企业盈利能力是指企业获取利润的能力，也称为企业的资金或资本增值能力，通常表现为一定时期内企业收益数额的多少及其水平的高低。对于经营者来讲，通过对盈利能力的分析，可以发现经营管理环节出现的问题。对公司盈利能力的分析，就是对公司利润率的深层次分析。本文为盈利能力系列文章之商业物业经营篇，共选取14家商业物业经营上市企业作为研究样本。
核心数据：
净资产收益率是净利润与平均股东权益的百分比，是公司税后利润除以净资产得到的百分比率，是衡量股东资金使用效率的重要财务指标。该指标反映股东权益的收益水平，用以衡量公司运用自有资本的效率。指标值越高，说明投资带来的收益越高。该指标体现了自有资本获得净收益的能力。一般来说，负债增加会导致净资产收益率的上升。
▲14家商业物业经营上市企业近五年净资产收益率 制表：数说商业
从近五年净资产收益率来看，有13家企业近五年平均净资产收益率为正，锦和商业、富森美、居然之家、浙江东日、小商品城、美凯龙等6家企业达到10%以上。
锦和商业过去五年净资产收益率最高为2018年的27.94%，最低为2019年的22.58%，五年均值为23.86%。富森美2015年和2016年净资产收益率均在20%以上，2015年的21.80%为近五年新高，五年均值为18.43%。
仅有全新好一家企业近五年平均净资产收益率为负，全新好2018年净资产收益率为-67.94%，为近五年唯一的负数，2015年和2019年净资产收益率均在10%以上，2016年的19.13%为近五年新高，五年均值为-5.91%。
总资产收益率是另一个衡量企业收益能力的指标，集中体现了资产运用效率和资金利用效果之间的关系。总资产收益率的高低直接反映了公司的竞争实力和发展能力，也是决定公司是否应举债经营的重要依据。总资产收益率与净资产收益率（净利润/股东权益×100%）一起分析，可以根据两者的差距来说明公司经营的风险程度。
▲14家商业物业经营上市企业近五年总资产收益率 制表：数说商业
从近五年总资产收益率来看，有13家企业近五年平均总资产收益率为正，富森美、锦和商业、居然之家、浙江东日等4家企业达到10%以上。
浙江东日2015年、2016年以及2018年总资产收益率均在10%以上，2016年的11.09%为近五年新高，五年均值为10.21%。锦和商业过去五年总资产收益最高为2018年的14.60%，最低为2017年的10.74%，五年均值为12.67%。
仅有全新好一家企业近五年平均总资产收益率为负，全新好2018年总资产收益率为-47.37%，2016年达到16.40%，为近五年新高，五年均值为-4.74%。
销售毛利率是毛利与销售收入（或营业收入）的百分比，其中毛利是收入和与收入相对应的营业成本之间的差额。从构成上看毛利是收入与营业成本的差，但实际上这种理解将毛利率的概念本末倒置了，其实，毛利率反映的是一个商品经过生产转换内部系统以后增值的那一部分。
▲14家商业物业经营上市企业近五年销售毛利率 制表：数说商业
从近五年销售毛利率来看，全新好、美凯龙、富森美、皇庭国际、轻纺城、海宁皮城等6家企业近五年平均销售毛利率在20%以上。
美凯龙2015年-2017年销售毛利率均在70%以上，2015年的75.58%为近五年最高，五年均值为70.08%。海宁皮城过去五年销售毛利率最高为2015年的63.73%，最低为2018年的47.66%，五年均值为54.43%。
销售净利率是净利润占销售收入的百分比，是指企业实现净利润与销售收入的对比关系，用以衡量企业在一定时期的销售收入获取的能力。该指标反映每一元销售收入带来的净利润的多少，表示销售收入的收益水平。通过分析销售净利率的升降变动，可以促使企业在扩大销售的同时，注意改进经营管理,提高盈利水平。
▲14家商业物业经营上市企业近五年销售净利率 制表：数说商业
从近五年销售净利率来看，有13家企业近五年平均销售净利率为正，10家企业达到10%以上，富森美、轻纺城、美凯龙、浙江东日、海宁皮城、锦和商业、皇庭国际等7家企业均超过20%。
轻纺城过去五年销售净利率最高为2018年的54.17%，最低为2019年的36.79%，五年均值为43.16%。小商品城2018年和2019年销售净利率均在25%以上，2019年的30.89%为近五年新高，五年均值为19.97%。
14家商业物业经营上市企业盈利能力排行榜👇
▲14家商业物业经营上市企业盈利能力排行榜
Tips：
1、本文选用的盈利能力指标有净资产收益率、总资产收益率、销售毛利率以及销售净利率。
2、各项指标均选取近五年数据，个别企业某项指标变动可能较大，对整个行业的数据会产生影响。
3、盈利能力排行榜单中，各项指标得分按照10/14的比例换算得出，综合得分为各项指标的平均值。
4、各项指标都只是一个参数，并不能全面、准确地反映一家企业的未来。本文内容仅供参考，并不构成任何投资建议。
5、本文参考三级行业分类，个别企业由于主营业务变动，行业划分可能有所出入。