一家房企从成立到上市要多久？
9年，是新力控股给出的答案。
从默默无名到成功在港上市，相比于其他头部房企一般需要10-15年的发展时间，新力控股刷新了成立到赴港上市的最快记录。
11月15日上午九点整，新力控股集团董事长张园林一声锣响，宣告新力控股成功登陆港股市场。
7月16日中梁控股挂牌后，内资房企港股上市热潮戛然而止，直至新力打破沉寂。
年轻的房企，年轻的董事长，生于1976年的张园林，堪称地产界的少帅，他两手平举，竖起大拇指，洋溢着自信。
许多人都说，张园林是全国品牌房企中，最为年轻的老板。这位低调的掌舵者，如何在9年时间带领新力从江西南昌一隅，从1个地产项目扩展到110个地产项目，做成全国布局的房企，并创造了地产企业最快上市记录的奇迹？
且听房师一一道来。
5月24日，新力申请赴港上市，10月23日通过港交所聆讯审核，并于10月30日在香港公开发售股份，将正式敲钟日期锁定在11月15日。
数据显示，新力全球发售的股份数目共5.294亿股。其中90%用于国际配售，10%用于香港配售，以每股3.3至4.25港元招股，集资额在17.47亿至22.5亿港元。
最终，新力的股价定在3.98港元每股，共计募资约19.64亿港元，仅次于7月份挂牌的中梁控股，为2019年内募集资金规模第二大的内地房企，一定程度上也体现了资本市场的认可。倘超额配股权获悉数行使，新力将收取的所得款项净额将约为22.77亿港元。
11月15日，新力开盘价3.98港元，与最终定价一致，市值140.47亿港元。截止收盘时，新力每股报收3.95港元，较开盘价微跌0.75%，成交量达5661.70万股，成交额2.24亿港元。
从市场大环境来看，受外围因素影响，早盘恒指高开低走。而截至收盘，港股本周已暴跌4.79%，泻1324点，其中香港本地地产股暴跌，包括太古和九龙仓跌幅超10%。
值得一提的是，当日港交所一共三家企业敲钟上市，其中，中国鹏飞下跌24.68%。相比之下，同为新股上市的新力在抵御市场风险方面表现颇为平稳。
2010年，时年33岁的建筑商张园林成立了新力置地，大本营位于江西省南昌市。
到2015年，新力销售总额达5亿，已经跻身江西房企前三甲。
2016年，公司走出江西，南下惠州成立惠州新力，将业务拓展至苏州、南京、武汉等城市，开始进行全国布局。
2017 年，新力将总部迁往上海，为全国化扩张奠定了基础。
克而瑞数据显示，2016~2018年，新力年销售额分别为161.3亿元、428.1亿元、887.3亿元，在中国房地产企业中的排名分别为第103位、42位、34位。
亿翰智库的统计数据称，按照2017年、2018年、2019年一季度住宅物业总合约销售额计算，新力均排在江西省所有物业开发企业第一名。
招股书数据显示，新力2016年至2018营收分别为22.23亿元，52.41亿元和84.16亿元，复合年增长率为94.6%；净利润则分别为1.31亿，2.78亿和5.55亿元，复合年增长率约为105.9%。
同时，新力的毛利率也不断攀升，从2016年的24.7%涨到2018年同期的37.3%，这期间公司净利率也由5.9%增至6.6%。
截至2019年7月31日，新力将业务拓展至长三角区域、粤港澳大湾区、中西部核心城市等区域，拥有110个处于不同开发阶段的项目，覆盖全国11个省份27座城市，实现了全国化布局。
其中，江西省内项目达到55个，占比超过一半；而长三角、大湾区和中西部核心城市则各有13、20和22个项目分布，合计拥有土地储备达15.0百万平方米。除了南昌外，惠州是新力布局第二大城市。
根据克而瑞披露的数据来看，今年前十月新力已完成778.9亿的销售额，接近2018年的全年销售额。
一旦房企确定全国化扩张战略，一个个房地产项目就是落实战略的抓手。
决定房地产项目成功的是拿地、产品、营销、品牌四个关键环节，一般而言，其重要性占比为4:3:2:1，可见拿地是重中之重。
在拿地策略方面，新力控股称，公司旨在通过避免土地市场过热时的收购，同时在低成本机会出现时，抓住机会进行土地收购，在中国波动的土地市场中抓住机遇，在此策略下公司可以以较低的成本拿地。
该公司进一步指出，通常根据对市场需求、财务及回报标准的严格评估进行土地收购；倘若出现适当的机会，公司会参与土地拍卖，但要谨慎出价，严格限制价格，以确保收购土地价格不会过高。
2018年8月22日，新力与江铃地产在南昌联合拿地，地块面积为174.988亩，成交总价为18亿元，溢价率0%。
