房地产未来10年，将从18万亿萎缩至10万亿，平均大概13万亿，万科目前市占率4%，大概平均每年5200亿，如果能做5%净利率，就是年净利润251亿，按公用事业估值，8倍pe就是3000亿，这是市占率不提升情况，住开就这样了。非住开业务2022年营收大概500亿，净利润50亿，增速目前大概30%，给30倍pe就是1500亿，这部分如果每年增速30%，推演3年大概就是1500*1.3*1.3*1.3=3295.5亿。这就是万科，你说有没有投资价值？