在暴雷的队伍上，打头阵的是泰禾、华夏幸福。它们两个2020年的年报甚至还被摆上比烂的餐桌：
在归属上市公司股东的净利润上，华夏幸福归为36.6亿元，同比下降74.9%；泰禾集团归为-49.99亿元，同比大幅下降1171.83%。
泰禾胜出。
在到期未的债务上，华夏幸福415亿元，泰禾455亿元。泰禾又胜了。
在销售额、营收、2021年预期上，泰禾都胜了，摆烂成功。
可是没想到，最近发布的2021年业绩报告，泰禾却公布自己预计盈利1.01亿元—1.31亿元。而华夏幸福预计自己亏损超过390亿元。
泰禾这是当了一波勾践，卧薪尝胆成功了？
01
7家盈利中占有一席
2021年，国内多地都出现土地流拍现象，而根据2022年1月18日，国家统计局网站公布2021年国内生产总值(GDP)初步核算结果。
其中，2021年第四季度房地产业GDP同比下降2.9%，第三季度此项还只是同比下降1.6%。
Wind数据统计，目前有64家A股房企披露了2021年业绩预告或快报。其中，仅7家预增，占比一成；18家预减，16家续亏，13家首亏。
整个房地产行业进入了胶着的姿态。
但是泰禾集团却预计2021年扭亏，归母净利润为1.01亿元-1.32亿元。上一年都还亏损近50亿，而且在2021年第三季度末亏损也是超过7个亿，2021年的第四季度泰禾这个首批暴雷王是怎么扭亏转盈的？
02
中国风的产品，骨子里的激进
泰禾是一家起步于福建的房地产开发公司。
与现在的“体制热”不同，90年代因为改革开放各种因素，当时兴起了一股公职人员”下海潮“。泰禾的创始人黄其森就是其中一个。
1996年，已经在福建省建行工作了12年的黄其森辞职，同年创立了泰禾集团有限公司，并且顺应潮流，以房地产为重点。成功在福建的市场占据龙头后，2003年黄其森把泰禾的产品开拓到北京。
2009年，泰禾在北京市场亮相的第一个项目，“运河岸上的院子”，是泰禾携手数位国际知名华人建筑师、艺术家，在北京京杭大运河畔，建造的；以现代手法再现“北京灰”、“大屋顶”、“凹庭院”等元素，为中国提供了院落建筑的当代创意范本。一度成为豪宅的代名词。
此后泰禾把这个理念演变了，布局全国，至上海、广州、苏州、杭州等各大城市，截止2019年已经形成“十六城四十四院“的格局。
中国庭院讲究“天人合一”，讲究含蓄，泰禾院子系列把中国庭院精神演绎得不错，可是，黄其森骨子里的激进却难以掩盖，以至于许多年前就被任志强评价“有点疯”。这也为泰禾成为首批暴雷的房地产公司埋下伏笔。
因为第一个项目的高调和成功，2013年开始泰禾就在全国各地抢地王。
2013年，泰禾的拍地金额就达到195亿元，同比增幅超过5倍，要知道，当年泰禾的销售总金额才168亿元。
2014年2月，泰禾集团经过6轮举牌，最终以49.58亿元并配建5万平米的限价商品房成功夺下北京丰台西局二期地块,溢价率达48%。扣除保障房以及商业环建部分，该地块的楼面价格超过5万/平方米。
2017年底，销售刚到千亿的泰禾，喊出了“明年销售目标2000亿”的豪言壮语。
到了2018年底，泰禾完成布局“22城44院”，总负债已经从2012年的一百多亿直线上升到2112亿元，负债率高达86.88%。
因为大环境的预冷，泰禾的豪宅没这么好卖，据公布的财报数据显示，2018年泰禾的销售面积才1382.7亿元，虽然是同比增长，远远没有达到开年目标的2000亿元。
当时，泰禾的货币资金才149亿元，集团经营活动产生的现金流量净额只有138.31亿元，期末现金及现金等价物余额为115.58亿元，短期借款及一年内到期的非流动负债合计金额高达574.28亿元。
