丰台——只有豪宅价，难觅豪宅盘？豪宅观察第二弹奉上~
文|楼盘挖掘机
近日，前浙江女首富何巧女“数千万北京房产遭拍卖”冲上热搜，引发广泛关注。
据阿里拍卖网最新消息，何巧女与丈夫各自持有的两套北京房产于10月27日被公开拍卖，起拍价分别为1358万元和2267万元，均低于评估价约600万元至1000万元。
小挖了解到，此次被拍标的房产位于北京市东城区建国门内大街甲11号18层3单元，为酒店式公寓。此房产曾两次上拍，但均以拍卖中止结束。截止日前，两处房产分别以1832万元和2575万元成交。
女富豪的商路沉浮史暂且不提，咱们先来看一看这个位于北京二环的顶级豪宅:
该项目位于北京市东城区建国门内大街甲11号，名为“长安太和”，开发商为富华集团旗下的北京利山房地产开发有限公司。
谈到富华集团，大家可能不太熟悉。赫赫有名的京城四大俱乐部之一——长安俱乐部即为富华集团筹办持有。
富华集团的创始人是在中国享有盛誉的陈丽华女士，曾多次登上胡润富豪排行榜的传奇女性，同时也是中国紫檀博物馆的馆长。陈丽华女士的丈夫，就是国民神剧《西游记》中唐僧的扮演者迟重瑞。两人结婚后，迟重瑞便渐渐淡出了娱乐圈，一直陪伴在陈丽华身边，成就了一段爱情佳话。
话题回到长安太和，北京住建委公示信息显示，项目一期为70年产权的酒店式公寓，于2010年12月18日取得销售许可证，并在2012年8月17日转为现房销售。如今已经过去十余年，项目197套房还剩余6套未售，住宅拟售均价高达15万元/平方米。
二期项目为40年产权的酒店式公寓，于2016年6月19日取得预售许可证，并于2019年 2月26日转为现房销售，如今，107套房源还剩9套，拟售均价也在15万元/平方米左右。
综合来看，虽然去化周期长达十余年，但长安太和的去化率也达到了95%以上。看到这个去化率，相信许多开发商都要羡慕哭了，果然，决定房子价值的重要因素永远是地段，地段，地段！
豪宅去化系列首篇，小挖盘点了位于海淀和朝阳的五个豪宅项目；这一期，让我们走进丰台区这片豪宅热土，继续深挖豪宅去化史。
懋源·璟岳：
去化64.3%，项目曾遭质押
位于西三环的豪宅项目懋源·璟岳，开发商为懋源地产。这家开发商虽然没有那么大的名头，却曾在2013年力压恒大、融创、保利等实力房企，以17.7亿元的价格拿下该地块。
彼时的“地王”之争，也让懋源地产一战成名。
不过，懋源地产拿地5年后才有所行动。2018年3月5日，懋源·璟岳取得了现房销售许可证，正式开盘。
截止日前，懋源·璟岳总计182套住宅已经售出117套，去化率64.3%，最高拟售价12.3万/平方米，成交价也在11万/平方米以上。
看着这个建设周期，小挖不由想到上一期盘点的北京庄园，同样是延宕5年才开盘的项目，懋源·璟岳的去化情况可比北京庄园好太多。不过，相较于一年去化60%以上的颐和金茂府来说，懋源·璟岳的去化率似乎就不是特别理想了。
据了解，懋源·璟岳占地面积达27367平米，容积率2.8，项目由别墅、洋房组成。项目主力户型为590-618㎡合院、420-460㎡联排、156-218㎡洋房，均为大户型住宅，因其地理位置较优越，也被称为北京高端住宅的“珠峰”。
值得一提的是，懋源·璟岳“低调”的5年或许是无奈之举。
小挖梳理该项目历史得知，懋源地产拿下地王三年后，将该项目正式定名为“懋源·璟岳”。经过多轮预热，项目却迟迟未能推出，开盘时间一拖再拖。
近年来，受调控影响，北京新楼盘的预售审批价格长期维持低位。有业内人士分析，或许正是因为备案价与心理预期差距太大，懋源地产宁愿一拖再拖，只为拿到满意的销售价格。
此外，为推进项目发展，懋源地产还曾将该项目质押。
据公司官网显示，懋源地产总资产约 230 亿元，年产值逾 40 多亿元。当年，懋源地产拿下这块土地后，拟安排20.9亿元进行项目投资。对于一个年产值仅40多亿元的中小规模房企而言，这可不是一笔小数目，压力山大。
2015年，懋源地产将该项目所属土地及现房抵押给了长城资产；2016年，懋源地产更是进一步将项目公司全部股权质押给了长城资产。延宕5年后，该项目终于推出入市，此间压力，想必懋源地产也无人可诉。
而今，懋源·璟岳的开盘3年后仍有36.7%的房源待销，真是一把辛酸泪。
懋源·钓云台：捡漏大王！
拿地价2.1万/平方米，却卖到10万+
