一、 万科管理层这一年多以来的一系列迷幻操作——回购、增发、分红
2022年3月-6月万科在A股市场进行了回购，共计0.73亿股约13亿元，用途是用于出售。2023年3月8日通过增发和分红方案。关于增发，3月9日在港股市场增发了3亿H股约35亿元，后续计划在A股市场继续增发不超过11亿股共计约150亿元。关于分红，公司计划2023-2025年每年以现金方式分配的利润不少于当年实现的可分配利润的30%。
个人认为以上一系列操作让人迷幻不解，分析如下：
首先，2022年经济及行业下行加之新冠影响，行业几乎处于至暗时刻，销售数据已经说明了一切，且未有企稳迹象，此时就不应该进行回购，仅有的资金要么应该用于应对债务（到期或提前偿还甚至适时置换都对公司有利）要么应该用于捕捉机会。且回购行为继续恶化了资产负债表，反倒更加不利，到2023年又推动增发就说明了这点。所谓的维护股东利益无从谈起，首先要搞清楚股东是谁、股东的利益是什么？个人认为股东应该指的是长期股东而不是短线投机客。股东利益应该是指长期利益，而长期利益是由公司长期经营业绩决定的。负责任的管理层就不应该关注股价的短期波动更不应该因此做出反映。万科管理层似乎也提到过这一点，但是却又做出相反的动作，实在难解。而且，对于回购用于出售也比较难以理解，这就相当于赌股价的短期上涨。因为，回购后短期不出售就相当于将自己的一笔资金严格限定起来，万一行业继续下行公司出现危机此时最缺钱最需要钱你却不能用，如果强行挪用因为危机继续股价大概率是难以上涨的，因此又会造成实际损失。长期不出售就又相当于降低了资金的使用效率。因此，只能是寄希望于短期的股价上涨才对公司有利，这本质就是投机了，而这又不是管理层的主要职责。
其次，对于增发，个人倒是理解。2021年下半年开始的房价下行发展成为行业债务危机进一步蔓延成为交付危机。个人认为国家对房地产开发行业的管理将有点类似对银行的资本金管理，这就是三条红线的本质。此外，行业下行发展成交付危机是一个环节出了问题，就是预售监管资金被大量挪用，这是管理部门的严重失责，这里面可能存在着大量的贪腐违规违法现象。按逻辑说，即使房价下行引发债务危机，只要这个环节不出问题应该也不会蔓延成为交付危机（对于这点，个人有过实际经验，操盘的项目没有发展为交付危机的原因就是项目处于后期资金需求少、监管资金尚未被挪空还够用、顶住了公司要求继续挪用监管资金的压力）。因此，经历过这次危机且正常的分析之后，管理部门应该能意识到严格执行监管政策的重要性，资本金和预售监管资金使用的监管会更加严格是正常逻辑。这个时候，增发就容易理解了，且增发在房地产这种高杠杆行业将会带来杠杆的收益。但是，又同时通过分红方案就有点不理解了，资金的密集性特点注定了这个行业的资金稀缺性。对此，就不应该制定限制自己行动的分红方案，更好的选择应该是相机决策。如果市场仍未恢复经营业绩较差，则可以不进行分红以应对危机，无论是偿债还是置换都是好的。如果市场恢复经营良好出现富余资金，则可以当年相机选择。资金的使用顺序应该首先用于经营业务，房地产开发行业就像巴菲特说的高资产/利润比的行业，把资金用于分红且强制自己分红就相当于侵蚀自己的根基。只有确实无法找到效益较好的投资拿地机会，才应考虑将资金用于其他用途。此时也应该基于价值与价格的比较首先考虑回购，回购相当于让股东自行决策去留，对于这个行业价格低于价值似乎是经常出现的。最后，才应选择分红。分红方案这个操作管理层选择了一个最差的选择且将给自己加了一道紧箍。
对于以上万科的一系列操作，个人认为是一个大方向操作正确但伴随着一些小错。对于这些操作需要继续观察，希望后续能得到解释。猜想可能几种可能，首先是我个人的理解可能有错。第二种可能是管理层受到外部压力比如大股东从而受迫做出相互矛盾的操作。第三种可能是公司管理层就是犯错了，理解不深或想取巧。最不利的可能是如有些朋友怀疑的利益输送侵害老股东利益什么的。对于第三种可能，个人认为，希望管理层完全不犯错是不可能的，关键是不犯致命错误、知错能改、持续提高。对于第四种最不利的可能性，个人认为逻辑上讲不通，如果是这个可能的话，万科大股东和管理层自己的权益也在里面被同等侵蚀。而目前看管理层最大的利益所在短期是经济利润的奖励和长期是持股的增值收益。而增发在行情不变的情况下会短期压低净资产收益率那短期就会压低经济利润但长期会对公司有利。除非输送的利益很大，大到远超经济利润的奖励，那这可就是很大的违法行为了，这笔账对于管理层个人利益似乎是不太合适的。但如果解释成管理层选择了压制短期利益的可能（房价继续下行公司继续冒进投资才会压制经济利润）选择了长期利益就比较容易理解了。此外，对于利益输送的猜测，目前也没有实际证据，保持观察应该是更好的选择。