也就是说其实还没到2020年、2021年房地产的大调控元年，泰禾其实已经深陷泥潭。
所以在三道红线公布时，泰禾集团已全踩“三道红线”，被归为“红色档”。具体来看，泰禾集团剔除预收款后的资产负债率为77.56%，净负债率为464.28%，现金短债比仅0.08倍。
网上的债券违约新闻此起彼伏。泰禾股东的股权甚至已经被冻结，黄其森本人也变成被强制执行人。这些都进一步限制了泰禾的融资能力。
从筹资活动产生的现金流量净额来看，2017还是正的，去到484.7亿元，但是在2018年—2020年，已经相应变成—34.10亿元，—383.1亿元，—77.2亿元。
也许因为黄其森是财务出身，对自己太自信了。在2013年面对任志强的评价时，他还拍着胸脯说“土地款已全部支付结清，这点上可以说明我们资金的实力和状况。”黄其森表示，“我是从银行走出来的，银行最关键的就是风险控制。”
打脸的是，据中国证券监督管理委员会福建局的消息，2020年泰禾披露的2019年年报数据被监管局出示警示函。原因是当年4月份泰禾预计上一年的净利润太高了，与当年6月份披露的经审核的净利润差异去到43.62%。简而言之就是差不多夸大了一倍。
无独有偶，2021年11月2日，深圳证券交易所发布公告，对泰禾集团和其董事长黄其森给予通报批评处分，涉及未及时披露下属企业减资、未及时披露项目终止合作等。
根据公告，2020年12月21日，泰禾集团对其相关债权的减资情况及进展不能及时按要求公布，而这些事项对泰禾集团资产、负债、权益影响重大，泰禾集团迟至2021年4月30日才首次披露上述减资事项及其进展。
最后，深交所决定对泰禾集团股份有限公司给予通报批评的处分；对泰禾集团股份有限公司董事长、总经理兼董事会秘书（代）黄其森给予通报批评的处分。
上个财务出身的有名的老板，已经去了美国一直声称“下周回”。专业出身，却多次犯这种错误，难免让人生疑。
03
这次的盈利
对于2021年能盈利，泰禾官方宣称是由于业绩变动原因，房地产项目可确认销售收入大幅增加；同时更方面的开支都大幅下调；部分合作项目盈利，确认了相应的投资收益2020年同期计提了较多存货减值准备。
而根据泰禾集团官微文章显示，在泰禾北京区域，包括北京院子二期、中州院子等项目复工复产；中国院子、西府大院、津海院子、北京公馆销售重启；北京昌平拾景园54地块南四排叠拼交付；连北京金府大院、济南院子、廊坊锦园这些前两年都因为停工无法网签而被吐槽的，也具备交付条件。
只是在2021年中报里，泰禾这6亿多的营收，超过72%是来源于物业服务和租金，真正的房产销售金额未过亿。在大环境遇冷的时候，泰禾顶着暴雷已久的名声在半年内销售金额大幅增加真的可能吗？
加上，财务利润很多时候是种数字游戏，减值就是一种洗澡利器，比如商誉减值，完全就是洗澡用的。
更有消息称，泰禾在2019年7和9月发的高息美元债将于2022年7和9月就都要到期了。一支是2019年7月发的，4亿美元，年息15%。另一支是2019年9月发的，2亿美元，年息11.25%均为2022年偿还。一支变成5.8亿，一支变成2.7亿，总共8.5亿美元，合人民币高达54-55亿。
反观泰禾的现金流比率一直小于1，说明泰禾难以通过经营获取足够现金来偿还债务和兑现承诺。2019年开始，泰禾地产的期末现金及现金等价物余额也大幅跳水，从2019年的113.8亿元，在2020年跌到16.54亿元，在2021年的前三季度也才7.09亿元，要知道这段时间的员工支出都达到了9.1亿元了。
还不够员工发工资。
所以泰禾能否真的复活，需要慎重考量。