近期，大环境不太好，各地法拍房数量暴增。
深圳，挂拍量同比激增61%；
北京，连续两个月挂拍量上涨20%以上；
杭州，挂拍量从单月80套，增加到单月200套以上；
苏州，今年10个月的挂牌量，已经超过去年一整年……
去年全年，全国法拍房数量133万套。
今年仅10个月，全国法拍房数量已经超过160万套。
放眼全年，至少激增30%以上。
今年更巧的是——经济环境的不景气，偏偏遇上了楼市环境的更不景气。
断供法拍的房子更多了，进场拍卖的人更少了。
于是，精彩的一幕就出现了——
今年的法拍房，遍地都有7折，遍地都是肉签。
北京法拍房的成交价，连续4个月低于市场价8折以下；
深圳法拍房的成交价，不仅远低于市场价，甚至还低于二手房指导价；
杭州的滨江和奥体，是不是就给你来个7折法拍，成交价动辄低于评估价300万以上……
市场价7折、部分城市的法拍还不限购、不限售……
利益空间大了，小心思就多了。
遍地7折的法拍，能不能搞？
先把这篇文章看完，再掂量一下自己，再说搞不搞的问题。
友情提醒：这可能是全网最全的法拍房实操提醒，内容极干，价值很高。
Part.01
债务风险，远不是法拍的最大风险。
法拍房出现的原因，就是欠债的还不上钱，房子被法院拿走拍卖了。
牵扯到欠债，很多人就会产生一系列的恐惧——
背后的房主，会不会涉及很多隐性债务。
这套房子，会不会牵涉到多个债务关系。
我拍下这套房子，过两天会不会又出现一个法院查封。
民间借贷的黑社会，找不到欠债的，会不会上门找我讨债。
不停的诉讼风波，不停的民间借贷。
我可以很清晰的告诉你
——不要怕！
——债务风险，不是法拍的最大风险。
对于法拍房，最高院的司法解释是：
首先查封的法院，有自主处理的权利。首封法院，是这套房子的第一处置人。
我先封了这套房子，那我就有权自己处理。即便后面的法院再过来查封，首封，法院是有义务也必须作为第一责任人，去出面解决这个问题。
首封法院先处置，处置拍卖之后拿到的钱，自己先清偿。
如果有多余的钱，首封法院会与后面排队的轮封法院，协商分配。
以上整个流程，这套房子背后的一切债务和债权，与拍卖人没有任何关系。
排在后面的债务关系，不会去找你，而是直接去找首封法院。
首封法院，有义务更有责任——帮你挡掉这套房子背后的所有债权关系。
理解了以上，你就几乎不需要去担心法拍房的债务风险。
Part.02
清场，是法拍房的第一大关口。
既然是法拍房，那拍下来之后，就自然涉及到清场。
所谓清场，就是把上任房主留下来的一切，全部清理出去。
之前，很多人都说——清场，是法拍最大的坑。
我可以很负责的告诉你——清场，只是法拍房的麻烦开始。
接下来的坑更多，后面我们就会说到，我们先来说清场。
最高法所规定的法拍房清场准则是：谁处置，谁清场。
重点一二线城市，8成以上的法拍房，都是法院清场。关于清场细则，在法拍公示上也写的很清楚，是否清场，谁来清场等等。
但是，但是，但是——规定是规定，实操是实操！
大法官嘛，都比较忙。
一忙起来嘛，就不可能把每套房子的清场，都做的很干净和清晰。
重点提醒来了！重点提醒来了！重点提醒来了！
任何一套法拍房，不管是否标注清场，你都要在拍之前，去做进屋的“拍前产调”。
拍前产调，一般会遇到以下五种情况（清场难度，由易到难）。
1、房子很干净，没有人在里面住。
这种情况最简单，不用多说，拍就行了。
2、房东在里面住，但是房东很配合。
房东没跑路，一般都是欠钱不多，还想翻身。
一般情况下，房东都愿意配合，多一个买家参与竞价，就可能多拍点钱，卖个好价格。
不仅能还清负债，还能多剩点钱。
这种情况也较简单，也比较容易清场。
3、房东在里面住，但是不配合。
只要人还在，说明都还愿意拍。不配合，只是想多要点钱。
