- 万科短短几十天翻倍了，而且是在刚去取消2023年分红以后。pb差不多从0.16涨到了现在的0.3。
- 万科目前总债务1万亿左右，其中带息债务不多基本和手上现金持平。比较麻烦的是软性的一些债务，高达6000亿左右。
- 假设未来房地产常规每年只能卖12亿平方米，也就是行业规模在12万亿左右。美国房地产行业最大市占率5%。
- 如果万科也是5%市占率，也就是每年营收在6000亿，营业利润10%到15%。每年可以还债的钱就有600-900亿。
- 美国龙头房地产开发商的总债务大概是利润的2-3倍。万科如果要把总债务降低到3000亿的话，要还掉1万亿，可能需要十年左右加上通货膨胀。之后再给个10倍的pe，大概就是一万亿左右的市值。现在港股市值只有800亿。
- 但如果万科营收只能稳定在3000亿的话，那利润只有三四百亿，债务要还十年以上了。然后有个三四千亿的估值。
- 万科未来的估值需要十分关注以下几个因素：
1. 营收能稳定在3000-6000亿哪个水平？
2. 利润率可以10%，15%还是20%？
因此看来万科发展
最好的情况是十年十倍股，每年回报率25%。
比较差的情况是利润一直用在降低债务上，拖延了股东回报的时间。十年左右才能还完债务，最终估值4000亿左右，年回报率11%