港股市场延续震荡走势，今天恒指成交额仅766亿，但还是顽强翻红，本周V型走势，给周末的投资者留了一点想象空间。
现在是港股的垃圾时间，行情寡淡没啥可看，唯一值得一提的是周三北水大幅流入165亿，创下最近两年半新高，那天外围也没发生啥大事，无非是跌的有点多，北水就急不可耐的抄底，晚上出台了促进民营经济发展壮大的意见，然并卵，周四高开低走，北水抄了个寂寞，赶紧抽身而去又流出138亿，不过最终本周北水还是累计流入44亿港元。
香港本地有一家很神奇的公司——港铁公司，市值高达283亿美元，位列香港第八。
这是一个什么概念呢？
亚洲乳业和中国乳业老大伊利市值为242亿美元，英国著名的渣打银行市值是258亿美元。
就连设计施工地铁线路的中国中铁市值也才260亿，低于港铁。
别看地铁每日早高峰能把人挤成相片，就以为地铁这门生意肯定赚大了，其实在中国开通地铁的48个城市中，大多数都是亏损的，放眼全球90%以上的地铁也都在亏钱。
也许有人会说那是因为港铁的票价贵，确实也不便宜，但是伦敦和和纽约的票价比香港更贵，也一直都处于亏损状态。
纵观港铁盈利数据，除2020年因封关影响亏损48亿港币外，港铁其余每年都在盈利，2018年净利润162亿港元，2019年净利润121亿港元，2021年净利润97亿港元，2022年净利润98.3亿港元。
港铁公司怎么做到如此赚钱的？
在揭开港铁盈利之谜前，需要先说一下港铁公司的大股东是港府财政司，持股占比75%，也就是说港铁公司是一家“国有企业”。
2022年的财报显示，港铁总收入478亿元，主要收入来源有两大类，经常性业务收入和物业发展收入。
经常性业务收入包括：
香港客运服务，即卖票，地铁车站内出售零售铺位、车站广告位、以及提供站内通信服务等。
香港物业租赁及管理业务，即在地铁沿线出租零售铺位、写字楼、车位、以及提供相应的物业管理服务。
中国内地及国际铁路铁路、物业租赁及管理业务附属公司，即港铁在中国内地、欧洲、澳门等地的业务。
按照我们一般理解的港铁卖票收入134亿，实际亏损47.3亿港元，整个经常性业务2022年也就赚了1.6亿。
真正赚钱的是物业发展，2022年利润104.8亿元。
众所周知地铁建造投资大，但能带来外延经济效益，一旦地铁建成后，车站四周的地价便会升值。
作为地铁规划建设和运营方，港铁当然会很早就知道要在哪里设站，提前把附近的地以市价拿下，等到地铁建成，就可以开发住宅卖，建设写字楼、停车场等设施出租获利。
政府仅为铁路运营商提供土地，无需投入资金补贴运营或者担保贷款，港铁自负盈亏，省了很多事。
也就是说港铁采用的是“铁路+物业”运营模式，主要靠地铁站上盖的物业赚钱，要是只靠车票的话早就亏的底裤都没有了。
难怪有人感叹，港铁其实是一家从事地铁业务的房地产开发公司。
与香港一河之隔的深圳直接把4号线交给港铁建设专营30年，以便从中汲取经验，所以深圳地铁是国内少数不需要政府补贴就能一直保持盈利的城市。
香港算是把房地产玩明白了，还在向外输出这种模式，除了深圳，港铁还在中国内地的北京、天津、杭州运营着地铁线，以及向澳大利亚、英国、英格兰、瑞典等海外客户提供地铁运营服务。
这也是香港为数不多拿得出手，向外输出的技术吧。