如果房源不错，你可以花点小钱，跟房东协商一下清场——我给你5万，你清场；我给你10万，你清场。
甚至，还可以——多花点钱，让房东配合你做“满五唯一”。
省下3个点的税费，1000万的房子，省下30万，和房东一起分钱。
这种情况，也相对容易清场。能给钱，就别叨叨。
4、房东跑了，里面有租客。
如果是正常的租客，租赁时间基本上还剩个一年以内，租金也比较高。
那就正常租着，到期之后，房子收回。
如果原房东是个坏批，提前签了一个长达20年的长租约，且租金低的一批。
此时，问题就麻烦了——你要去查这个租约，是抵押前签的还是抵押后签的。
如果是“先租赁后抵押”，一律买卖不破租赁。
也就是说，你即便拍下房子，也不能赶走租客。
如果是“先抵押后租赁”，这个长租约，就不受法律保护。
也就是说，你拍下房子，可以强制清场租客。
综合以上，面对带租约的法拍房，就记住下面这句话——
一年以内的短租约，可以拍。
先抵押后租赁的长租约，谨慎拍。
先租赁后抵押的长租约，千万不要拍。
5、房东跑了，里面住着七八十岁的老人。
这就属于原房主故意赖着不清场，果断放弃。
这种情况，就算你拍下来，就算有法警陪着你收房，你敢动这个老人么？
现如今，各个城市每年动辄都是一两千套的法拍房。
真没必要为了一套房，去惹上一身骚。
除了以上“人的清场”之外，物品的清场也很重要。
拍到房子了，人也清出去了，你就得意忘形了——房子是我的，房子里的东西，全都扔球了吧。
我必须很负责任的告诉你——虽然房东跑了，房子里的东西不是无主的。
一旦东西扔了，房东回来，扭头反咬一口——
老子这套家具，是红木的，你给我磕坏了，你得陪我十万块；
老子这套餐具，是法国的，你给我全扔了，你得陪我五万块。
搞到最后，又要被讹数万块。
面对物品的清场，最好的办法就是——提前找个仓库，把原房东的物品打包，统一放到仓库。
同时，给原房东发一个律师函，限期处理。
逾期之后，就当无主物品处理。
以上，就是法拍房清场的全部重点。
是不是很麻烦，是不是很复杂？
我告诉你：清场，反而是最简单、风险最小的。
Part.03
扯淡的隐形风险。
法拍房最麻烦的，是一系列的隐形风险。
1、第一个隐形风险，税费。
法拍房，所有的税费基本全由卖家出。
法拍过程中，可能遇到这种情况——这套房子的上一手税费，还没有交清。
如果上一手税费还没交清，你拍到房子之后，就要先补交。
除了土地增值税和个人所得税，个别房源还牵扯到二次过户，你需要连续交两次契税。
其中，最大的坑在“个人所得税”。
如果，这处房产的上一手交易，是非夫妻直属关系之间的赠与或继承。
那么，你拍下之后想要过户，就要补交20%的个人所得税。
如果，这处房产，提前被前房东下了套，你就更惨了。
举个例子吧。
有人花了200万拍下一套房子，去过户时被告知——这套房子的上一手交易，过户总价只有500块。
那么，这次过户你就要缴纳20%的个人所得税，也就是“200万*20%=40万”。
除了税费之外，还可能牵扯到拖欠物业费和水电费的问题。毕竟，能被法拍的，都混到了欠债的老赖。
我曾见过一套房子，拖欠了15年的物业费，这也是一笔成本。
任何一套法拍房，拍之前都要去做“税费的拍前尽调”。
先去税务局或不动产交易大厅，查它的上一手税费是否交齐。
再去物业管理中心，查它的物业费和水电费是否交齐。
2、第二个隐形风险，土地。
2016年以前，两证未合一——一套房子两个证，一个是土地证，一个是房产证。
于是，就有一部分房子可能出现这种情况——土地证，单独抵押。
如果土地证被单独抵押，你需要替前房东还完“土地证抵押贷款”后，才能过户。
还有一部分房子，可能出现这种情况——土地属性，属于划拨用地。
如果是这种房子，你拍下之后想要拿到完整的房产证，还需要去补交“土地出让金”。
有的房子，可以单独补交。
