现在福寿园的价格属于fair偏低估，未来十年估计年回报率可以超10%
所以假设260万平米每平米4.5万，那就是1170亿，如果福寿园净利率在35%，那估值就可以是400亿，未来几十年discount回来就是100亿。如果每年涨价可以维持在5%，那年回报率就是10%。
网页链接 （汗衫子 科学种钱指南）这篇分析很到位, 原文可看链接。
1.1 卖墓为主
由2022年年报知，墓园服务占总营收80.5%，殡仪服务占16.6%，同时墓园服务经营利润率56.4%，殡仪服务13.5%，可知墓园服务占主营利润95%以上。
1.2 物业费也不重要
公司每卖出一块墓地，收的钱划分为两块：墓地本身的钱和预收的10-20年的物业费，物业费于资产负债表上形成合同负债，然后逐年缓释进营运收入。虽然物业费是一笔持续性营收，但其实不重要，2022年该笔收入（63658千元）占墓园服务收入（1748898）3.6%，占营业收入（2171626千元）不足3%，近三年都在2%-4%之间，且这一块无增长潜力。物业费肯定能覆盖墓园维护支出恐怕还比较富裕，有意思的是按财报和一般报价计算，死人每平米的物业费大概是活人的10倍。
因此福寿园大部分利润来自于销售墓地的一过性收益。
三 一座富矿就够本了
上海福寿园和海港路福寿园（又称上海南院）两座矿，坐拥中国最多有钱人，矿产品级极高。2022年每卖出一平米墓地，所有收入加总近30万，即使按照2022年福寿园全地区37%的毛利计算，每平米墓地也可创造税后净利润8.25万元。如前逻辑，只要公司（售价 - 成本）增幅能够超越要求折现率，则剩余墓地可变现净值至少为169亿元，公司23年七月份市值118亿元。
上海的两个墓园土地成本已固定，而至可售卖状态前的其余开发成本供应商并无对公司的议价能力）：
五 铁打的老爷，流水的股东
本节结论：福寿园存在比较明显的对少数股东的利益输送，同时留存有可疑的庞大现金头寸。
5.1 老爷的钱如数奉还
跟着赵（邓）家人发财，就不要想着公平了，少数股东的ROE是普通股东的两倍，而且年年结现钱。
2. 大股东们控股稳定，吸血上市公司，不在乎股价
白、计、谈三家掌控50%以上股份，牢牢掌握大权，每年给自己发放大量现金，实际自上市来13-22年公司净利润CAGR17.5%，同期EPS却只有11.4%，靠少数股东溢利和非普通股融资结构吸走每年6%的增幅。我要是他们，我也不在乎股价。这样一家现金奶牛公司，去年九十月份股价低点分8次回购股票，金额总共200万的样子。
更直接的证据就是19年公司公告与两家“第三方”共同出资成立的一个墓园并购基金，存在肉眼可见的上市公司与第三方之间的实力/利益分配不合理。
其实如果大胆点想，殡葬墓园是民政部门的实权，背后这些吸走的这些钱都去了哪里？如果是这样，这笔钱免不了，但公司的殡葬江山也更稳固。另外白总有过胆大妄为的劣迹，能量巨大，主要是指其当年管理层收购的资金来源。
3. 股价无催化剂
单从内含价值来讲很值，但是公司利润缓释（生前契约可能是个改变的种子），无爆发点，也便无林园所谓的“股性”，过去十年股价并无明显催化，未来十年也很有可能不会有，成为很多人口中的“价值陷阱”。
公司优点：
基本上都分析过了，殡葬墓园业独一份儿（福成主营不是殡葬墓园，安贤园和中国生命体量太小且利润数据一般），护城河很强。从潮汐八性角度分析，现金流的持续性、防御性、安全性、真实性、自由性、稳定性都上佳，进攻性量一般但是质很好，特别欠缺的是（公司和小股东利益的）一致性。
截至2023H1，公司剩余可用于墓穴销售的面积达到 260 万平方米，2022全年销售 3.3 万平方米。即便不外延并购，靠单价持续上涨，公司业绩也有好几十年的保障。
在2013至2021这八年时间里，公司的单位墓地价格从2.9万/㎡涨到了4.3 万/㎡，累计增幅 46%， 复合增长率是4.8%。2022年，按照公司年报的说法，平均销售单价更是上涨6.4%。
在说到2023年业绩时，公司信心十足：预计我们2023年度收入增速不低于35%，利润增速在30%-35%之间，其中，内生的业务预计能贡献25%-30%，兼并收购业务会贡献5%-7%，我们全年的兼并收购资本开支预计在6-9亿人民币左右。
前不久交出来的2023H1成绩单，不仅达成了公司原本的目标，还超出不少。
公司 2023 H1 实现营业收入 15.2 亿元，同比增长 68.2%；实现归母净利润 4. 65 亿元，同比增长 78.3%。
仔细拆解公司今年上半年的业绩，妥妥的量价齐升。一方面是墓穴销售数量增长 60.5%，单价提升 14.9%（之前墓穴单价都是个位数提升，突然变成双位数了）；另一方面是殡葬服务，服务丧家数量 （户）同比增长 20.2%，户均消费同比增长 13.3%。
建设经营性公墓（骨灰堂）需要政府审批，这个审批难度比医药高了不止一点半点，甚至比辅助生殖行业还要更难。比如湖北省就规定，在1 个县(市、区)范围内，只允许建 1 处经营性公墓。
换句话说就是，市面上可以拿出来卖的墓地是有限的，这就使得高端殡葬需求完全无法被满足，整体可以说是供不应求。因此，福寿园的毛利基本都在80%以上，而且还不断在提高。
一年墓地销售量在1.5万块，客单价6万。
50%左右收入来自上海。
如果客户平均分布从1-80岁，那1.5万对应的人数就是120万人，和各大银行的私人银行账户数量差不多。虽然说福寿园市占率只有6%（这些年来提高并不多），但是墓地主要还是富人生意，还有很多地区即使有钱也会回乡下安排好的祖坟。这么来说的话，其实客户数方面福寿园已经接近饱和了（除非农村祖坟土地出现问题，导致大部分的城里人只能在城里买墓地），未来就看客单价能提高多少。
到2020年，福寿园的市占率为5.8%，居首位，其余4家的市占率均不到1%。
2016年-2020年，福成股份每年营收同比增长幅度均未超过7%，其中三年甚至出现负增长。2017年，福成股份营收、净利润分别下降0.76%和15.26%，2019年营收下降0.47%，2020年营收和净利润分别下降24.92%和42.37%。
