今年打算好好学习一下地产行业。
地产公司有其独特的经营特点，很多科目有其独特性。我是个地产小白，在雪球翻了一下，没有找到合适的学习材料。那我就打算用一个笨办法，业务结合财务，通过逐个学习报表中各科目的含义，来理解地产公司的业务模式的各个细节。
由于港股的报表和A股区别还挺大的，看起来更吃力一些，我打算先以保利地产这家报表比较简单的公司作为敲门砖，再逐步深入。可惜我不认识地产行业内部人士，很多科目主要依靠报表附注、阅读参考资料和查阅会计准则，文中不可避免会有错误，在雪球贴出来，也希望朋友们多多指正。
今天从资产负债表中的流动资产开始。
1、货币资金
这里面有一个履约保证金存款：这个是收取的建筑承包商的钱，待项目验收合格后会退回。这个相当于无息占用下游的资金。
2、交易性金融资产
全部为债务工具投资，只有七千多万，应该是公司购买的理财产品。
3、衍生金融资产
这个说的很明白了，体量也不大。
4、应收票据
全部是商业承兑汇票。商业承兑汇票是由银行以外的付款人承兑。这个体量也很小，可以忽略。
5、应收账款
从年报308页可以看到，保利的应收账款基本都是关联方欠款。关联方基本都是保利与其他地产公司合资设立的公司，比如下面的沈阳和悦，就是与大悦城合作的项目公司，保利在里面持有49%的权益。应收账款的形成，应该是保利向项目公司提供的劳务（设计、销售）等。
6、预付款
主要为房地产项目合作款、预付土地款、工程款等，因项目处于前期开发阶段或者未完成结算所致。
7、其他应收款
应收利息主要是定期存款利息。应收股利是子公司或参股公司的已宣告股利；其他应收款项主要是投入的项目开发资金往来款，包括合营企业、联营企业、子公司合作方股东。还有一个特殊的是收购香港公司产生的。
8、存货
存货主要包括开发成本、开发产品、库存商品、原材料、低值易耗品等。大头是开发成本五千多亿，小头是开发产品五百多亿。
（1）开发成本：
1）开发用土地：公司开发用土地列入“开发成本”科目核算；土地按成本计量。
2）维修基金：按照各地规定，应由公司承担的计入“开发成本”；
3）公共配套设施费用：公共配套设施为公共配套项目如学校等，以及由政府部门收取的公共配套设施费，其所发生的出列入“开发成本”，按成本核算对象和成本项目进行分摊和明细核算。
年报里有按各项目详细列示的开发成本。很显然开发成本大部分都是土地成本。
（2）开发产品
开发产品是指企业已经完成全部开发建设过程，并已验收合格，符合国家建设标准和设计要求，可以按照合同规定的条件移交订购单位，或者作为对外销售、出租的产品，包括土地（建设场地）、房屋、配套设施和代建工程。
保利这里主要就是已经验收完的住宅和公寓项目了。
9、合同资产
合同资产是18年收入会计准则修改后的新科目。指企业已向客户转让商品而有权收取对价的权利，且该权利取决于时间流逝之外的其他因素。如企业向客户销售两项可明确区分的商品，企业因已交付其中一项商品而有权收取款项，但收取该款项还取决于企业交付另一项商品的，企业应当将该收款权利作为合同资产。企业拥有的、无条件（即，仅取决于时间流逝）向客户收取对价的权利应当作为应收款项单独列示。
保利报表里合同资产余额为零。我翻了下万科的年报，里面有这个科目的一些介绍：
10、持有待售资产
这个科目简单来说就是想卖还没卖出去的资产。保利报表里这个科目也是零。万科的报表里有一些，主要是打算卖掉的投资性房地产。
划分为持有待售要满足三个条件：（1）企业已经就处置该非流动资产作出决议；（2）企业已经与受让方签订了不可撤销的转让协议；（3）该项转让将在一年内完成。
11、其他流动资产
都是增值税。包括待抵扣的进项税、预缴的增值税。
为什么会有一个增值税的预缴？
这主要是由于房地产独特的经营特点，在项目未完工时即开始预售，而相当部分工程款项在项目预售后再结算、支付。营改增以后，如果增值税照搬营业税的规定，在取得预售收入时就全额交增值税，必然会导致纳税人在前期预售阶段产生大量的销项税额，而后期结算、支付工程款形成的进项税额无法在前期销项税额中进行抵扣，变相增加了纳税人的资金压力及税收负担。因此，国家从制度层面对房地产营改增设计预缴制度，规定纳税人在预售阶段收到预收款时先按3%的预征率预缴增值税，并规定达到纳税义务发生时间（大部分是交楼时间）时，计算当期应纳税额，抵减已预缴税款并申报纳税。从而避免了上述时间性差异造成的影响。