有的房子，需要整栋楼的所有住户全部补交土地出让金之后，才能给你办理完整房产证。
扯淡的问题，就再次出现：这栋楼，可能住的全是七八十岁的老人。
他们既不想过户，也不打算办抵押，就不需要完整房产证。
他们对房子的要求，只有一个
——能住就行
——交个屁的土地出让金，又不影响住。
他们不去补交，即便你自己补交，也拿不到完整产证。
一旦拍到这种房子，你就只能拿到单证——也可以住，房子也是你的。
但是一旦你再次买卖，最多只能卖到市场价的75%，甚至更低。
还有一部分房子，可能出现更特殊的情况——压红线。
如果，这套房子涉及到压土地红线的问题，你拍到之后，依旧无法过户。
任何一套法拍房，拍之前都要去做“土地属性的拍前尽调”。
去当地住建局或不动产交易大厅，查它的土地属性问题。
3、第三个隐形风险，联合抵押。
有时候，法拍房还会出现一种特殊的情况——多套房子，放在一个产证上，一起抵押给银行。
这种情况，就叫“联合抵押”。
此时，就需要把联合抵押的全部贷款一起还清，才能给你办这套房子的房产证。
任何一套法拍房，拍之前都要认真看“法拍公告”。
法拍房公告中，都会显示是否联合抵押。如果不显示，就没问题。
4、第四个隐形风险，房产所有人名字不统一。
下面这个问题，极其重要！极其重要！极其重要！
——一套法拍房，贷款的名字和裁定文书上的名字，一定要一致。
如果这套房子的贷款人，是两个人的名字。而裁定文书上，是一个人的名字。
即便你拍到房子，房产证也办不下来。
你在拍下房子之后，所有的交钱、按揭贷款和付款账户，都要是同一个人。
如果不是同一个人，房产证还是办不下来。
以上问题，直到你办产证的时候才发现不一致，问题就严重了——改名字和换名字，需要法院去更改裁定文书。
法院更改裁定文书，会牵扯到一个更严重的问题——重新改判。
也就是，需要重新打官司。
改判？重新打官司？
扯淡！
5、第五个隐形风险，产证上原房主的过世。
如果，这套房子的原产证上是两个人，其中一个人过世了。
那么，问题就出现了——你拍到这套房子之后，就会牵扯到遗产税。
遗产税的金额，相当于这套房子一半总价的10%。
对于一线城市动辄千万总价的房子来说，这是一笔非常高的成本。
任何一套法拍房，拍之前都要去做“原房东是否在世的拍前尽调”。
去当地派出所，去查房本上的原房东是否在世。
6、第六个隐形风险，户籍。
如果你是冲着学区房去搞法拍，风险更大。
目前暂无任何法律规定，可以强制迁出户口。
如果是普通二手房交易，可以走第三方资金监管的方式，强制前房东迁出所有户口——你迁出去，才能拿到钱。
但是在法拍房中，没有人替你去强制要求原房主迁出户口。
原房东都他娘欠债跑路了，哪还有心思帮你迁个户口。
这个时候，一个极其扯淡的问题就出现了——既是你最后过户了房产证，前房主的户口不迁出，你无法落户到这栋房子里。
没有所在地的户籍，自然也无法使用学区房的名额。
任何一套法拍房，拍之前都要去做“原房东户籍的拍前尽调”。
如果原房东的户籍还在房子里，那这套房子基本可以当做无学区。
7、第七个隐形风险，银行贷款。
法拍房，都涉及到清偿问题。
你急着拍下房子，债权人急着拿到钱，法院急着结案。
因此——法拍房的交款周期极短，且不容协商。
一般情况下，法拍房的交款周期是——
10个工作日内，交齐全款；
如果你要办按揭，就要银行在7天内放款。
法院只管拍卖清偿，不管银行是否放款。
如果超出交款期限，银行仍然没放出按揭贷款，会怎么样？
法院有权直接收回房子，然后重新拍卖。
与此同时，你所缴纳的保证金，也一并被法院没收。
因此——法拍房，尽量全款。
如果实在要按揭，就要你再三与银行敲定放款期限。
每个城市，能做法拍房按揭贷款的银行，都不一样，而且都很少。
你在拍之前，一定要搞清楚——这个城市，哪些银行能做法拍房的按揭贷款。
