有采光不足、潮湿、蚊虫多等缺点;避免顶层有漏水、太晒的缺点。在户型方面,最好南北通透,房间方正,面积利用率高。在建筑质量方面,有现房的话,可看是否存在漏水水渍、空鼓、门梁倾斜等。

(6)其他因素:楼房地基需高于外部路面,这样楼房不会低洼积水,造成出入不便,车辆被泡等影响。最好北面靠山,前有江、河、湖、海。是否有道路直冲房屋,带来气流、噪音等不良影响。房屋周边是否有高压电线、垃圾发电厂、排污工厂等不良因素。

六、 房产投资流派

类似证券市场中有价值投资、主题投资、事件驱动、宏观策略、套利等多种投资流派,房产投资中同样存在着许多不同赚钱方式的流派,有高杠杆、高周转、捡漏、收租金、长持等。

一般来说,房产投资最好购买的是二手房而非新房,因为国人心理上普遍还是喜欢新房,导致新房大多贵过二手房许多,买新房出售时就是二手房,但二手房再次出售时还是二手房,并不会被打折。另外,经过装修后的二手房可以节省掉一笔装修费用和时间。当然,如果所在区域没有二手房,或者一手房与二手房价差不大,还是可以购买新房的。下面介绍几种房产投资的流派。

1.近郊/新区

根据政府的规划及城市的地理发展空间,购买城市边缘尚未成熟的区域或新区,由于尚未成熟所以房价较市中心价格便宜许多。当配套设施逐步修建到该区域时,例如通了地铁、快速路,房价会随着配套成熟而上涨。购买此类房产的缺点是,由于尚未成熟,房产流动性较差,价格波动更大,且租金回报率较低,无法为高资本支出的房产投资补充现金流。

2.老破小

老破小,顾名思义就是房龄老,房屋状况破旧,房产面积小,值得注意的是此类房产必须在市中心较为繁华地段才有投资意义,追求的是租金收益率最大化。由于是老破,因而房产价格不高。房屋越小越好,房屋面积小于35平方米,租金几乎没有变化,可以使得单位租金最大化,房产租金收益率越高(房产租金不变,但房产买卖按平方米计算,房产面积越小投资越少)。老破小的好处在于能够提供充裕的租金现金流,租金回报率高达4%以上,甚至能够覆盖还贷金额。运气好的话,碰上拆迁,收益率大幅提升。老破小缺点在于由于区域较为成熟,房产老破,升值空间低。

3.改造

有的二手房由于房屋品相差,影响买家心理,出价变低。购买下来,通过翻新装修,结构重新合理设计,焕然一新,既提升了租金也提升房产价值。如果购买是较大户型,普通个人租户无力承担整套高昂租金,可以通过房屋拆细成多个单间向租户出租,拆细后的租金收益率高于整租收益率。

如图9-5所示为香港房产拆细户型图,较为极端,由3房改造成18房。拆细造成了群租,超出房屋合理承载人数,易引发邻里不满而投诉,出售时若不恢复原结构也影响正常买家报价。

图9-5

4.法拍

法院拍卖的涉诉房产基本已经全部搬上淘宝网拍卖频道。法拍房由于有一定风险,且大多需要一次性付款,所以成交价格一般较市场价格便宜20%~30%。法拍由于程序较慢,真正拍卖的时间可能已较评估基准日晚上半年或者一年,若期间房产市场价格上涨,法拍房产起拍价却没有调整,可能捡漏更多,而某些流拍二次拍卖或变卖的房产则可能较市场价格便宜一半。法拍房产需要做一定的尽职调查,以避免重大风险,了解官司案情,被拍人搬离意愿,户口学位占有情况,是否存在长期租赁合同,过户税费,是否需要补缴土地出让金、拖欠水电物业费等等。

除了淘宝法拍,各地产权交易所也有房子拍卖,多为国有企业处置闲置资产履行程序进行的拍卖,有的时候存在着A地产权交易所拍卖B地房产的情况,由于信息并未互通,存在A地的买家知道信息但对B地房产兴趣不大,B地买家购买意愿强但未必知道A地的拍卖信息。

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精彩评论

Mario09-26 18:01

你这是自住导向啊,挑的都是CEO盘。
投资买房尽量不买大开发商的,溢价过几年会减少的。所有溢价因素,包括学区、江河湖海山景、交通、商场菜场医院、小区环境等等,最好统统不要。要买各方面都挺差,但还能忍的,最好未来有机会改善的。关键是一定要“笋”,非笋勿入。
因为未来有一天要卖的时候,一手就变二手了。那些特别挑剔的小资通常不会是你的客户,真正二手的买方是不太讲究的实在人。那些今天在小资眼中的溢价点,在10年后接手的实在人眼里就没那么高了,而且外立面和小区环境这类的折旧很快的。
比如2010年前后,姚明买了白金湾府邸,单价10万多,听说好像14万。除了贵,没有其他缺点。之后上海房价平均翻了一倍多,现在这栋楼挂出来的均价只有12万。这种房子只能自住,没法投资的。

exparadise09-26 18:07

白金湾主要是受总价限制吧,马里奥举得例子有点过于极端了。好的小区溢价还是挺明显的,从最近来看就是明显卖得比差小区快,这个也很重要了。

Mario09-27 09:53

出手时间长的反而是好房子,破房子很好卖。流动性最强的是老破小,40平200万上下的那种,挂出来的房源一年能换好几轮。在此基础上,总价越高,流动性越低。
总价超过600万的房子,首付+税费200多万,不是普通职工的6个钱包随便凑一凑能解决的。打满按揭要每月超过4万收入证明+2万流水。即使造收入证明+流水,难度也快速提升。更多得靠换房,以前政策没那么严的时候还行,现在的政策对换房极度不利。到1000万以上,换手率更低了。
上海二手房成交中位数价格300多万,总体年换手率2-3%。动不动要买10万一平100多平的,那是在吹乎。

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杰克船长投资记录10-17 10:44

厦门的五缘湾、湖边水库已经又翻倍了。。。什么鬼房价

奋斗mgg10-08 21:05

最近房地产挺热门的,有很多人都去买房子,估计有的是为了住而有的为了投资

林毅刚10-07 20:52

转发, 谢谢。

建雯10-03 09:49

东方sz09-30 03:35

深圳的商住公寓到底有没有投资价值?不带学位还卖那么贵,真怀疑其租金能力