2018年12月，新力与两名身为独立第三方的物业开发商合作，通过公开土地招标获得南京江宁区的110亩地块，溢价率0%。
新力称，凭借物业开发商合作伙伴在南京市场的声誉、行业经验及财务资源，公司得以中标并获得该地块。
这就显示出新力控股的一大优势——灵活的拿地方式及大量优质的土地储备，通过多种方式控制土地成本，公司可以以较低的成本拿地。
招股书显示，截至2019年7月31日，公司于27个城市共有约1500万平方米规划建筑面积的土地储备。
具体来看，2016年至2018年，公司的每平方米平均拿地成本分别为1184元、1274元、1129元，维持在行业较低水平。
不过，在2019年前四月，新力控股的平均拿地成本增加到了1618元/平方米，对此公司解释：“今年前四月平均拿地成本相对较高主要是由于其持续进行业务扩充，而自2018年下半年起获得长江三角洲地区的地块土地价格通常高于公司经营所在地其他地区的价格”。
新力控股在保证低成本灵活拿地的同时，通过多种渠道融资和控制债务规模两方面控制资金情况。
2016年、2017年、2018年以及2019年4月30日，新力控股借款总额(包括计息银行及其他借款以及公司债券)分别为64.37亿元、166.75亿元、221.02亿元、264.69亿元。
按截至有关期末的借款总额(包括计息银行及其他借款以及公司债券)减现金及银行结余除以权益总额计算，公司的净资产负债比率分别约为1.9倍、2.7倍、2.4倍及3.1倍，短期偿债能力可控。
招股书显示，新力控股的速动比率三年过程中始终保持在1.1至1.2倍左右，而从长期债务来看，新力控股能够及时调整负债快速增长的态势。
新力控股强调，公司未来将继续贯彻审慎的财务政策来优化资本结构。
融资拿地是房企快速崛起之道，而要持续发展，产品品质决定了一家房企能走多远。
针对首次置业者、家庭升级者和大家庭或高收入家庭，新力开发有“湾系”“园系”及“悦系”三类住宅物业产品。
作为国内为数不多拥有双季草坪种植养护技术的地产公司，从江西第一个项目“帝泊湾”问世以来，新力项目给人最直接的感受就是多重景观+长青草坪。
比如，新力社区园林营造，关注植物层次的塑造以及“形、境、意”感官的叠加，目之所及俱是美景，意之所至尽是诗韵。
同时，新力着重打造特色岛屿式绿色空间。组团以绿植为主，力求营造温馨舒适氛围，局部点缀色叶、开花乔灌，形成空间视觉焦点。
| 惠州·上园实景图
或许有人会疑惑，新力高速发展的同时，如何保证品质和服务质量？
产品标准化，是一个很重要的因素。
据了解，新力在每个项目中都设置了前置工程管理，全程质量监控。在设计图纸方面，装饰、景观、建筑都有标准化体系。
在产品建造方面，要求“四化管理”，即材料使用品牌化、工艺标准精细化、品质管理全员化、交付品质全优化。
同时，新力还会对在建项目进行定期巡检、第三方月检以及移动APP质检等评估，并建立了相应的风险反馈机制。
无疑，新力正是凭借清晰的全国化战略、灵活的拿地策略、稳定的现金流与突出的产品优势通过了港交所的聆讯审核，从而得以顺利上市，跑出了房企上市的最快速度。
资本市场显然又会给新力插上双翼，无论是融资还是品牌方面的助力，都能令其进一步加速发展。
上市前，新力地产闷声做事，默默无闻；上市后，全国性上市房企标签人人皆知。
而其上市募资更能帮助重点项目的开发，如前所述，新力共计募资约19.64亿港元。
公司表示，其中约20%即3.928亿港元将用于四川成都双流92亩地园系项目；约30%即5.892亿港元将用于江苏无锡滨湖120亩地湾系项目，约10%即1.964亿港元将用于安徽合肥新站102亩地湾系项目。
如此算来，新力所募资金约60%即约11.784亿港元，将用于现有项目开发建设，包括物业开发项目的建设成本。
剩余约30%即约5.892亿港元，将用于偿还项目发展的部分现有计息借款；约10%即约1.964亿港元，将用于一般业务营运及营运资金。
这有利于缓解新力的融资成本压力，并优化其长短期债务结构。
张瑞敏有言，没有成功的企业，只有时代的企业。
所有的企业都不能说自己成功，所谓的成功只不过是踏上了时代的节拍。
这句话也可以反过来理解：没有失败的时代，只有成功的企业。
企业成功最关键还是靠自己努力，得以击穿行业周期性起伏，除非这个行业不存在了。
风口来了，猪都能飞起来；风口过了，翱翔蓝天的还是那些鸟儿。
在房地产市场从增量到存量，市场蛋糕越分越少，恒碧万不断跑马圈地，行业集中度越来越高的今天，从江西一隅拼杀出来，迅速实现全国化布局，成功上市脱颖而出，新力让众多中小房企看到希望。
有希望就有未来。