二、 对万科管理层的期盼
基于以上分析，个人认为万科近期一系列操作最大的可能是第二种和第三种。对此，虽然是个小散户，但仍要履行股东职责，对管理层提出如下期盼：
1. 想清楚管理层的职责，坚持正确的事，知错能改。管理层的职责应该是坚决、专注履行信托责任，良善经营。这取决于公司的长期经营业绩，管理层负责任地经营管理，做出合适的、满足需求的产品。多关注公司的长期经营，而不是短期的业绩更不是短期的股价波动。
2. 知行合一。万科的企业文化一直有危机意识，虽然多次错判危机，但这个行业的特点（高杠杆、投资前置收益后置等）决定了错判危机不致命，没有危机感才致命，就是所谓的“剩者为王”行业。万科好像是最早高喊活下来的公司，但公司内部仍有相反的动作，比如在2021年报股东会上表示之前投资决策权下放至地方公司，好的是现在又重新收回。
3. 继续加强管理层与股东利益的捆绑。
4. 加强投资拿地的管理，捆绑相关人的利益，调整考核方式，严格审核控制。房地产开发生意是三流生意，这个生意的特点是资金密集、高杠杆、投资前置、收益和风险后置，这基本决定了这个生意是投资阶段定生死。但目前行业很多公司投资阶段的错误激励（设定过高过死的拿地指标，投资决策完全放权，侧重拿地数量考核，投运分离，拿地即兑现激励等）、草率不专业（投资人员往往只是信息收集员且有激励和压力激进测算不用对投资质量负责，总负责人缺位比如项目负责人往往是拿地后才参与导致没有人对投资质量和全周期考虑负责，甚至有时投资人员就无形中担任了这个角色，而他不对后期负责且专业能力不足）。
三、 本人仍持有少量万科且近期仍考虑加仓
本人持有少量万科且近期仍考虑加仓，主要是基于以下原因：个人认为价格相对更低于公司价值，且公司基本面并未遭到破坏。
首先，行业的杠杆性、周期性等特点，导致这个行业的投资选择标准应该是，一是能活下来，二是价格偏离价值严重的。另外，投资前置、同质化的特点导致房企的业绩弹性大幅取决于房价。
其次，价格相对更低于公司价值。一、本次属于行业危机，行业严重低估，香港内地两地91家上市公司的市值总和都不到1.97万亿，都不如一个茅台。而房地产在一段时间内仍然是国内最大的行业，一个十倍于整个白酒行业规模的市值竟然不如一个白酒企业的市值，这不合理。二、个人估算了万科的内在价值，应该是远高于现在的价格的。横向对比后，偏差相对更大。
最后，基本面尚未遭到破坏包括：一是资产负债表和利润表仍然稳固且是行业内较为可信和保守的。对比前二十名房企的2021年的经营业绩。从利润表就会发现，万科的利润测算属于最保守的行列，比如毛利率下降、资产减值损失，这些应该是行业都有的，但很多公司却没有计提。而公允价值提升，很多公司都提了，而万科却没有。从资产负债表可以发现，万科债务水平及偿债能力良好，且万科的项目大多处于一二线，受房价下行影响相对是较小的，这点从月度销售业绩中的售价能反映出来。二是公司的管理层和企业文化尚未发生重大变化。房地产开发行业是个三流的生意，没有什么天生的护城河，资金密集、高杠杆、投资前置、收益和风险后置决定了这个行业风险大，公司的业绩主要取决于实际控制人的经营管理。这就要求，一是利益一致。二是企业文化适合，比如对股东负责、诚实、谨慎等。三是能力，对行业的洞察、经营公司的能力甚至学习、知错能改的能力等。
四、 对行业今后的判断
以下判断只是基于事实，而不是预测。
1. 长期看行业下行但行业不会消失仍有大量需求。我们国家仍然处于发展的较初级阶段。最先是满足吃的需求，之后是穿，后来是用和行，现在是住。一是数量上包括新增人口的住房需求，二是城镇化仍有空间，三是居住质量改善，无论是一二线还是三四线都有面积增大和平房换楼房等需求。
2. 行业本次危机经历了大幅的出清，原先激进的、高杠杆的尤其是出现债务危机的房企和高息的资金如明股实债的信托受伤较重，甚至可能信誉破产出局，今后资金应该更加不敢投向此类企业，这将严重限制此类公司的发展。但对于平安渡过危机的企业则相当于供给侧改革行业出清，竞争局面可能大大优化。
3. 行业会整体复苏，但具体形式、时间、先后不好预测。2023年1、2月部分房企尤其是国字头房企的销售数据有复苏迹象。一是这不会局限于部分房企，其实，房地产开发这种行业同质化严重，试想下在同一城市尤其是同一地段的项目你购房时考虑品牌因素会有多少？凡是留下的可能都是信誉较佳的。二是做出具体的是否复苏的判断仍需观察，比如至少观察完3月份的销售情况。