懋源地产在丰台区还有一个项目，那就是懋源·钓云台。恐怕懋源地产也没能想到，这个仅耗资3.54亿元拿下的地块，最终能卖到10万+。
懋源地产于2012年拿下钓云台项目用地，耗资3.54亿元，楼面价仅为2.1万元/平方米，总占地面积为1.65万平方米，总建筑面积为5.62平方米。该项目住宅产权为70年，共一个单元，由4栋12-14层精品豪宅组成，主力户型在169-251平方米。
据北京住建委公示信息显示，该楼盘于2015年10月18日取得预售证，并于2016年11月7日转为现房销售，总计销售房源68套，如今仅有1套待销，最高拟售价为12.97万元/每平方米，最高成交均价为11.3万元/每平方米。
从拿地到开盘，懋源·钓云台用了3年，其建设周期也比较长。由此看来，对于中小规模房企而言，建造豪宅的压力还是挺大的。
值得一提的是，懋源·钓云台首次开盘销售额就达到7亿元，引发当时业内广泛关注。
不过，2018年曾有豪宅测评者专门前往懋源·钓云台实地考察，发现钓云台周边的交通环境较差，没有宽阔的马路，路网交织在一起，像是一张蜘蛛网，周边都是老旧小区，私家车在路边随意地停放，体验感比较差。
对于豪宅盘而言，”面子“和”里子“一样重要，不知如今周边配套建设的怎么样了，等小挖有空要去一探究竟！
葛洲坝北京中国府：
去化率仅约15%，“5G科技”成噱头？
距离懋源·钓云台一街之隔的地方也有一块地王——丰台区花乡樊家村危改地块，该地块于2015年10月被葛洲坝竞得，打造了著名豪宅项目葛洲坝北京中国府。
2015年10月， 中粮天恒首创、龙湖保利首开平安，以及万科金融街三大巨无霸联合体“三英战吕布”，在经历100多轮竞争后，最后葛洲坝以49.5亿元总价和配建4.1万平方米保障房的代价拿下这块地。
彼时，商品房住宅部合7.5万元/平方米的楼面价刷新了北京的单价记录，至今仍是一个传奇。
临街的懋源·钓云台于2012年拿地，楼面价仅为2.1万元/平方米，三年后，葛洲坝拿下相同地段的土地，成本却翻了3倍有余。
当时，业内人士普遍认为，按葛洲坝7.5万元/平方米的楼面地价去算，再加上后期建设等费用，楼盘销售价至少在15万元/平方米以上才能实现一定的盈利。
然而，葛洲坝北京中国府售价超过15万元/平方米的美梦最终也成为了泡影。
北京住建委公示信息显示，北京中国府分别于2019年5月18日和2021年1月28日取得两张预售许可证，楼盘最高拟售价为11.9万元/平方米，最高成交均价为10.6万元/平方米。
点进首批入市的楼盘信息可以发现，2019年该项目共有1#、3#、8#三栋商品住宅楼被批准销售。截至目前，三个楼栋仍处于“正在预售”状态，而拟售价格分别为117147.87元/平方米、105299.54万元/平方米、116975.18元/平方米，与当年7.5万元每平米的楼面价相比，利润其实并不算高。
更值得关注的是该项目的去化情况。
小挖随机点开2019年预售的1#商品住宅楼的网签情况，发现一共32套房源里，截至目前只有10套已办理网上联机备案，2套被预定。
而在3#商品住宅楼中，同样是32套房源，目前才签约了3套，预定了1套。更令人惊奇的是8#商品住宅楼，29套房源里仅有1套签约、1套预订。
如此看来，首批预售的“北京中国府”豪宅去化率仅约15%。
再来看2021年的预售楼盘，一共有5楼栋494套房源，售价区间为114952.27元/平方米-119146.19元/平方米。而当期预售仅卖出31套房源，去化率仅为6.3%。其中，14#、15#商品住宅楼一套房子也没卖出去。
豪宅产品延迟入市往往是出于利润和成本控制因素。翻开葛洲坝2019年的年报可以看到，在“北京中国府”这个项目上，葛洲坝当时的投资共达到117亿元。
为了打造高端形象，葛洲坝还给“北京中国府”套上了一层披着“5G科技”的外衣。
拿地成本高企，所以概念必须包装的很溜。而豪宅项目的去化难题更是占用了葛洲坝大量资金成本，降低周转速度。
华润昆仑域：
从一房难求到集体维权
华润昆仑域绝对是一个神盘，交房时被拒收，因质量问题遭业主维权。这种情况在豪宅盘中很罕见。
昆仑域项目位于北京西南二环，项目共有5栋超高层、2栋高层、6栋叠拼、1所幼儿园和1栋会所，内部高低起伏，规划上充分体现了发散思维，似乎真有一点昆仑山的味道。