接下来，重点提醒又来了！重点提醒又来了！重点提醒又来了！
我知道，部分城市的法拍房是不限购的。
比如，西安、东莞、武汉、长沙……法拍房不限购。
但是，部分银行非常死板——即便法拍房不限购，但依然按照正常房子走按揭流程，依然要去审核限购资格。
这样一审核，放款周期就长了，可能7天放不了款。
7天放不了款，10天交不起全款，房子就要被收回，竞拍保证金就要被没收。
针对这种情况，你就要去找哪家银行更加灵活——看到法拍的单子，不查限购，放款更快。
接下来，还是重点提醒！还是重点提醒！还是重点提醒！
做法拍房，一定要尽量避开12月25号这个时间点。
每年12月25号开始，银行进入年终盘点，房贷不放款。
此时你去做法拍，拍下来房子之后，因为银行不放款，保证金被没收。
任何一套法拍房，拍之前都要与银行提前敲定“放款时间”。
能全款，尽量不要按揭。
以上，就是法拍房隐形风险的全部重点。
是不是更麻烦，是不是更复杂，是不是更扯淡？
我告诉你：啃法拍房把牙崩掉的朋友，一年一大把。
Part.04
最后，我们来把法拍房的操作细节，做个简单地梳理。
你在拍任何一套房子之前，需要做的准备流程如下——
去不动产交易中心，调查土地和房产的来源；
去当地税务中心，调查上一手的税费和买进价，通过买进价计算差额税；
去当地派出所，调查非正常死亡；
去当地派出所和居委会，调查原房东的户籍情况；
去物业管理中心，调查这个房子的水电费和物业费的拖欠；
去找按揭银行，防止出现无法放款。
以上整个过程——既需要律师和法院的配合，更需要相关部门的配合。
律师，花钱能配合。
法院，为了结案也会配合。
当地相关部门，会不会配合，就难说了。
你跑到派出所说，我想查他的户籍，想查他是否在世……指望派出所能配合你？
扯淡！欠债的老赖，也受隐私保护的，也不是谁想查就能查的！
面对以上种种问题，进场法拍房有两个最基本的原则——
原则一，外地人不要客场作战，要拍只拍主场。
现在仍有一部分城市的法拍房不限购，而且折扣还很凶。
外地人呢，也想通过法拍，绕开限购，占个便宜，进场干一套。
但是——外地人客场作战的劣势，极容易把法拍的风险放大到极致。
举个最简单的例子。
你拍下了房子，却遇上了租户拿着“先抵押后贷款”的长租约，明明不受法律保护，偏偏赖着不搬走。
如果是本地人，你能怎么办？
反正你占理，反正这种不受法律保护。
找几个当地的朋友，先软后硬，先吓唬后威慑。
如果是外地人，你能怎么办？
势单力薄，打又打不过，耗又耗不起。
法拍房的诸多问题，都可以通过多方势力斡旋，最终缓慢解决——与相关部门斡旋，与法院斡旋，与租客斡旋……
说白了，就是拼关系。
在拼关系的层面上，本地人天然具有优势，外地人天然“过江龙打5折”。
原则二，有任何模糊，都果断放弃。
法拍房各个环节的风险，这篇文章已经讲的足够清晰。
以上这些风险，拍之前都要一一摸清。
一旦遇到任何一个环节，存在模糊不清，就果断放弃。
宁愿放弃，也不要碰任何模糊的东西。
千万不要高估人性，也不要高估你的耐性。
原则三，小白不碰法拍，刚需不碰法拍。
法拍，是个零和博弈的小众市场。
没风险，干成了，就吃到了7折的肉。
一旦某个环节出现问题，干不成，那就是血本无归。
要么吃撑，要么亏完。
像这种市场，既不适合小白，也不适合刚需。
说句难听但有用的话——你不配，你输不起！
说句更难听的话——法拍房这种市场，就是给那些“有钱有势又有时间”的老油条们去玩的。
有钱，能全款。
有势，能打通关节、摸清信息；
有时间，能耗得起清场，耗得起办证。
今年乃至明年上半年，可能是法拍房割肉最狠、折扣最大的一年。
遍地8折、7折，甚至更低的折扣，也不是不可能。
想吃肉的前提是
——先掂量自己几斤几两，看看配不配。
——别肉没吃到，再搭进去一口牙。