2015年，招商、华润、九龙仓、平安联合体以87亿元将北京市丰台区亚林西居住区一期地块收入囊中。后来，该地块一分为二，分别由招商团队和华润团队独立操盘，后者操盘的项目就是昆仑域。
按道理讲，昆仑域由四个地产”大佬“把持，且从拿地以来便备受关注，质量应该是有保障的。然而，这样一个需要托关系才能抢到的豪宅项目，竟在交付时因质量问题遭到业主拒收维权，谁敢信？
但是维权并没有影响该项目去化，北京住建委官网显示，昆仑域项目分别于2017年8月5日、12月3日和2018年10月14日取得三张预售证，后来均转为现房销售。
昆仑域取得销售许可的130套房子中，如今仅剩1套未售。其现房最高拟售价为11.9万元/平方米，最低拟售价为9.7万元/平方米。
小挖了解到，华润曾一度想将项目预售价定在10万元/每平米以上。但受限价限购的影响，昆仑域拿到的官方预售均价仅为9.5万元/平方米左右，相当于每套房子便宜了200~400万元。
超预期的低价，在市场上引发疯抢，也或许就是昆仑域的房子能如此畅销的主要原因，但是对于当时抢房的购房者而言，希望越大失望越大。
从一房难求到集体维权，仅仅用了一年的时间。2018年，昆仑域50余名业主集中在华润总部维权，直指楼盘品质缩水，抗议项目质价不符、偷工减料、涉嫌欺诈，而后华润承诺落实整改，并给出退房通道，此事才慢慢平息。
北京金茂府：
年去化率61%，中国金茂占股仅25%
北京金茂府也是丰台区著名豪宅项目，与颐和金茂府同属金茂“府”系产品。
该项目位于三环方庄桥西南方向（约两公里），三环与四环之间。由中国铁建和中国金茂联合体于2015年8月31日经过64轮角逐，以50.25亿元竞得土地。
据北京住建委公示信息显示，近年来，北京金茂府以三个项目别称取得预售许可证，分别为金茂时代佳苑、金茂城苑和合茂锦园。
其中，金茂时代佳苑于2017年取得的三张预售许可均转为现房销售，共计17套房源，如今还剩4套待售；金茂城苑于2018年取得的三张预售许可到期失效，于2020年8月5日取得的预售许可证中，共计24套房源，已售19套，还有5套待销。二期项目为合茂锦园，于2020年8月7日取得预售许可证，共计542套房源，已售332套，剩余210套。
项目最高拟售价为11.7万元/平方米，最低拟售价为9.8万元/平方米，最高成交均价为11.7万元/平方米，最低成交均价为9.6万元/平方米。
因一期项目的销售许可证已失效或撤销，咱们主要来看看二期项目的去化情况。按去化周期来看，近一年时间，北京金茂府去化332套房子，年去化率达到了61%，基本和颐和金茂府持平。
在小挖看来，这个去化率还是很可观的。
北京金茂府二期项目就在北京金茂府的对面，两者仅隔着一条街。
2019年国庆前的最后一次土拍，金茂、合生联合体击败了竞争对手保利、招商、绿地，以总价28.2亿元，溢价5.7%拿下丰台石榴庄不限价地块，终于如愿以偿。
拿地之后，金茂便马不停蹄开始建设，仅用一年就取得预售许可证。据了解，北京金茂府二期将于今年12月交付。
就小挖盘点的这两个金茂的“府”系产品来看，其质量和去化率都是不错的。不过，金茂卖的最好的这两个产品，却并非完全属于金茂。
2020年10月，颐和金茂府的60%股权被卖给了绿城，金茂仅占40%股权；2020年11月，本就和合生创展平分的北京金茂府二期项目，又各分一半，分别卖给了保利和绿城，金茂最终仅占了25%的股权。
前些年，金茂曾在北京、上海、南京、杭州、深圳等多座城市高价拿地，其溢价率大多突破100%。而如今，在限价限购的调控影响下，高价拿的地很难在以更高的价格卖出去，这无疑缩减了金茂的利润空间。
其实在2020年，金茂就曾以市场调整而导致销售价格不及预期的理由，计提减值30.6亿元，国泰君安在研报中指出，计提减值并非销售端问题，而是公开市场拿地价格过高碰上严格限价。
在盈利压力下，金茂卖掉优质项目的部分股权也就不难理解了。
写在最后
名副其实的豪宅楼盘，总要有与之相匹配的区位配套、精致设计、高端质量。在小挖盘点的这十个典型豪宅楼盘中，各有优劣，各有千秋。
当前，地产行业正在转型阵痛期，房企的浮沉关系着楼盘的命运，也关系着众多业主的钱包。
几年后，或许你还会翻出这篇文章，那时，你将不再是看客，而是坐享豪宅的评判者，或许，你的评判比小挖的观点更有价值。
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